Polski rynek nieruchomości 2022/2023 w ocenie ekspertów JLL
- W 2023 r. kluczowe znaczenie dla rynku mieszkaniowego będą miały zmiany legislacyjne poprawiające zdolność kredytową i dotyczące subsydiowanych kredytów, ale także zasad kupowania większej liczby mieszkań, w tym także dotyczące sektora PRS. Wysokie koszty realizacji i finansowania mogą być powodem utrzymania ograniczonej skali nowej podaży w 2023 r.
- Od trzech lat wiele firm staje przed wyzwaniem wypracowania efektywnego modelu pracy, który wpisze się w ich kulturę biznesową. Rosnąca świadomość pracowników przekłada się na większą otwartość do komunikowania swoich potrzeb i oczekiwań względem miejsca pracy.
- Projektowanie cyrkularne, inkluzywność, design dla zdrowia, optymalizacja na podstawie danych i unbranding to kluczowe trendy w aranżacji powierzchni biurowych.
- Okres braku decyzyjności wśród firm na rynku biurowym mamy za sobą – liczba zawartych w IV kwartale ub.r. umów najmu, wyniosła 1361. To o 318 więcej niż w 2022 r. i o 432 niż w 2020 r.
75% spadek dostępności mieszkań na wynajem, wyhamowanie produkcji i nowe regulacje
Poziom niepewności na rynku mieszkaniowym ze względu na sytuację geopolityczną
i społeczno-ekonomiczną jest nadal wysoki, ale nastroje konsumenckie w ostatnich miesiącach 2022 roku poprawiły się. Na wszystkich dużych rynkach czwarty kwartał 2022 roku przyniósł wzrost sprzedaży w porównaniu z poprzednim okresem – średnio 29% kdk dla sześciu miast. 35 tys. mieszkań zostało zakupionych na sześciu głównych rynkach w Polsce w ciągu całego 2022 roku, co jest zbliżoną liczbą do wyniku sprzed boomu mieszkaniowego. W przypadku liczby gotowych niesprzedanych mieszkań można przypuszczać, że będą one większe w kolejnych kwartałach, choć nadal udział tych jednostek w ofercie jest niski i wynosi około 11%.
Na średnie ceny wpływ może mieć pula tańszych lokali, adresowanych do nabywców pierwszych mieszkań i korzystających z subsydiowanych kredytów. W przypadku segmentu podstawowego w III i IV kwartale obserwowaliśmy pojawiające się promocje i upusty w ofertach deweloperów. W minionych miesiącach wprowadzane do sprzedaży były jednak głównie droższe jednostki z segmentu apartamentów i o podwyższonym standardzie.
Rośnie także prawdopodobieństwo wzrostu cen w perspektywie 2-3 lat jako skutek wyhamowania nowych budów w latach 2022/23, co może mieć swoje konsekwencje w postaci mniejszej liczby oddawanych mieszkań w kolejnych latach. Jeśli sytuacja się poprawi, zapas pozwoleń na budowę uzbierany na części rynków powinien pozwolić na szybkie uruchomienie nowych inwestycji.
Dodatkowo, po stronie nowej podaży brakowało transparentności – zamieszanie spowodowała nowa ustawa deweloperska, a wraz z nią wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, które wywołały skokowy wzrost ofert w czerwcu 2022. W II połowie roku obserwowaliśmy natomiast wstrzymywanie części z tych projektów co sprawiło, że oferta na koniec grudnia szacowana była na około 49 tys.
– Wydaje się, że sprzedaż osiągnęła już swoje minimum. W niektórych miastach spadek nowych wprowadzeń doprowadził do osiągniecia stanu bliskiego równowagi na niższym poziomie obrotów. Choć na rynku wciąż dominuje popyt gotówkowy, są duże szanse na wzrost popytu kredytowego.
Kredyty za 2% mogą zdecydowanie zwiększyć zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami o podstawowym standardzie. Wysokie koszty realizacji i finansowania mogą być powodem utrzymania ograniczonej skali nowej podaży w 2023 r. Koszty realizacji będą nadal rosnąć, choć tempo wzrostu powinno zwolnić – mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.
