Społeczeństwo się starzeje. Seniora stać na własną nieruchomość?

Rynek nieruchomości otwarty na seniorów

Większość seniorów za miejsce swojego życia obrała miasto. Nie bez przyczyny zarówno samorządowcy, jak i przedsiębiorcy dostosowują się do zmian demograficznych, co znajduje swoje odzwierciedlenie również w ofercie mieszkaniowej.

Deweloperzy i prywatni inwestorzy skupili się na ofercie mieszkaniowej dedykowanej lepiej sytuowanej części społeczeństwa. Wśród licznej oferty prywatnych domów seniora, działających w charakterze kompleksowych centrów usług, z trudem można znaleźć te, w których miesięczne koszty obsługi są niższe niż 3 tys. zł.

Kompleks „Angel Care” we Wrocławiu zawiera mieszkania umożliwiające osobom starszym pełną samodzielność. Bezpieczeństwo zapewnia instalacja przywołująca pomoc w nagłych sytuacjach, a także dostęp do całodobowej opieki medycznej oraz wizyt lekarzy, dyżurujących w pobliskim Centrum Chorób Demencyjnych. Każdy apartament wyposażony jest w aneks kuchenny, łazienkę dostosowaną do potrzeb osób starszych, a także przestrzeń sypialną i dzienną pozbawioną barier architektonicznych. Senior ma zapewnione całodzienne wyżywienie, cotygodniowe sprzątanie, wymianę pościeli i ręczników oraz nadzór konserwatora wnętrz. Na życzenie obsługa zrobi zakupy, wypierze ubrania, a także zapewni pomoc indywidualnego opiekuna[1]. Ceny za najem 1-osobowych apartamentów rozpoczynają się od 3 600 zł za miesiąc. Za większe apartamenty trzeba zapłacić ok. 4 000 zł i 4 600 zł.

Na osiedlu senioralnym w podwarszawskim Majdanie, położonym w powiecie otwockim, za miesięczny pobyt w 70-metrowym dwuosobowym apartamencie z 2 sypialniami i salonem z aneksem kuchennym, z wyżywieniem i pakietem usług trzeba zapłacić 5 350 zł. Chcąc mieszkać w apartamencie 1-osobowym, trzeba się liczyć z dodatkową dopłatą rzędu 2 550 zł miesięcznie[2]. Podopieczny w cenie uzyska m.in. całodobowy dyżur opiekunów oraz dyżur pielęgniarski, wyżywienie i dostarczanie zakupów, obsługę concierge, organizację opieki medycznej, konsultacje specjalisty fizjoterapeuty, sprzątanie i pranie, własne miejsce parkingowe, dostęp do Internetu i telewizji, a także szeroki program aktywności.

Deweloperzy sprzedają nieruchomości osobom starszym

Rozwiązaniem dla części seniorów może być zakup własnego „m”. Problemem może być jednak jego wysoka cena. Jedną z nowszych inwestycji jest m.in. oferta stołecznej spółki Sawa Apartments. W miejscowości Kozubnik w województwie śląskim deweloper rozpoczął w ubiegłym roku sprzedaż apartamentów, z których część wychodzi naprzeciw potrzebom starszych klientów. W budynku „Daglezja” znajdują się 34 apartamenty dedykowane osobom starszym, w budynku „Kiczora” lokali takich jest 56. Ich powierzchnie wahają się od 30 do 70 mkw., przy czym większość stanowią apartamenty 50-metrowe. Lokale sprzedawane są na własność, a ceny zaczynają się od 180 tys. zł. Ceny mieszkań w nowoczesnych budynkach przystosowanych dla osób starszych, zlokalizowanych w głównych miastach Polski, są jeszcze wyższe i zwykle przekraczają ceny średnie dla lokali mieszkalnych w tych miastach.

Zgodnie z danymi ZUS[3], przeciętna wysokość emerytury wypłacanej w marcu 2018 r. wyniosła 2 179,28 zł, przy czym dla populacji mężczyzn wynosiła 2 717,09 zł, zaś dla populacji kobiet – 1 817,75 zł. Dominująca wysokość emerytury w populacji mężczyzn wynosi jednak 2 177,80 zł, a w populacji kobiet – 1 065,38 zł.

