Spadające stopy procentowe nie spowodują skokowego wzrostu cen mieszkań

„Oczywiście obniżenie stóp procentowych oznacza spadek wskaźnika WIBOR” – stwierdził jednoznacznie dr Jacek Furga.

Dodał, że wskaźnik ten jest elementem ceny kredytu hipotecznego zarówno ze zmiennym oprocentowaniem, jak i okresowo stałym. W niedalekiej przyszłości WIBOR będzie zastąpiony wskaźnikiem POLSTR.

Jak zaznaczył dr Jacek Furga – WIBOR obniżył się jeszcze przed decyzją RPP. W konsekwencji spada koszt obsługi kredytów już udzielonych, jak i tych, które będą przyznawane. Ponieważ banki w swoich umowach stosują WIBOR zmieniany co 3 lub co 6 miesięcy, więc skutki obniżek stóp kredytobiorcy, którzy już mają kredyty, odczują z pewnym czasowym opóźnieniem.

„Ostatnia obniżka stóp o pół punktu procentowego, czyli 50 punktów bazowych, oznacza dla przeciętnego kredytobiorcy, czyli np. sięgającego po kredyt na poziomie 450 tysięcy złotych niższą miesięczną ratę kredytu o co najmniej 200 złotych” – mówił prezes Centrum AMRON.

Dodał, że z wypowiedzi członków RPP wynika, że w tym roku mogą nastąpić jeszcze dwie mniejsze od ostatniej obniżki stóp NBP.

W efekcie miesięczna oszczędność na racie kredytu hipotecznego może dla przykładowego kredytobiorcy wynieść ponad 400 złotych.

„To jest dobra wiadomość dla tych, którzy dzisiaj spłacają kredyty, a także dla tych, którzy się do tej pory zastanawiali nad sięgnięciem po nie. Spadek stóp procentowych podnosi automatycznie zdolność kredytową i pozwala na zaciąganie kredytów na wyższe kwoty” – zauważył.

Czytaj także: Raport AMRON-SARFiN, stabilna sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych w I kw. 2025 roku

Obniżka stóp a ceny mieszkań

Odpowiadając na pytanie o ewentualny wzrost cen mieszkań dr Jacek Furga odparł:

„Stabilizację cen widzimy od drugiej połowy 2024 roku. Nie spodziewam się skokowej zmiany cen, takiej jak wywołana przez Bezpieczny Kredyt 2%. Dzisiaj zarówno na rynku pierwotnym, jak na rynku wtórnym, jest wyjątkowo wysoki zapas niesprzedanych mieszkań”.

Dodał, że jeszcze niedawno zapas niesprzedanych mieszkań u deweloperów wynosił 2-3-krotność typowej kwartalnej sprzedaży.

„To leżało, że tak powiem na półkach i dzisiaj z tej półki będzie można już bez pośpiechu, a może czekając na kolejną jeszcze decyzję Rady Polityki Pieniężnej podejmować pierwsze kroki w wyszukiwaniu co ciekawszych okazji zakupu mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym” – mówił.

Na tym ostatnim – jak wskazał dr Jacek Furga – w końcu ubiegłego roku było do sprzedaży około 70 tysięcy mieszkań.

Dane w najnowszym raporcie AMRON-SARFIN pokazują, że w pierwszym kwartale 2025 roku odnotowaliśmy korekty cenowe w Gdańsku, we Wrocławiu i w Poznaniu. Ceny mieszkań były tam o 0,5% niższe niż kwartał wcześniej.

Czytaj także: Kredyty hipoteczne na przednówku?

Kiedy będą REIT-y?

Kolejne nasze pytanie dotyczyło Real Estate Investment Trust (REIT) – funduszy inwestujących w nieruchomości, najczęściej pod wynajem. Pytaliśmy, jakich zmian na rynku mieszkaniowym należy się spodziewać po ewentualnym przyjęciu przez Sejm ustawy o tego typu funduszach inwestycyjnych.

„Moje stanowisko jest niezmienne od lat. Pierwszy raz miałem kontakt z projektem ustawy o REIT-ach, jeszcze w 2014 roku. W tej chwili projekt jest dyskutowany w zaciszu gabinetów, bo w publicznej debacie go nie widać. Jest to już trzecia lub czwarta wersja projektu. Najpierw były REIT-y, potem FINN-y, teraz znowu mówi się o REIT-ach.

Fundusze typu REIT dają szansę na skumulowany dopływ większych kapitałów na długoterminowe finansowanie akcji kredytowej i dają szansę na budowę mieszkań na wynajem. Jest to nowy sposób na zwiększenie zasobów mieszkaniowych. Pojawienie się nowych mieszkań nie powinno skutkować wzrostem cen ani czynszów, wręcz odwrotnie.

Z drugiej strony to, co jest istotniejsze, jest to szansa na zarabianie na rynku najmu osób, których nie stać na kupienie całego mieszkania, ale stać ich na wyłożenie 30-40 tysięcy złotych w celu zainwestowania w REIT i czerpania długoterminowych zysków z tych mieszkań, które będą wybudowane, a potem wynajęte” – mówił prezes Centrum AMRON.

Tak inwestują także fundusze emerytalne w Europie Zachodniej. Niemieckie, holenderskie czy brytyjskie fundusze emerytalne poprzez REIT-y inwestują na polskim rynku właśnie w mieszkania na wynajem, między innymi w ramach PRS ( Private Rented Sector) – sektor najmu instytucjonalnego, i uzyskują stały roczny dochód na poziomie 3-4%.

„Jeżeli to jest stabilny zysk i ciągnie się przez 30 lat, to każdemu życzę takiego stałego zysku, który mnie już nic więcej nie kosztuje, bo nie muszę dbać o to mieszkanie, nie muszę się bać o najemcę czy mi zapłaci czynsz, czy też nie zapłaci. Te problemy nie są moimi problemami. Zajmuje się nimi REIT albo PRS, to on się rozlicza z najemcami, a ja spokojnie co miesiąc otrzymuję z tego dochód”| – wyjaśniał.

W opinii dr. Jacka Furgi wrogość wobec REIT-ów nie jest racjonalnie uzasadniona, biorąc pod uwagę korzyści jakie one mogą przynieść oszczędzającym np. na emeryturę Polakom, czy też osobom, które będą poszukiwały mieszkania na wynajem.