Fundusze inwestycyjne na rynku mieszkaniowym w Berlinie i w Polsce – co o tym myślą deweloperzy?

Mit pierwszy: Fundusze zdominują rynek najmu

Obecnie udział funduszy PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych Warszawy to 2,5 promila – w Berlinie ta wartość szacuje się na poziomie 34%.

Przyjmując, że w Warszawie sprzedaje się średnio 20 tys. mieszkań, to gdyby co dziesiąte mieszkanie zostało sprzedane funduszowi (co samo w sobie jest nierealne), to po 50 latach fundusze posiadałyby jedynie 5% zasobu mieszkaniowego w Warszawy, który by wzrósł do 2 mln mieszkań.

Obawa, że fundusze zdominują rynek najmu, który obecnie jest rynkiem inwestorów indywidualnych jest nieuzasadniona

W czasie, gdy rozpoczęły się w Polsce inwestycje PRS, czyli od 2015 roku deweloperzy sprzedali w sześciu największych aglomeracjach około 420 tys. mieszkań.

W tym okresie fundusze inwestycyjne zbudowały portfel około 6 tys. mieszkań (z czego 2 tys. znajduje się w posiadaniu państwowego Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem PFR Nieruchomości S.A.), a inwestorzy indywidualni nabyli około 100 – 120 tys. mieszkań.

Obawa, że fundusze zdominują rynek najmu, który obecnie jest rynkiem inwestorów indywidualnych jest nieuzasadniona.

Czytaj także: Mieszkania coraz mniej dostępne dla Polaków

Mit drugi: Obecność funduszy inwestycyjnych sprawia, że mieszkania są coraz droższe

Transakcje z udziałem funduszy inwestycyjnych nie mają przełożenia na obecne wzrosty cen nieruchomości. Fundusze kontraktują mieszkania, które są dopiero w budowie czy znajdują się na wcześniejszym etapie planowania.

Głównym powodem obecnych wzrostów cen nieruchomości jest nierównowaga między silnym popytem, a niedostateczną podażą

Jednocześnie dzięki środkom uzyskiwanym od funduszy deweloper jest w stanie sprawniej realizować kolejne etapy inwestycji czy zakupywać grunty, co wpływa korzystnie na podaż mieszkań.

Głównym powodem obecnych wzrostów cen nieruchomości jest nierównowaga między silnym popytem, a niedostateczną podażą.

Dodatkowo mamy do czynienia z niską dostępnością gruntów mieszkaniowych, przedłużającymi się postępowania administracyjnymi czy wzrostami kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa.

Odnosząc się do często przytaczanego przykładu Berlina, to warto zauważyć, że średnie stawki czynszu w Berlinie kształtowały się na poziomie 10,10 EUR/m2.

To mniej niż w innych niemieckich miastach takich jak Hamburg (11,20 EUR/m2) czy Frankfurt (13,30 EUR/m2). Jednocześnie ta średnia stawka czynszów w Berlinie jest niemal trzy razy niższa niż w Paryżu (28,60 EUR/m2).

Czytaj także: Czy uda się odebrać funduszom inwestycyjnym 240 tysięcy mieszkań w Berlinie?

Mit trzeci: Głównym powodem wzrostów cen mieszkań w Berlinie była obecność funduszy

W przypadku Berlina głównym powodem wzrostów cen była nieodpowiednia polityka miasta ograniczająca podaż mieszkań. Jednocześnie populacja Berlina stale rosła notując przyrost ludności w wysokości od 40 do 60 tyś. nowych mieszkańców rokrocznie. Stąd obecnie stolica Niemiec zmaga się z niedoborem ok. 205 tys. lokali.

Aby zaspokoić ten rosnący popyt mieszkaniowy w Berlinie musiałoby powstawać co roku 20 700 mieszkań – obecnie liczba nowych mieszkań oddawanych do użytkowania jest niewystarczająca skoro w 2020 r. wynosiła 14 500 lokali.

W tym samym okresie w Warszawie oddano do użytkowania 23 500 mieszkań. Przy czym Warszawa ma ponad dwa razy mniej mieszkańców.

Mit czwarty: Fundusze zabierają mieszkań zwykłym Kowalskim

Istnieje skrajna różnica między działalnością funduszy inwestycyjnych na rynku polskim a rynkiem w Berlinie. Fundusze mieszkaniowe w Berlinie nie nabywały mieszkań w nowych projektach, ale kupowały pustostany od miasta, a następnie wyremontowały je i oddawały na rynek – np. w 2004 r. miasto sprzedało spółkę miejską GSW, która posiadała 65 tys. mieszkań.

W Polsce inwestorzy instytucjonalni kontraktują nie mieszkania, które znajdują się w bieżącej ofercie deweloperów, a te, które zostaną oddane do użytkowania w dłuższej perspektywie.  

Środki uzyskiwane od funduszy (finansowanie w formule forward funding) pozwalają deweloperowi na sprawniejsze rozpoczynanie kolejnych etapów inwestycji – w tym tych przeznaczonych dla klientów indywidualnych.

Przez to więcej mieszkań trafia na rynek, z czego część jest przeznaczona na wynajem – np. dla osób, które nie chcą albo na tym etapie nie mogą się jeszcze związać kredytem hipotecznym – a część na sprzedaż dla osób fizycznych.

Czytaj także: NBP: wzrost cen transakcyjnych o 10,04 proc. rdr w III kw. na 7 największych rynkach nieruchomości