Zielone remonty odrębnym, masowym segmentem rynku finansowania bankowego?
W Polsce ten mechanizm może mieć szczególne znaczenie. Do 2050 roku powinno zostać przeprowadzonych około 7,5 mln termomodernizacji, których nie da się sfinansować wyłącznie dotacjami i oszczędnościami właścicieli nieruchomości.
Powstaje zatem pytanie: czy zielone remonty mogą stać się odrębnym, masowym segmentem rynku finansowania bankowego?
Energia zmienia strukturę inwestycji budowlanych
Wzrost cen energii działa na budownictwo dwutorowo. Z jednej strony podnosi koszty wytwarzania energochłonnych materiałów, takich jak cement, beton, stal czy szkło. Towarzysząca szokom energetycznym inflacja może również prowadzić do wzrostu stóp procentowych i kosztów kredytu. W rezultacie część gospodarstw domowych i przedsiębiorstw odkłada decyzje o budowie albo zakupie nowej nieruchomości.
Z drugiej strony droższa energia poprawia ekonomiczną opłacalność inwestycji zmniejszających jej zużycie. Im wyższe są rachunki za ogrzewanie i energię elektryczną, tym większe potencjalne oszczędności wynikające z ocieplenia budynku, wymiany okien, modernizacji instalacji grzewczej czy montażu fotowoltaiki.
Szok cenowy może więc jednocześnie ograniczać nowe budownictwo i zwiększać popyt na modernizację istniejących nieruchomości.
Na tę zmianę zwraca uwagę Europejski Bank Centralny w materiale „Building resilience: how energy prices boost home efficiency”. Specjalistyczne prace budowlane, obejmujące m.in. instalacje elektryczne, wodne, grzewcze i wentylacyjne oraz prace wykończeniowe, odpowiadają za około 75% aktywności budowlanej.
O znaczeniu samych prac instalacyjnych świadczy fakt, że w 2023 roku instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, grzewcze i klimatyzacyjne odpowiadały za 40% wartości dodanej budownictwa w pięciu największych gospodarkach strefy euro.
Inwestycjom sprzyja również spadek cen niektórych technologii. Według EBC przeciętna cena importowanych do strefy euro modułów fotowoltaicznych zmniejszyła się z blisko 5 tys. euro za tonę w 2023 roku do około 1,7 tys. euro w 2026 roku. Po skoku cen energii w 2022 roku import paneli fotowoltaicznych z Chin niemal się podwoił i od tego czasu utrzymuje się na wysokim poziomie.
Nowy wzrost kosztów energii w 2026 roku ponownie zwiększył zainteresowanie inwestycjami ograniczającymi zależność budynków od paliw kopalnych.
Reakcja gospodarstw domowych jest przy tym zróżnicowana. Z badań oczekiwań konsumentów EBC wynika, że inwestycje w efektywność energetyczną częściej podejmują właściciele budynków, którzy wcześniej doświadczyli silnego wzrostu kosztów ogrzewania.
Wzrost miesięcznych wydatków na media o 100 euro wiązał się ze wzrostem prawdopodobieństwa przeprowadzenia inwestycji poprawiającej efektywność energetyczną o około 0,8 pkt proc. W lutym 2026 roku takie inwestycje w ciągu kolejnych 12 miesięcy planowało 14,5% respondentów.
EBC wskazuje również, że gospodarstwa, które przeprowadziły inwestycje energooszczędne, doświadczały następnie mniejszego wzrostu kosztów mediów niż gospodarstwa bez modernizacji. W latach 2024–2025 było to średnio około 9% wobec 11%, co sugeruje, że poprawa efektywności energetycznej zwiększa odporność gospodarstw domowych na kolejne szoki cenowe.
Czytaj także: ING udostępnił bezpłatny kalkulator efektywności energetycznej budynków
Potrzeby Polski są liczone w milionach budynków
W Polsce znaczenie renowacji będzie rosło również niezależnie od krótkookresowych zmian cen energii. Duża część krajowych zasobów mieszkaniowych powstała w okresie obowiązywania znacznie niższych standardów energetycznych.
Budynki te wymagają modernizacji, jeżeli Polska ma ograniczyć zużycie energii, zmniejszyć zależność od paliw kopalnych i obniżyć koszty utrzymania nieruchomości.
Zgodnie z Długoterminową Strategią Renowacji Budynków do 2050 roku powinno zostać przeprowadzonych około 7,5 mln inwestycji termomodernizacyjnych, w tym około 4,7 mln głębokich termomodernizacji. W latach 2020–2030 planowane tempo wynosi średnio 236 tys. budynków rocznie. W kolejnej dekadzie powinno wzrosnąć do około 271 tys. budynków, a w latach 2040–2050 wynieść około 244 tys. rocznie.