Emerytury nie dla wszystkich

Trzeba pamiętać jednak, że nie wszyscy polscy seniorzy są emerytami – części do otrzymania gwarantowanego ustawowego świadczenia najniższego zabrakło odpowiednio długiego stażu pracy (w przypadku kobiet okres ten wynosi 20 lat, w przypadku mężczyzn – 25 lat), część otrzymuje renty z tytułu niezdolności do pracy – z powodu wypadku przy pracy lub choroby zawodowej, a także z innych powodów. Ważne jest również, że udział mężczyzn i kobiet w poszczególnych grupach wiekowych nie jest proporcjonalny – w każdej kategorii wiekowej seniora  przeważają kobiety, przy czym udział kobiet jest tym wyższy, im wyższa jest kategoria wiekowa. Zważywszy na i tak niższy poziom świadczeń otrzymywanych przez kobiety względem świadczeń otrzymywanych przez mężczyzn, sytuacja przeciętnego seniora przedstawia dość pesymistyczny obraz. Wyżej wymieniona dominująca wysokość emerytury w populacji mężczyzn, wynosząca w marcu 2018 r. 2 177,80 zł, pobierana była przez 104,3 tys. mężczyzn. W tym samym okresie aż 276,4 tys. kobiet pobierało dominującą w ich grupie płciowej emeryturę rzędu 1 065,38 zł. W populacji kobiet aż 40,3% pobiera świadczenia niskie – poniżej 1 600,00 zł. W przedziale wysokości 1 600,01 – 1 800,00 zł odsetek ten wynosi 14,4%, w kolejnym przedziale nieco spada do 12,0%. Stopniowo maleje odsetek kobiet pobierających emerytury od 2 000,01 – 5 000,00 zł, który łącznie stanowi 33% tej populacji. Odsetek kobiet pobierających emerytury w wysokości powyżej 5 000 zł stanowi tylko 0,6%. Odsetek mężczyzn osiągających świadczenia tej wysokości wynosi 5,0%.

Zgodnie z danymi GUS[4], w 2016 roku w gospodarstwach domowych emerytów i rencistów przeciętny miesięczny dochód rozporządzalny na 1 osobę w zaokrągleniu do 1 zł wynosił 1 499 zł, przy czym w gospodarstwach domowych emerytów wynosił 1 569 zł, a w gospodarstwach rencistów – 1 164 zł. Udział wydatków w dochodach gospodarstw emerytów i rencistów stanowił 81,9%: w gospodarstwach emerytów – 80,7%, w gospodarstwach rencistów – 89,3%.

Z uwagi na wznowienie możliwości przejścia na wcześniejszą emeryturę, coraz więcej osób pracujących, którym przysługuje przywilej emerytalny, korzysta z tego prawa. Od 1 października ub.r. do końca marca br. wnioski o emeryturę w ZUS złożyło 433 tys. osób. Nowe emerytury są niższe od tych, które przysługiwałyby emerytom po osiągnieciu 65 r.ż. z uwagi na mniejszy kapitał na koncie w ZUS.

Niewątpliwie majątkiem, którym seniorzy dysponują i którym można zarządzać (w tym zamienić lub sprzedać) jest aktualnie posiadane mieszkanie. Wiele osób starszych jest właścicielami mieszkań, często zbyt dużych, niefunkcjonalnych lub zlokalizowanych na zbyt wysokiej kondygnacji względem ich potrzeb. W 2016 r. gospodarstwa domowe emerytów i rencistów zajmowały mieszkania o średniej powierzchni ok. 69 mkw. (emeryci ok. 70 mkw., renciści ok. 66 mkw.[5]). Wiele osób starszych jest jednak przeciwna zmianie miejsca życia i przenoszeniu się do nowych obiektów. Potwierdzeniem tej tezy jest przypadek Lublina. Na Osiedlu Piastowskim Lubelska Spółdzielnia Mieszkaniowa zamierzała zbudować dom seniora z lokalami na sprzedaż. Odpowiedź samych zainteresowanych na ww. propozycję okazała się niespodziewana – na osiedlu zorganizowano komitet protestacyjny, który zbiera podpisy przeciwko budowie tego obiektu. Mieszkańcy zapowiadają także demonstracje na placu budowy i złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego[6]. Zamiast domu seniora chcą zachowania istniejącego terenu zielonego przy ul. Bolesława Chrobrego, zapewniającego miejsce do rekreacji, a tym, czego oczekują w celu poprawy warunków życia, jest jedynie zainstalowanie wind w istniejących blokach.

Zdaniem Roberta Majkowskiego, Prezesa Funduszu Hipotecznego DOM, udzielającego rent dożywotnich właścicielom domów lub mieszkań, którzy ukończyli 60. rok życia, w zamian za prawo do dysponowania przez Fundusz nieruchomością po śmierci seniora, osoby starsze były i wciąż będą w złej kondycji finansowej. Co więcej, często nie mogą liczyć na pomoc osób bliskich. Wg badania opinii klientów Funduszu, 56% osób starszych jest zdanych tylko na siebie. Średnia wartość renty dożywotniej to 1 000 zł, w większych miastach – 2,5 – 6 tys. zł. W niewielu przypadkach wystarczy ona na pokrycie kosztów prywatnego domu seniora. Blisko 80% klientów FH DOM otrzymywane z renty dożywotniej środki przeznacza na bieżące wydatki[7].

