Ceny mieszkań europejskie, zarobki polskie

Robert Lidke: Na rynku mieszkaniowym rekordy, rekordowa liczba oddanych mieszkań, rekordowe ceny. Ale gdybyśmy spojrzeli na przeciętnego Polaka, który miał określone dochody 10 – 15 lat temu, to czy teraz mieszkania są trudniej czy łatwiej dostępne?

Dr Jacek Furga: Mieszkania, mimo zastanawiającego wzrostu cen na rynku, są bardziej dostępne niż miało to miejsce 10 – 15 lat temu. Po pierwsze ze względu na wzrost wynagrodzeń, a po drugie ze względu na inflację.

Według analizy AMRON, po oczyszczeniu cen nominalnych z efektu inflacyjnego i po uwzględnieniu efektywnego wzrostu średnich wynagrodzeń w tym czasie można przyjąć, że ceny mieszkań są faktycznie niższe o 26 procent.

Czyli dzisiaj, tak licząc, średnio metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztuje nie 9 tys. złotych ‒ a  6,7 tys. złotych. A to są ceny z roku 2006, czyli dużo sprzed kryzysu subprime.

A gdybyśmy spojrzeli na inne rynki, w innych krajach. Czy tam obywatele mają większy dostęp do mieszkań niż w Polsce, czy też jest on porównywalny?

‒ Dostęp mają większy, co wynika z relacji cen metra kwadratowego do przeciętnego wynagrodzenia. U nas to się poprawiło w kontekście ostatnich 11 lat, ponieważ wzrosła siła nabywcza przeciętnego wynagrodzenia, kiedyś za to wynagrodzenie można było kupić 0,4 mkw. mieszkania, teraz 0,7 – 0,8 mkw. Czyli to jest prawie dwukrotny wzrost.

Natomiast to się ma nijak do standardów zachodniej Europy, gdzie za jedną pensję kupuje się 2, 3 lub 4 mkw. mieszkania. Nabywalność mieszkań za średnie wynagrodzenie jest tam 5, a czasami 10 razy wyższa niż w Polsce.

U nas musimy pracować zdecydowanie dłużej na zakup takiego samego mieszkania.

Czytaj także: Kredyty hipoteczne: za nami rekordowy rok. Raport AMRON-SARFiN

Relatywnie mieszkania dla Polaków są więc droższe.

‒ Jesteśmy jednym z droższych rynków, ale to wynika z tego, że zdecydowanie ceny zaczynają dorównywać tym europejskim. W 2004 roku, po wejściu do UE,  startowaliśmy z poziomu 1 tys. euro za mkw. mieszkania w Warszawie. Dzisiaj jesteśmy już na poziomie 2,5 – 3 tys. euro, a przecież nasze wynagrodzenia w tym czasie nie wzrosły trzykrotnie.

Dlatego od tej strony siła nabywcza nie jest aż tak dobra. Ceny mamy zachodnioeuropejskie, a wynagrodzenia nie.

Skoro oprocentowanie lokat bankowych jest na niskim poziomie, to ludzie kierują się na rynek nieruchomości, i tam lokują swoje pieniądze. Ale gdyby stopy procentowe były wyższe, to oczywiście kredyty byłyby droższe, ale i lokaty dawałyby wyższe dochody, i może nie byłoby takiego zainteresowania mieszkaniami, i konsekwencji może ceny mieszkań byłyby niższe?

‒ Tak by mogło być. Akcja kredytowa to tylko jeden element rynku. Z danych NBP sprzed kwartału wynika, że na rynku pierwotnym 40 proc. transakcji jest realizowanych za gotówkę, która najpewniej została wycofana z sektora finansowego.

Zamiast lokować je w banku, w akcje, obligacje – kupujemy nieruchomość. Bo po pierwsze liczymy na wzrost cen mieszkań, a po drugie na stały dochód w postaci bardzo atrakcyjnych wpływów z tytułu najmu. To są obecnie istotne elementy. Na rynku pierwotnym 40 – 50 proc. inwestycji to mieszkania na wynajem, a nie na potrzeby własne.

Czytaj także: Inwestycje w nieruchomości wygrywają z inflacją czy jest lepszy sposób na pomnażanie oszczędności?

Jednak rośnie inflacja. Jednocześnie  większość  członków Rady Polityki Pieniężnej twierdzi, że nie będzie podwyżki stóp procentowych w najbliższym czasie. Ale gdyby inflacja wbrew prognozom RPP nadal rosła, to ruch z podwyżką stóp procentowych nastąpi, co w konsekwencji oznaczać będzie wzrost miesięcznych rat dla kupujących mieszkania na kredyt. Jaki może być skutek podwyżki stóp procentowych dla rynku mieszkaniowego?

‒ Tutaj zagrożenia dla rynku mieszkaniowego nie widzę. Ponieważ duża część kredytów dzisiaj zaciąganych jest jednak spłacana z przychodów uzyskanych od  najemców. Na pewno oznaczałoby to zmniejszenie rentowności z najmu, bo nie wszyscy najemcy zgodziliby się na odpowiedni wzrost czynszu.

Czynsze są dzisiaj wysokie i tutaj jest pole do manewru dla właścicieli mieszkań, by zeszli nieco niżej z czynszami. Bo dzisiaj te czynsze pokrywają de facto 100 proc. kosztów obsługi kredytu, zarówno ratę kapitałową, jak i odsetki.

Czyli najem mieszkania jest opłacalny nawet wówczas, kiedy czynsz pokrywa tylko ratę odsetkową. To najemca spłaca nasz zakup inwestycyjny jakim jest zakup nieruchomości.

Dlatego nie boję się wzrostu cen dla tej części kredytów, która jest obsługiwana poprzez najemców mieszkań zakupionych za te kredyty.

Wzrost stóp procentowych nie powoduje więc raczej zagrożenia dla tych, którzy już mają zaciągnięte kredyty mieszkaniowe. A czy powoduje zagrożenie dla deweloperów i dla tych osób, które po podwyżce stóp chciałyby się pojawić na rynku mieszkaniowym?

‒ Zagrożenie nie, ale na pewno zmusi to deweloperów do tego, żeby zredukowali wzrost cen. Ponieważ siła nabywcza, w sensie nabywania mieszkań za kredyty będzie słabsza, bo banki nie będą akceptowały zbyt wysokich cen. I albo dojdzie do lekkiej korekty, parę punktów procentowych, albo ceny się ustabilizują.

Tempo wzrostu cen mieszkań już spada. Jest wzrost, ale tempo spada. I to będzie szło w stronę stabilizacji, raczej nie do korekty. Jeśli już będzie korekta – to najwyżej o kilka procent. Pamiętajmy, że korekta, która miała miejsce po kryzysie subprime z lat 2008 ‒ 2009 w Polsce, w skrajnych przypadkach wyniosła 16 – 17 procent.

Stąd gdyby dzisiaj miała nastąpić korekta na rynku nieruchomości, to będzie ona niewielka. Jej skala będzie zależała od lokalizacji, od jakości nieruchomości.

Czytaj także: Najem mieszkań: w lutym 2020 r. ceny w górę. W których miastach największe wzrosty?