Czytaj także: Prezes Centrum AMRON przed Kongresem Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych
Brakuje 700 tys. mieszkań na wynajem
Gorzej wypadają dane dotyczące rynku najmu. Obecnie mamy do czynienia z deficytem mieszkaniowym na poziomie 700 tys. lokali w sześciu największych miastach w Polsce. Liczba ta uwzględnia konserwatywne podejście do szacunków odnoszących się do długoterminowego popytu ukraińskiego. Aż o 75% spadła liczba mieszkań dostępnych na wynajem w ciągu ostatniego roku. W sześciu głównych miastach można dzisiaj wynająć nieco powyżej 8 tys. mieszkań, w tym poniżej 2 tys. mieszkań mniejszych niż 60 mkw. wybudowanych po 2015 roku.
– Udział mieszkań należących do funduszy inwestycyjnych w całości zasobów mieszkaniowych największych polskich miast jest nieznaczny i wynosi poniżej 1 promila wszystkich mieszkań w Polsce. Mieszkania niewynajęte w zasobie instytucjonalnym to w praktyce pula na poziomie poniżej 1%. Wskaźnik ten zależy wyłącznie od czasu niezbędnego do przygotowania mieszkania dla kolejnego najemcy – dodaje Paweł Sztejter, Head of Residential, JLL.
Walka o talent w hybrydowym świecie – jakość życia priorytetem dla ponad 50% pracowników
Jak pokazuje raport JLL: Workforce Preferences Barometr [1] wśród priorytetów wskazywanych obecnie przez pracowników pojawiają się przede wszystkim: dobra jakość życia (59%), praca w firmie, która wspiera zdrowie i dobrostan (59%) oraz komfortowe wynagrodzenie (56%).
– Choć praca hybrydowa zostanie z nami na dobre, to jednak stawia ona nowe wyzwania. Jednym z nich jest tzw. paradoks pracy hybrydowej – z jednej strony taki model pożądany przez pracowników daje im elastyczność, z drugiej zaś wywołuje poczucie izolacji oraz mniejsze przywiązanie do miejsca pracy. Kolejnym aspektem jest konieczność przewartościowania nowego kontraktu społecznego – decyzja o tym, czy pracownik zostanie z obecnym pracodawcą nie jest umotywowana jedynie wysokością wypłaty, lecz staje się bardziej złożona i kompleksowa.
Dlatego też, zanim firmy zajmą się tematem samych nieruchomości i ich dostosowania do potrzeb współczesnych pracowników, tak ważne jest właśnie zrozumienie potrzeb ludzi w nowej hybrydowej rzeczywistości – mówi Jakub Zieliński, Head of Workplace Strategy, JLL.
Jak wynika z raportu JLL: A new employee value proposition for a new world of work[2] pracownicy chcą i oczekują pracy hybrydowej ze średnią liczbą dni w biurze w tygodniu równej 2.6 (liczba ta różni się między branżami, firmami czy też typami pracy wykonywanej przez pracowników).
Okazuje się, że obecnie tylko 48% pracowników uważa swoją firmę za dobre miejsce do pracy, a najmniej atrakcyjnym jej atrybutem są obowiązki managerskie oraz sztywna rutyna[3]. Co ciekawe, 1,6x bardziej od pracowników pracujących po prostu hybrydowo, czyli 1-2 w tygodniu zdalnie, skore do zmiany pracodawcy są tzw. osoby hiperhybrydowe, tj. pracujące w domu od 3 do 4 dni w tygodniu.
Bazując na dostępnych statystykach i obserwując ewolucję podejścia pracowników do pracy, koniecznym jest zaadresowanie ich potrzeb, przy równoczesnym budowaniu odporności organizacji na zmiany. Można to uzyskać poprzez zaplanowanie i wdrożenie odpowiednich strategii, skupionych na wartościach wyrażanych i oczekiwanych właśnie przez pracowników.
– Jako JLL obserwujemy transformację hybrydową biur, wynikającą bezpośrednio ze zmian środowiska pracy. Bazując na naszych wewnętrznych doświadczeniach z ostatnich dwóch lat i weryfikując faktyczne zmiany w planach biur na podstawie blisko 120 000 mkw. powierzchni, dostrzegamy pewne kluczowe tendencje.
Po pierwsze, z 64% do 40% spadł udział przestrzeni indywidualnej w odniesieniu co całej wielkości biura, na rzecz przestrzeni do współpracy, obecnie zajmującej średnio 31% powierzchni biurowej (jeszcze przed pandemią było to średnio 12% całości biura).
Co więcej, pracownicy już nie tak często jak przed 2020 rokiem unikają współdzielonych biurek. Takie podejście wynika z faktu, że chcą oni wykorzystywać biuro jako platformę do współpracy, czyli miejsce, w którym będą mogli się spotykać i tworzyć swoje małe społeczności – dodaje Jakub Zieliński.
