Bankowość i finanse | WYWIAD MIESIĄCA | Nie spodziewam się, żeby ceny mieszkań w najbliższym czasie zaczęły spadać

Czy rynek mieszkaniowy w dłuższej perspektywie stanowi stabilną formę inwestowania kapitału? Biorąc pod uwagę, że tak potężne zaburzenie, jak COVID-19 nie tylko go nie osłabiło, ale wręcz wzmocniło, to czy obecnie można by upatrywać jakichkolwiek zagrożeń?
– Na początku warto podkreślić, że nie istnieje jeden, globalny rynek nieruchomości. Mówimy o rynkach lokalnych, które potrafią się diametralnie różnić między sobą, nawet w granicach jednego kraju. Wystarczy spojrzeć, jak kształtowała się sytuacja w tym segmencie w Krakowie przed dziesięcioma laty, wzrosty cen były tam nieporównywalnie wyższe aniżeli w jakimkolwiek innym regionie Polski. Jeśli popatrzymy na długoterminowe trendy, na przestrzeni 20-30 lat, to generalnie mieliśmy do czynienia ze stałym wzrostem cen. Oczywiście są wahania i odchylenia od tego trendu, ale generalnie wartość nieruchomości mieszkaniowych podążała za inflacją, dlatego rynek ten jest tak atrakcyjny, jeśli chodzi o bezpieczne lokowanie oszczędności. Oczywiście jeśli zainwestujemy w rynek, który jest przegrzany, to może przyjść korekta, tak jak to miało miejsce na rynku polskim w latach 2012-2014, po ostatnim kryzysie finansowym.

Drugim czynnikiem, który należy uwzględniać, inwestując w mieszkania, jest ich lokalizacja. W perspektywie długookresowej dobrze zlokalizowane inwestycje mieszkaniowe będą się bronić, nawet, jeśli dokonamy zakupu na górce cenowej i później przyjdzie korekta, to cena dosyć szybko wróci do wcześniejszych, wyższych wartości. Jako przykład można wskazać kilka lokalizacji na warszawskim Powiślu, gdzie przed siedmioma czy ośmioma laty wydawało się, że ceny są bardzo wysokie, jednak po chwilowym spadku obecnie znowu mamy wartości o 15-20% wyższe. Z 18 tys. zł/m2 ceny wzrosły do 20-21 tys. zł i więcej. Tam akurat potwierdziły się tendencje i odnośnie lokalizacji, i cyklu koniunkturalnego i wzrostu cen w sytuacji, kiedy mamy do czynienia z boomem.

Wydaje się, że najbardziej narażone na korektę są mieszkania w trochę słabszych lokalizacjach, dodatkowo owa korekta może być głębsza niż najlepiej położonych nieruchomości. Obserwując to, co się dzieje w dużych aglomeracjach, również w Warszawie, można dojść do wniosku, że ceny mieszkań, zlokalizowanych w pewnej odległości od centrum, mają charakter może nie spekulacyjny, ale odzwierciedlający boom na rynku nieruchomości. Zapewne gdyby nie było tak dużego popytu i tak niskich stóp procentowych, to wzrost cen na tych obszarach byłby istotnie słabszy, tymczasem ostatnio one zwyżkowały nawet szybciej niż w lokalizacjach pierwszorzędnych. Jeśli przyjdzie jakaś korekta, to najpewniej w pierwszej kolejności dotknie ona mieszkania położone z dala od centrów.

Na którym etapie cyklu koniunkturalnego obecnie jesteśmy, jeśli chodzi o rynek nieruchomości? Deweloperzy twierdzą, że bank ziemi, który posiadają, się kurczy i ciężko go odbudować, więc ceny będą rosły, także z uwagi na rosnące ceny materiałów czy wymagania regulacyjne. Równocześnie mówi się, że po stronie popytowej pewne granice zostały przekroczone. Pierwsze wyniki mówią o wypłaszczeniu się cen. Czy jesteśmy w fazie zbliżającej się korekt, czy jednak ceny nieruchomości mieszkaniowych będą długofalowo rosły?
– Mamy do czynienia z bardzo złożoną sytuacją, spowodowaną przede wszystkim przez pandemię. Ponadto obserwujemy powrót inflacji, nie tylko w Polsce, choć oczywiście tu wskaźniki inflacyjne są szczególnie wysokie. Należy postawić pytanie, jak będzie silna ta presja inflacyjna i jak długo potrwa. Ten czynnik makroekonomiczny na pewno będzie wpływał na rynek nieruchomości, w tym również na cenę, nie tylko w formie stabilizującej. Jeśli inflacja będzie się utrzymywać przez dłuższy czas, to nieruchomości będą ulegały przewartościowaniu w górę.

W ub.r. i w pierwszym półroczu br. ok. 70% mieszkań było finan­sowanych z gotówki i pewnie w dużej mierze z depozytów, gdyż ich poziom w bankach się ...