Punktem wyjścia jest bardzo duży i zróżnicowany zasób budowlany. Według Długoterminowej Strategii Renowacji Budynków w Polsce znajduje się około 14,2 mln budynków, z czego niemal 40% stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne.
Znaczna część zasobu cechuje się niską efektywnością energetyczną, przy czym problem dotyczy szczególnie starszych domów jednorodzinnych o wysokim zapotrzebowaniu na energię.
Skala ta pokazuje, że modernizacja budynków nie jest niszowym obszarem polityki klimatycznej. To wieloletni program inwestycyjny obejmujący właścicieli domów jednorodzinnych, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, samorządy, przedsiębiorstwa oraz właścicieli nieruchomości komercyjnych.
Obecne programy publiczne budują podstawy tego rynku, lecz ich skala nadal pozostaje niewielka w relacji do strategicznych potrzeb. Według danych BGK w 2025 roku do programu TERMO wpłynęły łącznie 4 102 wnioski o wsparcie na kwotę około 707 mln zł. Program obejmuje m.in. premie termomodernizacyjne i remontowe, granty OZE oraz wsparcie mieszkaniowego zasobu gminnego.
Znacznie większy zasięg ma program „Czyste Powietrze”. Od jego uruchomienia we wrześniu 2018 roku do 17 lipca 2026 roku złożono ponad 1,1 mln wniosków, a liczba podpisanych umów zbliżyła się do miliona. Program koncentruje się jednak przede wszystkim na domach jednorodzinnych, wymianie nieefektywnych źródeł ciepła oraz poprawie efektywności energetycznej gospodarstw domowych spełniających określone kryteria.
Zestawienie tych danych nie daje prostego porównania, ponieważ programy obejmują inne grupy beneficjentów i odmienne rodzaje inwestycji. Pokazuje jednak wyraźnie, że osiągnięcie średniego tempa ponad 200 tys. modernizowanych budynków rocznie będzie wymagało znacznie większej mobilizacji środków publicznych i prywatnych.
Dotacja nie zastąpi kredytu
Dotacje są konieczne, szczególnie w przypadku gospodarstw o niskich dochodach, w budynkach o najgorszej charakterystyce energetycznej. To właśnie te gospodarstwa najczęściej ponoszą relatywnie wysokie koszty ogrzewania, ale jednocześnie mają najmniejszą możliwość sfinansowania inwestycji z oszczędności lub kredytu.
Finansowanie wyłącznie ze środków publicznych nie będzie jednak wystarczające do przeprowadzenia milionów modernizacji. Bardziej racjonalny jest model mieszany, w którym dotacja lub premia ogranicza koszt inwestycji i ryzyko kredytowe, ale nie zastępuje całkowicie kapitału prywatnego.
Taką konstrukcję wykorzystuje już program TERMO. Premia termomodernizacyjna służy spłacie części kredytu zaciągniętego przez inwestora. Kwota kredytu musi pokrywać co najmniej 50% kosztów przedsięwzięcia i nie może być niższa niż wartość premii. Środki publiczne uruchamiają zatem dodatkowe finansowanie bankowe, zwiększając całkowitą skalę inwestycji.
Podobny mechanizm może być rozwijany również w innych programach. Klient powinien mieć możliwość złożenia wniosku o kredyt i dotację w ramach jednego procesu, bez konieczności samodzielnego koordynowania kilku instytucji.
W tym kierunku zmierza rozwijana w UE koncepcja one-stop shops, czyli kompleksowych punktów obsługi inwestora łączących doradztwo techniczne, administracyjne i finansowe. Takie rozwiązanie może ograniczać jedną z podstawowych barier termomodernizacji – konieczność samodzielnego koordynowania przez właściciela budynku audytu, finansowania, dotacji i realizacji prac.
Bank może być jednym z naturalnych punktów wejścia do takiego systemu.
Barierą pozostaje jednak złożoność inwestycji. Termomodernizacja wymaga oceny stanu technicznego budynku, określenia optymalnej kolejności prac, wyboru wykonawcy, oszacowania kosztów i przyszłych oszczędności, a następnie potwierdzenia osiągniętego efektu energetycznego.
Dla pojedynczego gospodarstwa domowego proces ten może być znacznie trudniejszy niż samo zaciągnięcie kredytu.
Kredyt na termomodernizację nie jest zwykłą hipoteką
Finansowanie poprawy efektywności energetycznej wymaga innego podejścia niż klasyczny kredyt mieszkaniowy, nawet jeżeli jego zabezpieczeniem pozostaje nieruchomość.
W przypadku klasycznego kredytu hipotecznego bank ocenia przede wszystkim dochody klienta, jego dotychczasowe zobowiązania oraz wartość finansowanego mieszkania lub domu.
Przy termomodernizacji dochodzą kolejne czynniki: techniczny zakres prac, wiarygodność audytu, oczekiwany spadek zużycia energii, jakość wykonawcy oraz wpływ inwestycji na przyszłą wartość nieruchomości.
