Ceny mieszkań na Pradze Północ rosną coraz szybciej
O Pradze Północ krążą skrajne opinie. Z jednej strony od wielu lat, zarówno przez mieszkańców stolicy, jak i przyjezdnych, kojarzona jest z najniebezpieczniejszą dzielnicą Warszawy. Z drugiej natomiast, zwłaszcza w ostatnich latach ze względu na swój niepowtarzalny charakter i klimat, stała się oazą dla artystów i rzemieślników, zagłębiem znanych klubów, miejscem przyciągającym zagranicznych turystów oraz terenem o wzmożonej działalności inwestorów.
Nie bez znaczenia dla rozwoju i zmiany postrzegania Pragi jest szereg inwestycji infrastrukturalnych oraz wizerunkowych przeprowadzonych w ostatnich latach przez władze dzielnicy czy też fakt zbliżania się centrum miasta do Wisły. Nasycenie Powiśla budynkami o różnych funkcjach przyczyniło się do wzrostu zainteresowania dzielnicą najbliżej usytuowaną.
Rewitalizacja Pragi poprawia atrakcyjność inwestycyjną dzielnicy
Zintegrowany Program Rewitalizacji m.st. Warszawy do 2022 roku, na który miasto przeznaczy 1,4 miliarda złotych, zakłada między innymi rewolucję lokalową polegającą na rewitalizacji ponad 600 lokali, w tym wielu pustostanów zlokalizowanych na Starej i Nowej Pradze oraz w rejonie Dworca Wileńskiego czy Kamionka. Pozwoli to na wzbogacenie i uatrakcyjnienie oferty handlowej oraz usługowej prawobrzeżnej Warszawy. Zmiany w postrzeganiu Pragi potwierdza także Mazowiecki Ośrodek Badań Regionalnych w opracowaniu „Ranking dzielnic Warszawy pod względem atrakcyjności warunków życia” opublikowany w 2013 oraz 2017 roku. W dwóch z trzech badanych kategorii Praga Północ „podskoczyła” w rankingu. Według autorów rankingu, w 2017 względem roku 2013 wzrosła atrakcyjność warunków życia dla singli oraz seniorów.
Metro zmienia Pragę
Nie da się ukryć, że największym przedsięwzięciem w minionych kilku latach była dla Pragi budowa II linii metra. Nic tak nie przyciąga potencjalnych inwestorów oraz nabywców jak dobra komunikacja miejska. Dla Warszawiaków, którzy każdego dnia zmagają się z zatłoczonymi i przeciążonymi ulicami, różnorodność komunikacyjna ma wielkie znaczenie.
Plac Wileński stał się dogodnym punktem przesiadkowym, z którego można szybko dotrzeć np. do zagłębia biurowego zlokalizowanego w okolicach Ronda Daszyńskiego. Ze znaczenia komunikacji zbiorowej zdają sobie sprawę deweloperzy oraz inwestorzy na rynku nieruchomości. Przez wiele lat działalność deweloperska na Pradze była niewielka. Wraz z informacją o rozpoczęciu budowy centralnego odcinka II linii metra deweloperzy zwiększyli swoją działalność w tej części miasta. Jednak ze względu na małą podaż gruntów przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną można zaobserwować plombowy charakter zabudowy. Także wiele pięknych, przedwojennych kamienic za sprawą prywatnych inwestorów zyskało drugie życie. Na zmieniające się oblicze i wizerunek Pragi ma także wpływ zmiana w typie budownictwa. Wiele nowopowstających budynków ma podwyższony standard bądź zalicza się do segmentu apartamentowców. Lokalizacja nowych inwestycji pokazuje, jak stymulująco na deweloperów wpłynęła II linia metra. Większość z nich usytuowana jest w promieniu ok. 500 metrów (w linii prostej) od poszczególnych stacji metra.
Nawet 10 tysięcy złotych za m2 mieszkania na Pradze
Dobra lokalizacja inwestycji oraz jej standard ma odzwierciedlenie w cenach mieszkań. Od 2015 roku na rynku pierwotnym widoczny jest stały wzrost cen średnich. W poszczególnych kwartałach 2017 roku odnotowana średnia cena metra kwadratowego nowych lokali mieszkalnych przekroczyła poziom 9 000 PLN, a w 2018 nawet 10 000 PLN/m2. Taki wzrost cen przypisać należy wcześniej wspomnianym inwestycjom z segmentu premium, jak np. Port Praski czy Centrum Praskie Koneser. Analiza dynamiki zmian cen wykazała kwartalne wzrosty cen średnich na poziomie do 5%. W III kw. 2018 względem analogicznego okresu rok wcześniej odnotowano wzrost przeciętnej ceny na poziomie 17%.
Mapa 1. Lokalizacje nowo powstających inwestycji na Pradze Północ
Źródło: Opracowanie własne
Tabela 1. Średnie ceny 1 mkw. lokali mieszkalnych w podziale na rynek pierwotny i wtórny w latach 2015 – 2018
Źródło: Centrum AMRON
Wykres 1. Średnie ceny 1 mkw. lokali mieszkalnych w podziale na rynek pierwotny i wtórny w latach 2015 – 2018
Źródło: Centrum AMRON
Rosną także ceny na rynku wtórnym
Za sprawą „mody na Pragę” wzrosło także zainteresowanie lokalami z rynku wtórnego. Średnie ceny 1m2 mieszkania wahały się w analizowanym okresie od niespełna 6 700 PLN do 8 160 PLN. Kwartalne zmiany oscylowały w granicach +/- 3%. W III kwartale br. odnotowano wzrost przeciętnej ceny na poziomie 6% w stosunku do analogicznego okresu roku 2017, a w całym okresie badania rynek wtórny zanotował 12% wzrost cen.
Mapa 2 przedstawia częstotliwość obrotu lokalami mieszkalnymi w podziale na osiedla dzielnicy (kolor najciemniejszy oznacza największą częstotliwość). Z uwagi na charakter zabudowy Pelcowizny oraz znikomy obrót lokalami mieszkalnymi, osiedle to zostało pominięte w analizie. Mimo, iż największy obrót był na Nowej Pradze, najwyższe ceny zanotowano w rejonie Starej Pragi (od 7 400 PLN/m2 do 8 400 PLN/m2). Przeciętne ceny były tam wyższe średnio o kilkanaście procent względem mieszkań położonych na Nowej Pradze oraz Szmulowiźnie. Jest to zapewne wynik gorszego stanu technicznego sprzedawanych tam mieszkań. W rejonach tych w dalszym ciągu przeważa zniszczona i zaniedbana zabudowa. O Szmulowiźnie dodatkowo cały czas krąży wiele stereotypów, które na pewno nie wpływają korzystanie na wizerunek tego osiedla.
Mapa 2. Częstotliwość obrotu lokalami z rynku wtórnego w podziale na osiedla
Źródło: Opracowanie własne
Tabela 2. Średnie ceny 1 mkw. lokali mieszkalnych z rynku wtórnego w podziale na osiedla
Źródło: Centrum AMRON
Wykres 2. Średnie ceny 1 mkw. lokali mieszkalnych z rynku wtórnego w podziale na osiedla
Źródło: Centrum AMRON
Ilona Kostrzewska
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
