W pierwszym kwartale ’26 ceny mieszkań stabilne – raport NBP

Sprzedaż kontraktów dotyczących mieszkań deweloperskich na największych rynkach wzrosła, nieznacznie poprawiła się dostępność dochodowa i kredytowa mieszkań, a według badania ankietowego pośredników zmniejszył się odsetek potencjalnych klientów wstrzymujących decyzję o zakupie.

Nie uruchomiło to jednak kolejnej fali wzrostu cen – w większości analizowanych segmentów ceny transakcyjne pozostawały zbliżone do poziomów sprzed roku, a po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń nadal realnie spadały.

Poprawa warunków kredytowych i większa aktywność nabywców zaczęły przekładać się na stopniową absorpcję nagromadzonej oferty. W I kwartale sprzedaż przewyższyła liczbę nowych wprowadzeń, dzięki czemu zasób kontraktów pozostających w ofercie po raz pierwszy od kilku kwartałów nieznacznie się zmniejszył.

Rynek nie znajduje się już w fazie pogłębiającego się spowolnienia, ale nie można jeszcze mówić o rozpoczęciu nowego, silnego cyklu wzrostowego.

Ceny mieszkań nominalnie stabilne, realnie coraz niższe

Najważniejszym zjawiskiem cenowym w I kwartale 2026 r. była utrzymująca się różnica między cenami ofertowymi a faktycznie uzyskiwanymi cenami transakcyjnymi.

Sprzedający, szczególnie na rynku pierwotnym, nadal próbowali utrzymywać dotychczasowe oczekiwania cenowe. Siła popytu nie była jednak wystarczająca, aby doprowadzić do wyraźnego wzrostu stawek zawieranych transakcji.

Źródło: opracowanie własne Zespołu Badań i Analiz ZBP, dane NBP

Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne obniżyły się w ujęciu kwartalnym o 0,6% w Warszawie oraz o 0,2% w sześciu największych miastach poza stolicą. W grupie dziesięciu miast wojewódzkich wzrosły natomiast o 2%. W porównaniu z I kwartałem 2025 r. ceny w Warszawie były wyższe jedynie o 0,2%, w sześciu największych miastach niższe o 0,3%, natomiast w grupie dziesięciu miast wzrosły o 3,3%.

Na rynku wtórnym presja na dostosowanie cen była silniejsza. W Warszawie ceny transakcyjne spadły o 2,2% w stosunku do poprzedniego kwartału i o 1,7% w ujęciu rocznym. W sześciu największych miastach kwartalna zmiana wyniosła zaledwie 0,1%, a roczna 0,3%.

W grupie dziesięciu miast ceny zmniejszyły się o 0,3% kwartał do kwartału, pozostając o 1,6% wyższe niż rok wcześniej. Rynek wtórny okazał się zatem bardziej wrażliwy na ograniczoną siłę nabywczą kupujących i większą konkurencję pomiędzy sprzedającymi.

Jeszcze wyraźniejszy obraz korekty uzyskujemy po uwzględnieniu zmian cen konsumpcyjnych oraz wynagrodzeń. W większości analizowanych segmentów roczne realne dynamiki cen pozostawały ujemne. W Warszawie ceny transakcyjne w relacji do wynagrodzeń obniżyły się o 5,6% na rynku pierwotnym i o 7,3% na rynku wtórnym. W sześciu największych miastach spadki wyniosły odpowiednio 6,1% i 5,5%, a w grupie dziesięciu miast 2,7% i 4,3%.

Stabilizacja cen nie pozostała bez wpływu na dostępność mieszkań. W I kwartale 2026 r. nieznacznie wzrósł wskaźnik określający liczbę metrów kwadratowych możliwych do nabycia za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw.

Równocześnie spadek oprocentowania zwiększył maksymalną dostępną kwotę kredytu oraz kredytową dostępność mieszkania, czyli liczbę metrów możliwych do zakupu przy wykorzystaniu finansowania bankowego.

Większa sprzedaż zaczęła zmniejszać nagromadzoną ofertę

Jedną z najważniejszych zmian w I kwartale 2026 r. była poprawa relacji między sprzedażą a liczbą kontraktów dotyczących mieszkań deweloperskich wprowadzanych na rynek. Na sześciu największych rynkach sprzedano około 12,4 tys. takich kontraktów, wobec około 11,3 tys. w poprzednim kwartale. Jednocześnie do oferty wprowadzono niespełna 10 tys. nowych kontraktów, wyraźnie mniej niż wyniosła bieżąca sprzedaż.

W rezultacie liczba kontraktów dotyczących mieszkań deweloperskich pozostających w ofercie obniżyła się z około 63,5 tys. na koniec 2025 r. do 62,5 tys. na koniec marca 2026 r. Zmiana nie była jeszcze duża, ale przerwała wcześniejszy trend szybkiego zwiększania zapasu niesprzedanej oferty.

W ciągu czterech kwartałów, od II kwartału 2025 r. do I kwartału 2026 r., sprzedano łącznie około 44,5 tys. kontraktów, o 18% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Liczba nowych kontraktów wprowadzonych do oferty zmniejszyła się jednocześnie o 15%.

Deweloperzy coraz wyraźniej dostosowują więc wielkość nowych wprowadzeń do rzeczywistej absorpcji mieszkań – ograniczają uruchamianie kolejnych etapów inwestycji, zamiast powiększać ofertę w oczekiwaniu na przyszły wzrost popytu. Takie działanie pozwala stopniowo przywracać równowagę bez konieczności przeprowadzania gwałtownych korekt cenników.

