Będzie przecena mieszkań na rynku pierwotnym w przyszłym roku?

Jak podkreślono, mijający rok [2025] był dla rynku pierwotnego przełomowy, bo wszyscy deweloperzy i portale z nim związane musiały upublicznić ceny mieszkań.

Jak stwierdził Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl, ustawa o tzw. jawności cen wywróciła utarte dotychczasowe ścieżki marketingu i sprzedaży mieszkań.

Największym zaskoczeniem w naszej gospodarce w 2025 r. był nie tylko poziom obniżek stóp procentowych, ale też to jak relatywnie niewielki wpływ miały one na sprzedaż mieszkań.

Wskazano ważne elementy związane z gospodarką i sytuacją polityczną, które wpłyną na rynek mieszkaniowy w Polsce w najbliższym roku. Jak się przewiduje, ścieżki wzrostu gospodarczego i rynku pracy rozejdą się w dwóch przeciwnych kierunkach (jak w ramionach litery K).

Pomimo rosnącej gospodarki, również wspieranej przez inwestycje finansowane z KPO, wzrost płac spowolni i będziemy obserwować rosnące bezrobocie. W badaniach widać już pesymizm Polaków dotyczący rynku pracy i obaw czy bezrobocie będzie rosło i czy nie straci się pracy.

Bezrobocie w październiku 2025 r. było większe o 10% niż rok temu. Powodem rosnącego bezrobocia w 2026 r. będzie np. migracja miejsc pracy z Polski do lokalizacji z tańszą siłą roboczą i rosnące wykorzystanie AI, co spowoduje redukcję niektórych miejsc pracy.

Sztuczna inteligencja już oddziałuje np. trzydziestokrotnie wzrosła liczba przeklików z przeglądarek opartych o AI na portalach do wyszukiwania mieszkań. To wszystko spowoduje gorsze nastroje konsumentów i ograniczenie konsumpcji w tym zainteresowania zakupem mieszkania.

Pomimo przewidywanych w 2026 r. dalszych obniżek stóp procentowych NBP, kredyt może pozostawać nadal drogi. Zwrócono uwagę, że realna ulga dla nowych kredytobiorców może się też rozmyć przez skutki podwyżki podatku CIT dla banków.

Z powodu wysokiej obecnie oferty na rynku pierwotnym i konkurencji, nasili się wojna cenowa pomiędzy deweloperami. W tym roku już odnotowaliśmy kolejny, trzeci z rzędu kwartał ze spadkami cen transakcyjnych na rynku pierwotnym.

Nie tylko ceny nie rosną w stosunku do 2024 roku, ale trwa walka o klienta.

Czynniki zewnętrzne a rynek nieruchomosci

Ogłoszony przez prezydenta Donalda Trumpa plan pokojowy dla Ukrainy nadal stoi pod znakiem zapytania. Trwały pokój będzie przełomowy dla rynku najmu, popytu na mieszkania, jak i szerzej inflacji, rynku pracy oraz stóp procentowych.

Z drugiej strony pojawienie się rosyjskich dronów nad naszym krajem w lipcu 2025 roku przypomniało osobom kupującym mieszkania inwestycyjne w Polsce, że trzeba sobie postawić pytanie, czy warto tu inwestować.

To zjawisko obserwuje się od dwóch lat i ten popyt nie jest z tego powodu duży, a w szczególności widać to było w 2025 roku.

Mieszkania na wynajem znowu atrakcyjne

W Polsce mieszkanie nadal jest traktowane jako bezpieczna inwestycja, a obecnie poprawiają się lepsze warunki ekonomiczne dla inwestorów, którzy szukają lokali na wynajem. W 2026 r. prognozowane są dalsze obniżki stóp procentowych i wojna cenowa na rynku nieruchomości, co spowoduje pojawienie się ciekawych dla nich okazji  na rynku.

Jak sądzą analitycy, zyski z najmu przeciętnych mieszkań w 2026 r. zaczną przeważać nad lokatami i obligacjami. To okazja dla inwestorów profesjonalnych, którzy potrafią radzić sobie z wyzwaniami związanymi z najmem.

Dodatkowo można oczekiwać rosnącego popytu ze strony grupy ludzi młodych niepewnych co do swojej przyszłości na zmieniającym się rynku pracy.

Przybędzie też osób, których nie będzie stać na zakup mieszkania.

Ponadto obserwuje się także stabilizację kosztów utrzymania mieszkania na wynajem. Choć na razie tylko mówi się o podatku katastralnym, to uderzy on też mniej w tych, którzy mieszkania wynajmują niż w tych, którzy kupują mieszkania i tylko je trzymają.

Czytaj także: RON24 – szybka i rzetelna kalkulacja ceny nieruchomości w nowej odsłonie

Rynek deweloperów – mniejsi mają trudniej

Po wprowadzeniu jawności cen widać zmianę w sposobie kupowania mieszkań przez klientów. Nie wszyscy deweloperzy dostosowali się już do tej zmiany.

Rynek deweloperów dzieli się na tych, którzy potrafią prowadzić marketing, wykorzystywać AI i wirtualne spacery 3D. Potrafią dobrze zaopiekować się klientem, a nie tylko odpowiedzieć na pytanie, jaka jest cena mieszkania.

Wyraźnie gorzej radzą sobie z tym wszystkim mniejsi deweloperzy.

W 2026 r. klienci będą bardziej świadomi swoich potrzeb i lepiej zorientowani w ofercie dostępnej na rynku. W procesie poszukiwań mieszkania coraz częściej sięga się po narzędzia oparte na technologii AI. Możliwe, że wzorem innych krajów rozwinie się oferta mieszkań pod klucz oferowanych z pełnym wyposażeniem.

RynekPierwotny.pl przewiduje, że w 2026 r. nastąpi także duża „szokująca” konsolidacja na rynku deweloperskim i zmiana na jego podium. Oczekuje się również innych fuzji i przejęć. Przeciągający się okres wysokiej konkurencji powoduje, że u niektórych, nawet dużych, graczy narasta problem z niesprzedanymi mieszkaniami.

Budowa mieszkań: schrony – jeszcze nie w 2026 roku

Choć od 1 stycznia 2026 r. nowo projektowane budynki wielorodzinne powinny uwzględniać miejsca doraźnego schronienia, to będzie to miało wpływ na rynek i ceny mieszkań dopiero w kolejnych latach.

Wiedząc o tym, deweloperzy już wcześniej składali wnioski dotyczące budowy, żeby zdążyć przed wejściem w życie nowych przepisów.

Podobnie jest, jeśli chodzi o zapowiadane przez UE wymogi dotyczące mieszkań zeroemisyjnych. Nie wpłynie też na rynek ewentualny wzrost środków przeznaczonych na budownictwo społeczne, co będzie aktualne raczej bliżej daty kolejnych wyborów parlamentarnych.