Zapowiedź wprowadzenia nowych podatków dla funduszy PRS niepokoi deweloperów

Rekomendacje zostały przygotowane przez zespół ekspercki przy ministerstwie. Nie stanowią jeszcze projektu ustawy, ale same propozycje budzą poważny niepokój ekspertów.

– Wprowadzenie takich rozwiązań jak danina transakcyjna, quasi-podatek od przychodów z budynków czy wyższa stawka podatku nieruchomości, to w ocenie PZFD złe rozwiązanie, które jeszcze bardziej pogłębi problem braku dostępnych mieszkań na wynajem, a przez to podniesie czynsze dla najemców.

Już sama zapowiedź tego typu sprawia, że inwestorzy zamiast lokować kapitał w Polsce, patrzą na kraje ościenne. Potrzebujemy mieszkań, a ta propozycja zmierza do ograniczenia nowych inwestycji – ocenia Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Czytaj także: Fundusze PRS szansą na mieszkanie dla młodych rodzin bez zdolności kredytowej

Przykład Berlina nietrafiony, Warszawa jest droższym miastem

Zgodnie z danymi JLL obecnie funkcjonujących lokali w ramach najmu instytucjonalnego jest około 8 500 lokali (w tym ponad 2 tys. znajdujących się w zasobach PFR Nieruchomości). Jednak należy podkreślić, że w Polsce na wynajem jest przeznaczonych ponad 1,2 mln mieszkań, a wszystkie zasoby to ponad 15 mln mieszkań. Stąd udział sektora PRS w łącznej liczbie mieszkań to 0,056%.

Dlatego częste przywoływanie przykładu Berlina do sytuacji w Polsce jest nieporozumieniem. Warto dodać, że w porównaniu do innych niemieckich miast czynsze w Berlinie nie są wysokie. Zgodnie z danymi z raportu Deloitte Property Index 2022 średni czynsz w Berlinie wyniósł 14,30 EUR/m2 w 2021 r. Drożej było we Frankfurcie (15,90 EUR/m2), Hamburgu (15,90 EUR/m2) czy w Monachium (18,90 EUR/m2). Co ciekawe, zgodnie z danymi z raportu nawet Warszawa jest droższym miastem od Berlina (17,86 EUR/m2).

Czytaj także: Za dwa lata głęboka zapaść w liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania

Polska na końcu rankingu dostępności mieszkań

– Polska zajmuje końcowe miejsca w Europie w rankingach wskaźników dostępności i przeludnienia mieszkań. Szacowany deficyt mieszkaniowy w sześciu największych miastach przekracza pół miliona mieszkań. Do tego należy dodać potrzeby mieszkaniowe tych wojennych imigrantów z Ukrainy, dla których w tych miastach potrzebne będzie nie mniej niż 150 tys. mieszkań.

Tymczasem dostępność mieszkań na wynajem jest katastrofalnie niska – przykładowo liczba dostępnych obecnie do wynajmu kawalerek wybudowanych po roku 1990 wynosi poniżej 500 sztuk łącznie we wszystkich sześciu największych miastach w Polsce. Zwiększanie zasobu mieszkaniowego powinno być dzisiaj jednym z najważniejszych priorytetów, a jednym ze sposobów jest ułatwienie inwestorom budowania portfeli mieszkańna wynajem.

Obawa o to, że fundusze inwestycyjne mogą zdominować polski zasób mieszkaniowy nie ma podstaw merytorycznych, a porównywanie Warszawy do Berlina jest całkowicie nieuzasadnione. Mieszkania na wynajem stanowią ponad 80% zasobów mieszkaniowych Berlina, co jest konsekwencją kilkudziesięciu lat polityki mieszkaniowej wspierającej rozwój sektora czynszowego. Około 35% zasobów czynszowych należy w Niemczech do właścicieli instytucjonalnych, w tym funduszy inwestycyjnych.

Tymczasem w największych miastach w Polsce, mieszkania należące do inwestorów instytucjonalnych to mniej niż 0,4% wszystkich mieszkań. Nawet w najbardziej śmiałych scenariuszach zakładających ogromne inwestycje przy wsparciu polityki państwa, trudno sobie wyobrazić, by w tej dekadzie udział ten mógł przekroczyć 3%, a w skali kraju udział ten wynosiłby około pół procenta wszystkich mieszkań w Polsce – komentuje Paweł Sztejter, Dyrektor działu mieszkaniowego i wiceprezes JLL, globalnej firmy doradczej należącej do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Czytaj także: HRE indeks koniunktury na rynku nieruchomości: ceny mieszkań będą na koniec roku wyższe nawet o 12 procent

Rola PRS w okresie spadku udzielania kredytów hipotecznych

W czasie spadającej liczby udzielanych kredytów hipotecznych na poziomie ok. 70% możliwość realizacji projektu w sektorze PRS pozwala deweloperom na podtrzymanie poziomu rozpoczynanych inwestycji, który obecnie drastycznie maleje w skali kraju. Zestawiając sierpniowe dane GUS dotyczące rozpoczynanych inwestycji wśród deweloperów z wynikami z tego samego miesiąca w roku poprzednim możemy zaobserwować spadek aż o 63%. 

Mniejszy wolumen inwestycji na rynku mieszkaniowym rykoszetem uderzy również w dużych, polskich producentów stolarki, cementu, stali, ceramiki, mebli czy AGD, których działalność jest nierozerwalnie związana z rynkiem deweloperskim.

– Propozycje Ministerstwa stanowią kolejny przykład mnożących się podatków sektorowych. Niezależnie od przedstawionego uzasadnienia, tego typu zmiany mają zawsze cel fiskalny. Przy czym warto podkreślić, że sektor nieruchomościowy jest z tej perspektywy wręcz „chłopcem do bicia”.

Niemalże co roku wprowadzane są nowe przepisy podatkowe, które w praktyce bądź wprost zwiększają obciążenia podatkowe dla tego sektora (podatek od przychodów z budynków, zakazy związane z amortyzacją nieruchomości), bądź nakładają nieproporcjonalne i nadmiernie uciążliwe obowiązki administracyjne (raportowanie tzw. spółek nieruchomościowych).

Tym razem na celowniku jest konkretny segment, który dopiero – z perspektywy doświadczeń państw Europy Zachodniej – zaczyna w Polsce raczkować. W naszej ocenie proponowane rozwiązania powinny być zgoła odmienne, jeżeli zależy nam na poprawie sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Jest to szczególnie istotne dzisiaj, gdy sytuacja na rynku kredytów hipotecznych sprawia, że najem jest często jedyną opcją na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.

Również dla coraz większej liczby osób przybywających z Ukrainy, najem to jedyne rozwiązanie zapewniające dach nad głową – mówi Piotr Paśko, partner w firmie MDDP, która należy do grona Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Coraz wyższe podatki dla sektora nieruchomości bezpośrednio obniżają rentowność tego typu projektów, która dodatkowo jest obniżona przez wzrost cen surowców i energii. Brak stabilności prawa podatkowego w Polsce może przełożyć się również na zmniejszone zainteresowanie inwestorów rozwojem krajowego rynku najmu.