NBP sygnalizuje słabnącą dynamikę wzrostów cen nieruchomości
W I kwartale 2025 roku ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w analizowanych miastach wykazywały stabilizację, a w niektórych przypadkach – niewielkie spadki.
W Warszawie odnotowano spadek średniej ceny transakcyjnej o 1% kw/kw, podczas gdy w grupie sześciu największych miast ceny utrzymały się na poziomie zbliżonym do poprzedniego kwartału (–0,1% kw/kw). W dziesięciu miastach wojewódzkich, mniej dotychczas przewartościowanych, ceny wzrosły o 0,3%.
Roczna dynamika zmian cen pozostała dodatnia, jednak wyraźnie niższa niż w 2023 roku. W grupie 10 miast ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 8,3% r/r, w 6 największych miastach o 5,2%, natomiast w Warszawie jedynie o 3,1%.
Na rynku wtórnym spadki cen były bardziej zauważalne. W Warszawie ceny obniżyły się o blisko 3% kw/kw, a w 6 największych miastach – o 0,9%. Jedynie w grupie 10 miast ceny wzrosły o 0,4% kw/kw. W ujęciu rocznym zmiany były umiarkowane – od 7,6% do 8,1%.
Wyk. 1 Dynamika cen transakcyjnych – zmiany kw/kw (%)
Źródło: opracowanie Zespołu Badań i Analiz ZBP, dane NBP
Czytaj także: Jakiej polityki mieszkaniowej potrzebuje Polska?
Mieszkania bardziej dostępne
W rezultacie spadku cen, przy utrzymującym się wzroście wynagrodzeń, wzrósł także wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach. Jest on definiowany przez NBP jako liczba mkw, które można kupić w danym mieście za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw. W omawianym okresie wyniósł on średnio 0,8 mkw. Spośród dużych miast, wskaźnik był najniższy w Warszawie, zaś najwyższy – w Łodzi i Poznaniu.
Wyk. 2 Szacowana dostępność mieszkania w 7M
Źródło: NBP
Podaż i popyt – osłabienie aktywności deweloperów i kupujących
W I kwartale 2025 r. liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez deweloperów wciąż utrzymywała się na relatywnie niskim poziomie. W największych miastach obserwowano ograniczenie nowych projektów inwestycyjnych, będące efektem ostrożności w obliczu niepewności gospodarczej i trudności w pozyskaniu finansowania.
W całej Polsce deweloperzy ograniczyli liczbę wniosków o nowe pozwolenia na budowę mieszkań, ale rozpoczęli więcej inwestycji. Liczba pozwoleń na budowę w I kw. 2025 r. wyniosła 61,9 tys. mieszkań, tj. spadła kw./kw. o ok. 8,3 tys. oraz była niższa o 8,1 tys. względem I kw. 2024 r.
Udział pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem stanowił ok. 65% całości pozwoleń, natomiast na budowy indywidualne – ok. 30%. W I kwartale rozpoczęto budowę ok. 55,7 tys. mieszkań, tj. o ok. 3,4 tys. więcej względem poprzedniego kwartału oraz o 4,4 tys. mniej niż w I kw. 2024 r.
W rozpoczętych przedsięwzięciach dominowały mieszkania na sprzedaż i wynajem (ok. 66%) oraz indywidualne (ok. 32%). W I kw. 2025 r. oddano do użytkowania ok. 46,1 tys. mieszkań, tj. o ok. 8,8 tys. mniej wobec poprzedniego kwartału oraz ok. 2,2 tys. mniej względem I kw. 2024 r.
Wyk. 3 Budownictwo mieszkaniowe kwartalnie
Źródło: opracowanie Zespołu Badań i Analiz ZBP, dane NBP
Spadek aktywności inwestorów indywidualnych oraz mniejsze zainteresowanie kredytami hipotecznymi doprowadziły do ograniczenia popytu na mieszkania.
Najbardziej ucierpiał segment inwestycyjny (zakupy pod wynajem lub z myślą o odsprzedaży). Wskaźniki rotacji oferty deweloperskiej spadły, a średni czas sprzedaży mieszkań się wydłużył.
Czytaj także: Raport AMRON-SARFiN, stabilna sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych w I kw. 2025 roku
Kredyty mieszkaniowe – lekkie odbicie, lecz wciąż poniżej szczytów
W I kwartale 2025 r. przeciętna kwota nowo udzielonego kredytu hipotecznego wzrosła do poziomu 425 tys. zł. Jednocześnie liczba udzielonych kredytów była znacznie niższa niż w latach 2021–2022. NBP oszacował wartość nowych umów (bez umów renegocjowanych) na kredyty mieszkaniowe na ok. 19,5 mld zł. Jest to ona o ok. 7,6 mld zł (-28%) niższa od wyników I kw. 2024 r.
Wyk. 4 Wartość i liczba umów kredytu mieszkaniowego oraz liczba zapytań o kredyt mieszkaniowy w pierwszych kwartałach w latach 2005-2025
Źródło: NBP, BIK
Rynek nieruchomości – rośnie zdolność kredytowa
Obniżające się stopy procentowe i zapowiedzi dalszych luzowań polityki monetarnej (w tym programów wsparcia dla kredytobiorców) mogą stanowić impuls popytowy w kolejnych kwartałach.
Zdolność kredytowa gospodarstw domowych uległa lekkiej poprawie, na co wpłynęła stabilizacja inflacji oraz umiarkowany wzrost realnych wynagrodzeń. W rezultacie, wzrósł też wskaźnik dostępnego kredytu mieszkaniowego, który średnio wynosi 650 tys. zł.
Cały czas poprawia się także wskaźnik kredytowej dostępności mieszkania, czyli miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku. W I kw. 2025 r. średnia wartość wskaźnika wyniosła około 82 mkw.
Wyk. 5 Szacunek kredytowej dostępności mieszkania średniej dla 7M
Źródło: NBP