Ważnym elementem oceny powinna stać się relacja między ratą kredytu a oszczędnością na rachunkach. Modernizacja może wprawdzie zwiększyć miesięczne zobowiązania klienta, ale jednocześnie ograniczyć wydatki na energię.
Jeżeli oszczędności są odpowiednio udokumentowane i trwałe, poprawa efektywności energetycznej może zmniejszać wrażliwość gospodarstwa domowego na przyszłe szoki cenowe. Nie oznacza to, że oczekiwane oszczędności można automatycznie traktować jak dodatkowy dochód. Rzeczywiste efekty zależą od jakości prac, zmian cen energii, warunków pogodowych i zachowań mieszkańców.
Występuje także tzw. efekt odbicia: część gospodarstw po modernizacji podnosi temperaturę w mieszkaniu lub zwiększa zużycie energii, przez co faktyczne oszczędności są mniejsze od technicznie możliwych.
Z punktu widzenia banku istotna jest więc nie tylko nominalna wartość oszczędności, ale również ich wpływ na odporność budżetu gospodarstwa domowego.
Wyniki EBC wskazujące na mniejszy wzrost kosztów mediów po przeprowadzeniu inwestycji energooszczędnych sugerują, że lepsza charakterystyka energetyczna budynku może ograniczać ekspozycję dochodu rozporządzalnego klienta na szoki cen energii.
W dłuższym okresie może to mieć znaczenie dla oceny ryzyka kredytowego, choć uwzględnienie tego efektu w modelach bankowych wymaga odpowiednio długich i porównywalnych szeregów danych.
Regulacje zwiększą popyt na finansowanie
Rozwój rynku będzie wspierany przez zmiany regulacyjne. Znowelizowana dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) zakłada zmniejszenie przeciętnego zużycia energii pierwotnej w budynkach mieszkalnych o 16% do 2030 roku i o 20–22% do 2035 roku.
Co najmniej 55% wymaganej redukcji powinno zostać osiągnięte poprzez renowację 43% budynków mieszkalnych o najgorszej charakterystyce energetycznej.
Dodatkowym bodźcem ekonomicznym dla modernizacji budynków będzie ETS2, czyli rozszerzenie unijnego systemu handlu emisjami na paliwa wykorzystywane m.in. do ogrzewania budynków.
Uwzględnienie kosztu emisji CO₂ w cenach paliw kopalnych będzie zwiększać ekonomiczną wartość oszczędności osiąganych dzięki ograniczeniu zapotrzebowania budynku na energię i zastosowaniu niskoemisyjnych źródeł ciepła. W rezultacie popyt na termomodernizację – a wraz z nim zapotrzebowanie na jej finansowanie – może mieć charakter strukturalny, a nie jedynie cykliczny, związany z okresowymi skokami cen energii.
EPBD wzmacnia znaczenie świadectw energetycznych, wprowadza paszporty renowacji i przewiduje rozwój cyfrowych baz danych o krajowych zasobach budowlanych. Instrumenty te mają nie tylko informować właścicieli nieruchomości, lecz również ułatwiać mobilizację finansowania bankowego.
Komisja Europejska rozwija ponadto ramy, które mają pomagać instytucjom finansowym zwiększać skalę kredytowania renowacji. Dobrowolne podejście portfelowe pozwoliłoby bankom nie tylko oferować pojedyncze zielone produkty, lecz również monitorować efektywność energetyczną całego portfela nieruchomości oraz tworzyć strategie stopniowej poprawy jego parametrów.
Dla banków oznacza to konieczność połączenia danych kredytowych, technicznych i energetycznych. Jednocześnie otwiera się możliwość lepszego różnicowania ryzyka.
Budynek o niskim zużyciu energii powinien być mniej podatny na wzrost kosztów ogrzewania, a jego właściciel – przy pozostałych warunkach niezmienionych – mieć większą odporność finansową.
Warunkiem uwzględnienia tego efektu w cenie kredytu pozostaje jednak zebranie dostatecznie długich i wiarygodnych danych.
Agnieszka Nierodka – ekonomistka, doradca zarządu w Zespole Badań i Analiz Związku Banków Polskich. Specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących rozwoju rynku hipotecznego i nieruchomości, refinansowania kredytów hipotecznych, ochrony konsumenta oraz prawa europejskiego. Posiada bogate doświadczenie jako prelegent i trener dla sektora bankowego i deweloperskiego oraz jako autorka publikacji na temat rozwoju bankowości hipotecznej i rynku listów zastawnych w Polsce i UE, ochrony konsumenta hipotecznego oraz efektywności obowiązków informacyjnych wobec konsumenta. Od ponad 15 lat zapewnia wsparcie w zakresie badań statystycznych i problemów legislacyjnych grupom roboczym przy Europejskiej Federacji Hipotecznej w Brukseli.
