Mieszkanie czy dom, wynajmować czy kupić – jak koronawirus zmieni rynek?

Dostęp do mieszkania zapewniającego odpowiedni standard i znajdującego się w bezpiecznym otoczeniu jest nie tylko potrzebą, ale jednym z podstawowych praw człowieka. Zaspokojenie tej potrzeby jest konieczne, jeśli chce się ograniczyć ubóstwo i wykluczenie społeczne.

W większości krajów uznaje się, że mieszkanie nie jest takim samym dobrem jak każde inne ‒ i państwa w różny sposób wspierają budowę nowych mieszkań oraz regulują zasady ich wynajmowania.

W Bergamo 24 października 2014 roku walne zgromadzenie federacji FEANTSA (europejskich organizacji pracujących na rzecz walki z ubóstwem i bezdomnością) przyjęło deklarację wzywającą władze Unii Europejskiej do podjęcia działań przeciwdziałających zjawisku bezdomności i zagrożenia eksmisją w państwach członkowskich.

W naszym kraju prowadzono i prowadzi się programy wsparcia, takie jak system budownictwa w ramach TBS, czy zakończony w 2018 r. program Mieszkanie dla Młodych (MdM).

Dziś pozostał TBS lub skorzystanie z oferty kredytów hipotecznych oferowanych przez banki.

Od 2017 r. jest też prowadzony program Mieszkanie Plus wspierający budowę tanich mieszkań pod najem.

Wynajem czy własne mieszkanie?

Podstawą są tu oczywiście posiadane środki finansowe lub dostęp do kredytów. Jak podaje Europejski Urząd Statystyczny (Eurostat) w 2017 r. na każde dziesięć osób w 28 krajach UE ponad cztery (41,9%) zajmowały mieszkania w domach wielorodzinnych, blisko jedna czwarta (24,0%) mieszkała w domach szeregowych (bliźniaczych), a nieco ponad jedna trzecia (33,6%) w domach jednorodzinnych.

Ponad 15% ludności mieszkało w przeludnionych lokalach mieszkalnych. W Polsce wskaźnik ten to 40,5%, a najwyższy wśród państw członkowskich odnotowano w Rumunii (47,0%). To pokazuje, jak duży jest niedobór mieszkań w naszym kraju.

Z kolei odsetek osób, których wydatki mieszkaniowe przekraczały 40% ich ekwiwalentnego dochodu do dyspozycji, był najwyższy w grupie najemców wynajmujących mieszkania po cenach rynkowych (26,3%).

Być może więc warto zdecydować się na kredyt hipoteczny i jego spłatę rozłożoną na wiele lat niż na wynajem mieszkania na rynku.

TBS – czy warto?

Po pierwsze nie każdy może skorzystać z możliwości wynajmu mieszkania w ramach TBS, bo obowiązuje kryterium dochodowe (różne, w zależności od województwa i liczby osób w gospodarstwie domowym).

Budowa mieszkań w ramach TBS jest wspierana przez państwo, a czynsz jest ustawowo regulowany i w zależności od tego, kiedy powstało mieszkanie, czynsz nie może przekroczyć w skali roku 4 ‒ 5% wartości tzw. odtworzeniowej lokalu. W praktyce jest niższy niż mieszkań wynajmowanych na wolnym rynku.

Czytaj także: PFR Nieruchomości: jak pandemia COVID-19 zmienia koncepcje projektowania mieszkań

Na przykład w Warszawie za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. czynsz wynosi ok. 1300 zł miesięcznie. Z drugiej strony stosunkowo łatwo zrezygnować z wynajmu takiego mieszkania oraz odzyskać wkład partycypacji i kaucję, jeśli jest pobierana.

Pod tym względem w gorszej sytuacji są uczestnicy programu MdM, którzy mogą sprzedać mieszkanie po upływie pięciu lat od daty zakupu (bez konieczności zwrotu części lub całości dopłaty).

Mobilność i COVID-19

Warto jednak zauważyć, że tylko 51,4% osób w Niemczech w 2017 r. mieszkało we własnym mieszkaniu. W Szwajcarii więcej osób wynajmowało mieszkania niż mieszkało we własnych lokalach (58,7% ludności).

Większe jest też zainteresowanie wynajmem lokalu niż posiadaniem mieszkania na przykład w Szwecji i Holandii. To kraje znacznie od nas bogatsze, w których więcej osób stać na jakąś formę własności mieszkania.

Zobacz więcej najnowszych wiadomości o wpływie koronawirusa na gospodarkę >>>

Jednak dziś coraz więcej młodych osób w Europie chce mieć swobodę przemieszczania się i korzystania z możliwości osiedlania się również w innych krajach UE.

Z kolei epidemia związana z koronawirusem spowodowała, że wiele firm i osób zostało zmuszonych w większym lub mniejszym zakresie do pracy zdalnej. Przewiduje się, że po zniesieniu ograniczeń część przyjętych rozwiązań pozostanie.

Wcale nie trzeba mieszkać w centrum dużego miasta, by móc dalej wykonywać swoją pracę. Można wynająć mieszkanie w miejscu, w którym koszty najmu będą niższe.

Czytaj także: Ceny gruntów budowlanych spadną z powodu pandemii koronawirusa?

Upowszechnienie pracy zdalnej może być okazją do rozwoju mniejszych miejscowości, bo duże populacje w miastach to większe ryzyko przenoszenia chorób zakaźnych, co dotychczas nie było brane pod uwagę.

Prognozy dla rynku nieruchomości

Oczywiście mieszkanie i jego lokalizację należy rozpatrywać w szerszym kontekście. Liczy się otoczenie, czyli dostępność opieki nad dziećmi, placówki edukacyjne, możliwości rozrywki i sklepy itp.

Na razie trudno przewidzieć jak będzie wyglądał rynek nieruchomości w tym i w następnym roku. Na razie ograniczenia związane z pandemią nie dotknęły branży budowlanej i mieszkań na rynku powinno przybywać.

Zgodnie z badaniem opublikowanym przez firmę doradczą JLL, czwarty kwartał 2019 r. na rynku deweloperskim okazał się najlepszym kwartałem minionego roku, zarówno pod względem liczby wprowadzonych, jak i sprzedanych mieszkań.

Bądź na bieżąco – zapisz się na nasz newsletter >>>

Sprzedaż przewyższyła nową podaż, a systematycznie rosnące ceny nie wpłynęły hamująco na popyt. Osiągnięto takie wyniki nawet pomimo braku dopłat z programu MdM.

Ostatnio duży deweloper – firma JW Construction poinformowała o spadku sprzedaży mieszkań w marcu o 45%.

Zobaczymy więc, jak będzie to wyglądać w kolejnych miesiącach.