Tańszym od mieszkania własnościowego oraz od pobytu w prywatnym domu seniora są rozwiązania komunalne dedykowane osobom starszym. W Kaliszu ruszył program „Mieszkanie dla seniora”. Pierwsi lokatorzy już wprowadzają się do nowych lokali, stanowiących wyremontowane mieszkania w budynku po byłym akademiku Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza przy ul. Częstochowskiej. Łącznie zamieszka tu 50 seniorów, dla których przygotowano 37 lokali dwupokojowych o powierzchniach od 25 do 35 mkw.[8]

Rozwiązaniem alternatywnym lub towarzyszącym względem dedykowanych seniorom obiektów stałego pobytu lub zamieszkania mogą być obiekty przeznaczone do pobytu czasowego. W Zielonej Górze w głosowaniu nad podziałem budżetu gminnego pojawił się projekt budowy Domu Wielopokoleniowego dla osób starszych i młodzieży[9]. Cały parter, gdzie przebywać będą seniorzy, pozbawiony ma być barier architektonicznych, a wszystkie pomieszczenia dostosowane mają być do potrzeb osób niepełnosprawnych. Głównym założeniem pomysłodawców jest integracja wielopokoleniowa, której fundament stanowić będą regularne spotkania i rozmowy, warsztaty, konferencje, imprezy i uroczystości, mające na celu przede wszystkim przełamywanie barier i stereotypów oraz budowanie wzajemnego zaufania. Seniorzy nadal mieszkać będą w użytkowanych dotychczas lokalach, ale otrzymają miejsce dziennego pobytu, dostosowane do ich ograniczeń ruchowych, odpowiadające na potrzeby socjalne i poznawcze.

Profesor Piotr Szukalski, demograf z Uniwersytetu Łódzkiego, zwraca uwagę, że przyszłości będziemy musieli zmierzyć się z innym problemem niż budowa nowych domów i mieszkań, a mianowicie – zagospodarowaniem domów i mieszkań opuszczonych przez seniorów. W ciągu minionych 20 lat obserwowany był dużym odpływ na przedmieścia osób w średnim wieku. Za kolejne 20 lat należy spodziewać się, że te domy będą wystawiane na sprzedaż. „Mieszkający tam 70-latkowie dochodząc do wniosku, że nie są w stanie ani odśnieżyć, ani skosić trawy, nie są w stanie dojeżdżać do lekarza czy na zakupy, będą w takim wypadku przenosić się do miast, gdzie dzięki komunikacji miejskiej, mniejszym odległościom są w stanie dalej w miarę samodzielnie funkcjonować”[10].

Temat budownictwa senioralnego jest tematem z jednej strony naglącym ze względu na sytuację demograficzną, z drugiej strony – bardzo trudnym ze względu na możliwości finansowe przeciętnego seniora, brak rozwiniętych na rynku rozwiązań finansowania tego typu przedsięwzięć, uwarunkowania kulturowe, w tym podejście samych seniorów i ich rodzin do kwestii zamieszkiwania osoby starszej w samodzielnie lub w mieszkaniach asekurowanych. Trzeba pamiętać, że zgodnie z ustawą z dnia 11 września 2015 r. o osobach starszych, do ww. kategorii społecznej kwalifikuje się osoby, które ukończyły 60. rok życia. W tej grupie znajdują się więc zarówno osoby pracujące, jak i bierne zawodowo, o pełnej sprawności fizycznej oraz umysłowej, jak również osoby z dysfunkcjami, dobrze sytuowane oraz z trudem wiążące przysłowiowy „koniec z końcem”. Problem z dopasowaniem oferty mieszkaniowej stanowi więc realne wyzwanie.

Joanna Komorowska
Specjalista ds. Relacji z Klientami, Koordynator CPBiI ds. CSR
Centrum AMRON

[1] http://www.angel-care.pl/mieszkania-dla-seniorow

[2] ftp://seniorapartments.pl/pliki/SA_oferta_2018_nowa.pdf

[3] Struktura wysokości emerytur i rent wypłacanych przez ZUS po waloryzacji w marcu 2018 roku, ZUS, Warszawa 2018

[4] Sytuacja materialna i dochodowa gospodarstw domowych emerytów i rencistów oraz gospodarstw domowych mających w swoim składzie osoby starsze w wieku 60 lat lub więcej w 2016 r., GUS, Warszawa, październik 2017

[5] jw.

[6] http://www.rynekseniora.pl/inwestycje/107/lublin_zamiast_domu_seniora_wola_zielony_plac_i_windy_w_blokach,8313.html

[7] http://www.gu.com.pl/

[8]http://www.rynekseniora.pl/polityka_senioralna/104/kalisz_ruszyl_program_mieszkanie_dla_seniora_pierwsi_z_nich_wprowadzaja_sie_do_nowych_lokali,10030.html

[9] http://zielonagora.naszemiasto.pl/artykul/w-zielonej-gorze-powstanie-dom-wielopokoleniowy-wizualizacja,3933136,artgal,t,id,tm.htm

[10] http://www.rynekseniora.pl/