Poprawę płynności rynku pierwotnego potwierdza skrócenie szacowanego czasu sprzedaży oferty deweloperskiej. Wskaźnik ten zmniejszył się z 6,2 kwartału pod koniec 2025 r. do 5,6 kwartału w I kwartale 2026 r. Był również niższy niż rok wcześniej, gdy wynosił 6,3 kwartału.

Liczba lokali określanych jako gotowe do zamieszkania obniżyła się nieznacznie, do około 12,6 tys. Inaczej przedstawiała się sytuacja na rynku wtórnym. Przeciętny czas sprzedaży mieszkań, liczony na podstawie transakcji zakończonych sprzedażą w sześciu największych miastach, wzrósł do około 4,8 kwartału z 4,1 kwartału pod koniec 2025 r. oraz około 4 kwartałów rok wcześniej.

Może to świadczyć o wolniejszym dostosowywaniu oczekiwań właścicieli mieszkań używanych do możliwości kupujących. Należy jednak pamiętać, że wskaźniki czasu sprzedaży dla rynku pierwotnego i wtórnego są obliczane według różnych metodologii, dlatego ich poziomów nie powinno się porównywać bezpośrednio; istotny jest przede wszystkim kierunek zmian.

Kredyt coraz bardziej dostępny

Poprawa aktywności nabywców była wspierana przez stopniowe łagodzenie warunków finansowania. Wartość nowych złotowych umów o kredyt mieszkaniowy, bez umów renegocjowanych, wyniosła w I kwartale 2026 r. 24,3 mld zł. Była wprawdzie o 0,7% niższa niż w poprzednim kwartale, ale aż o 24,7% wyższa niż rok wcześniej.

Banki wskazywały na łagodzenie kryteriów udzielania kredytów, motywowane rosnącą konkurencją, poprawą prognoz dla rynku mieszkaniowego oraz obniżaniem marż kredytowych. Jednocześnie wzrost wynagrodzeń, spadek oprocentowania i stabilizacja cen mieszkań zwiększyły szacowaną kwotę dostępnego kredytu oraz liczbę metrów kwadratowych możliwych do nabycia przez gospodarstwo domowe korzystające z finansowania bankowego. Poprawa dostępności kredytu nie oznaczała, że finansowanie bankowe zaczęło dominować w strukturze wartości zakupów mieszkań deweloperskich w siedmiu największych miastach.

Według szacunków NBP środki własne – obejmujące zarówno zakupy gotówkowe, jak i wkład własny przy kredytach – odpowiadały za około 58% szacowanej wartości zakupów. W poprzednim kwartale udział ten wynosił 56%, a rok wcześniej 54%.

Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje, choć pozostają rentowni

Dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego wskazują na ostrożność inwestorów. W I kwartale 2026 r. wydano pozwolenia na budowę 67,5 tys. mieszkań, o około 8% mniej niż w poprzednim kwartale, ale o około 7% więcej niż rok wcześniej. Rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań – o 6% więcej niż w IV kwartale 2025 r., lecz o 11% mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Do użytkowania oddano około 45,2 tys. mieszkań, czyli o 18,3 tys. mniej niż kwartał wcześniej i nieznacznie mniej niż przed rokiem. Silny spadek kwartalny należy jednak interpretować ostrożnie, ponieważ dane o mieszkaniach oddawanych do użytkowania wykazują znaczne wahania pomiędzy kwartałami. Bardziej miarodajny obraz daje suma za cztery ostatnie kwartały, która była o 5,1% wyższa niż rok wcześniej.

Układ danych wskazuje, że na rynek wciąż trafiają mieszkania z inwestycji rozpoczętych w poprzednich fazach cyklu, podczas gdy bieżąca aktywność inwestycyjna jest wyraźnie ostrożniejsza. W okresie od II kwartału 2025 r. do I kwartału 2026 r. rozpoczęto budowę około 206,1 tys. mieszkań, o 10,2% mniej niż rok wcześniej.

Na osłabienie przyszłej podaży wskazują również mierniki przedstawione przez NBP w ujęciu kroczącym za cztery kwartały. Wskaźnik budowy mieszkań w toku, rozumiany jako różnica między liczbą mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytkowania, wyraźnie się obniżył.

Zmniejszał się również wskaźnik projektów w toku, czyli różnica między liczbą mieszkań objętych pozwoleniami a liczbą lokali oddanych. Oznacza to, że rynek finalizuje relatywnie dużo wcześniejszych projektów, a zasila je mniejszą liczbą nowych budów i pozwoleń.

Deweloperzy pozostają przy tym relatywnie rentowni. Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego z projektów mieszkaniowych w siedmiu największych miastach utrzymała się na poziomie około 21%. Stabilne ceny transakcyjne oraz model finansowania oparty w dużym stopniu na środkach własnych i przedpłatach klientów nadal zapewniają firmom bufor finansowy. Jednocześnie rosną koszty robocizny, gruntów i zarządzania inwestycjami, podczas gdy ceny materiałów budowlanych pozostają stabilne.

Ogranicza to przestrzeń do głębokich, powszechnych obniżek cen. W najbliższej perspektywie rynek nadal dysponuje dużą ofertą mieszkań deweloperskich – łącznie około 62,5 tys. kontraktów na sześciu największych rynkach, w tym około 12,6 tys. lokali gotowych do zamieszkania.

Nie oznacza to jednak trwałej nadpodaży w perspektywie kolejnych lat, jeśli słabszy napływ nowych projektów się utrzyma.