Czytaj także: W styczniu znacząco mniej zapytań o kredyty mieszkaniowe, spadek cen nieruchomości nieuchronny?
2023 rokiem architektów: 5 trendów na najbliższy rok i dlaczego nie będzie to metaverse
„Weź, użyj, użyj ponownie”: trudno jest mówić o zasadach ekonomii cyrkularnej w odniesieniu do budynków i budownictwa, które odpowiadają za 40% globalnej emisji dwutlenku węgla, dlatego architekci poszukują nowych rozwiązań i materiałów, które mieszczą się w założeniach ekonomii cyrkularnej.
Inkluzywność górą: globalne korporacje już dawno odkryły, że różnorodność się po prostu opłaca. Jest gwarancją szybszego reagowania na zmiany, lepszej odpowiedzi na potrzeby klientów, większej innowacyjności i polepszenia wizerunku firmy – zarówno wśród partnerów biznesowych, jak i potencjalnych pracowników. O ile za różnorodność zatrudnienia odpowiada sama organizacja, inkluzywność w dużej mierze leży już po stronie architekta.
Design dla zdrowia: szacuje się, że około 80% naszego czasu spędzamy w budynkach – z czego większość w trybie siedzącym. Wpływa to negatywnie na nasze zdrowie fizyczne i psychiczne. Jesteśmy pozbawieni kontaktu z naturą i mało się ruszamy. Biorąc pod uwagę fakt, że w pracy spędzamy minimum 8 godzin dziennie, warto wprowadzić do biur rozwiązania projektowe, które wpłyną pozytywnie na jedno i drugie.
Optymalizacja na podstawie danych: nie zdajemy sobie sprawy, jak bardzo zautomatyzowane są obecnie budynki biurowe i jak ta automatyzacja wpływa na polepszenie warunków pracy. Przeróżne czujniki zbierają dane i na ich podstawie zintegrowane sterowniki optymalizują środowisko biura. Są to elementy projektu, których nie widać na pierwszy rzut oka, a które stanowią kluczowy element wpływający na dobre samopoczucie pracowników.
– Nasi klienci rzadko mają szansę na rozmowy z projektantami instalacji, którzy mogliby ich wprowadzić w szczegóły – nie mówiąc już o konieczności rozumienia języka technicznego. Architekci są niezbędni jako koordynatorzy i edukatorzy. Bardzo ważne jest odpowiednie dobranie czujników do specyfiki danego biura tak, żeby nie generować dodatkowych kosztów eksploatacyjnych, a osiągnąć oszczędności – dodaje Anna Rębecka, Senior Creative Architect, Tetris.
Unbranding: branding jest ważny na zewnątrz biura – wewnątrz biura ważni są ludzie. Naturalną konsekwencją dbania o well-being jest zmiana priorytetów w założeniach projektowych. Nie ma już ogólnego trendu inwestowania w nachalne elementy brandingowe we wnętrzach. Branding, jeśli jest – jest dyskretny, często traktowany z przymrużeniem oka.
Warszawa najszybciej rosnącym rynkiem biurowym w Europie
Pandemia, praca hybrydowa, spowolnienie gospodarcze i niepewność na rynku wpłynęła znacząco na aktywność deweloperów, która w Warszawie obniżyła się o 75% względem 2018 roku, a łącznie w całej Polsce o 56%. Aktualnie w Warszawie jest w budowie 188 000 mkw. powierzchni biurowej, podczas gdy pięć lat temu było to ok. 800 000 mkw.
O ponad połowę (56%) spadła także liczba projektów biurowych (55 vs. 125). W trendzie spadkowym jest także współczynnik pustostanów w stolicy, wynoszący 11,6%. Eksperci JLL prognozują, że do poziomu 18% może wzrosnąć współczynnik powierzchni niewynajętej w miastach regionalnych w Polsce (poza Warszawą). Najwyższy zarejestrujemy najprawdopodobniej w Łodzi.
W 2022 roku najemcy w Polsce wynajęli 1 448 300 mkw. powierzchni biurowej, z czego 860 000 mkw. w Warszawie. Jest to świetny wynik porównywalny do rekordowego roku 2019.
Polskie biura jednymi z najnowocześniejszych w Europie
W kontrze do strony podażowej zostaje strona popytowa, która w roku 2022 wyglądała bardzo dobrze. Pod tym kątem, na tle europejskich stolic Warszawa od lat pozostaje liderem. Podczas, gdy większość miast Europy odnotowała rdr. spowolnienie, Warszawa osiągnęła znaczny wzrost popytu netto (bez renegocjacji) w porównaniu do innych miast (+ 47%).
