Ceny mieszkań w I kw. wzrosły, mimo wysokich rabatów. W których miastach najwięcej?

Z wyliczeń Expandera wynika, że dla nowych mieszkań różnica między ceną ofertową a transakcyjną (7,5%) była najwyższa od 2014 r. Na rynku wtórnym było to natomiast aż 20%.

Wzrost cen transakcyjnych nieco pogorszył dostępność mieszkań. Rata kredytu pochłaniała 25% dochodu netto pary o przeciętnych dochodach. Sytuacja w II kwartale będzie jednak lepsza, gdyż ceny mieszkań raczej nie wzrosną, a kredyty zdecydowanie staniały.

Ceny transakcyjne w trendzie wzrostowym

Dane za I kwartał pokazują, że strategia sprzedających zadziałała. Wystawiali bardzo wysokie ceny w ofertach, a później przyznawali solidne obniżki. Dzięki temu kupujący mieli wrażenie, że zrobili dobry interes.

W rzeczywistości jednak ceny transakcyjne rosły. W niektórych miastach przebiły wręcz symboliczne poziomy.

Zobacz więcej najnowszych wiadomości o wpływie koronawirusa na gospodarkę >>>

Dla przykładu w Rzeszowie pokonany został pułap 6000 zł za m2 i to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Nowe mieszkania zdrożały tam aż o 20% r/r.

Podobnie sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie stawki na rynku pierwotnym  wzrosły aż o 19%. Cena za m2 przekroczyła już 8000 zł, podczas gdy dopiero rok temu przebiła 7000 zł za m2.

Na drugim biegunie są Lublin, Gdynia i Poznań. Ceny nowych mieszkań zdrożały tam, ale bardzo nieznacznie, bo odpowiednio o 2%, 3% i 5% r/r.

W Lublinie warto zwrócić uwagę na to, że choć ceny były nieco wyższe niż przed rokiem, to w krótszym ujęciu spadały. Maksymalny poziom osiągnęły bowiem w III kw. 2019 r. (6158 zł za m2) i od tego czasu spadają już drugi kwartał z rzędu. W I kw. średnia wyniosła 5974 zł, więc była o 3% niższa niż w rekordowym momencie.

Dostępność mieszkań nieco spadła

Choć ceny w większość miast zauważalnie wzrosły, to ich dostępność pozostawała wciąż na dość dobrym poziomie. W pierwszym kwartale rata kredytu na używane mieszkanie w dużym mieście (średnia dla 7 największych miast) o powierzchni 50 m2 pochłaniała 25% dochodu netto pary zarabiającej po przeciętnym wynagrodzeniu.

Dla porównania przed 2013 r. było to 30% ‒ 50%, a w 2019 roku średnio ok. 24,5%. Ciekawe jest również  to, że w I kw. 2013 r., gdy ceny były prawie o 1/3 niższe niż obecnie, ten wskaźnik wynosił 28,7%.

Dzięki rosnącym dochodom, mieszkania wciąż są więc dość dobrze dostępne. Nawet lepiej dostępne niż w na początku 2013 r.

Bądź na bieżąco – zapisz się na nasz newsletter >>>

Tańszy kredyt poprawi dostępność…

Za chwilę ta dostępność może się jeszcze poprawić. W wyliczeniu za pierwszy kwartał nie widać bowiem jeszcze efektu dwóch obniżek stóp procentowych.

Gdyby ceny mieszkań nie wzrosły (co jest bardzo prawdopodobne), to rata będzie pochłaniała jedynie 23% dochodu. To poziom zbliżony do tego, jaki obserwowaliśmy w latach 2015 – 2017, czyli gdy mieszkania były najlepiej dostępne w historii.

… ale tylko dla tych, którzy spełnią wymagania banków

Oczywiście należy tu dodać, że ta poprawa dostępności jest względna. W wyniku obniżek stóp procentowych spadło co prawda oprocentowanie kredytów, ale banki znacząco zaostrzyły kryteria ich przyznawania.

Wnioskodawcy, którzy mają umowę o pracę i pracują w branży nie dotkniętej kryzysem, mogą uzyskać obecnie bardzo tani kredyt.

Inni niestety mogą nie być w stanie skorzystać z niskiego oprocentowania, ponieważ banki mogą nie przyznać im kredytu.

Jarosław Sadowski,

Główny analityk Expander Advisors