– Od 15 lat Polska utrzymuje pozycję jednego z najbardziej atrakcyjnych krajów Europy na rynku nieruchomości biurowych, głównie dzięki wysokiej płynności, jak również szerokiemu zakresowi produktów inwestycyjnych wysokiej jakości. Przewagą polskich biur jest to, że są one jednymi z najnowocześniejszych w Europie. Niska aktywność deweloperów w Warszawie wywołała lukę podażową. Wywiera to presję na czynsze i obniżenie wskaźnika powierzchni niewynajętej.
Warszawa pozostaje jednym z rynków z szerokimi perspektywami – nasycenie powierzchnią biurową na jednego mieszkańca wynosi około 3.4 mkw., a to czasami kilkukrotnie mniej niż w przypadku miast z Europy Zachodniej. Tak więc, biorąc pod uwagę pracę hybrydową i chwilowe spowolnienie gospodarcze w Polsce będzie nadal miejsce na nowe biurowce – mówi Tomasz Czuba, Head of Office Leasing and Tenant Representation, JLL.
2023 rok czasem optymalizacji na rynku nieruchomości biurowych
W kwestii prognoz popytu na nieruchomości biurowe eksperci JLL podchodzą do predykcji ostrożniej niż jeszcze dziewięć miesięcy temu, szacując, że w Europie nastąpi spowolnienie po stronie popytu, osiągając obecnie poziom 10%.
– Zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych, spodziewamy się lekkiego obniżenia popytu ze względu na spowolnienie gospodarcze jak również zmniejszanie zapotrzebowania na biura, jeśli chodzi o ich wielkość. Od strony podażowej widzimy jednak zdecydowany spadek aktywności deweloperskiej co w Warszawie doprowadzi w 2023 do spadku poziomu pustostanów do ok 8%.
Za tym pójdą podwyżki czynszów, które wzrosną nie tylko z uwagi na ograniczoną podaż ale też z powodu rosnących kosztów wykończenia powierzchni. Szacujemy że wzrost czynszów na warszawskim rynku wyniesie 9-15% w najbliższych 24 miesiącach.
Na rynkach regionalnych sytuacja jest nieco odmienna. Pomimo nadal mocnego popytu podaż jest dość rozkręcona i w związku z tym w 2023 roku nie ma jeszcze szansy na spadek poziomu pustostanów. Na tych rynkach szczególne znaczenie ma sektor nowoczesnych usług, w którym obserwujemy też wejścia nowych podmiotów na polski rynek. Zatrudnienie w tym sektorze ma wzrosnąć o 8% w tym roku – komentuje Tomasz Czuba.
Przez ostatnie lata czynsze w Europie były w trendzie wzrostowym – m.in. w Berlinie, gdzie od ostatniego momentu szczytowego urosły one o 80%. Nie miało to jednak miejsca w Warszawie, ze względu na bardzo znaczącą liczbę inwestycji biurowych realizowanych na zasadach spekulacyjnych.
IV kwartał ub.r. przyniósł więc w stolicy lekki wzrost stawek czynszu – w Centrum wyniósł on 26 €/ mkw./ mies. (+ 2€ rdr.)oraz 15,5 €/ mkw./ mies. (+ 1€ rdr.)poza Centrum. W miastach regionalnych czynsze wynoszą między 11 a 16 €/ mkw., a dynamika ich wzrostu jest dużo niższa niż w stolicy. Eksperci JLL prognozują, że w ciągu najbliższych 2 lat czynsze w Warszawie wzrosną o 9-15% w zależności od lokalizacji.
– Z całą pewnością 2023 rok będzie czasem optymalizacji na rynku nieruchomości biurowych pod wieloma względami, a rosnącym zainteresowaniem będą się cieszyć te biura, która mogą zaoferować najemcy elastyczne dostosowanie wynajmowanej powierzchni zarówno do potrzeb jego samego, jak i jego pracowników.
Wzrośnie również poziom zainteresowania rozwiązaniami technologicznymi, pozwalającymi na zmniejszenie opłat eksploatacyjnych i zużycia mediów – dodaje Tomasz Czuba.
Czytaj także: Rząd zamierza przyjąć projekt ustawy o dopłatach do kredytów mieszkaniowych w I. kwartale tego roku
[1] JLL, Workforce Preferences Barometr, czerwiec 2022.
[2] JLL, A new employee value proposition for a new world of work, listopad 2022.
[3] Tamże.
