Wiceprezes ING o uproszczeniu procedur dotyczących udzielania kredytów hipotecznych

Jak wynika z BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, w maju 2024 r. o kredyt zawnioskowało 26,99 tys. potencjalnych kredytobiorców, o 20,6 proc. więcej niż rok wcześniej, a wartość zapytań wzrosła o 45,4 proc.

– W 2023 roku i w 2024 roku widzimy znacznie większe zainteresowanie kredytami. Oczywiście w roku ubiegłym (2023) był to efekt przede wszystkim produktu 2 proc., w tym roku (2024) wracamy do bardziej racjonalnych warunków oferty produktów hipotecznych i to zainteresowanie jest naprawdę bardzo duże – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Bożena Graczyk, wiceprezes zarządu ING Banku Śląskiego.

– Widzimy już po pierwszym kwartale, że tak naprawdę tych kredytów w sektorze było udzielonych bardzo dużo – dodaje.

Rynek kredytów hipotecznych r/r – mniej kredytów, wyższa wartość

Z raportu AMRON-SARFiN publikowanego przez Związek Banków Polskich (ZBP) wynika, że pierwszy kwartał 2024 roku na rynku kredytów hipotecznych przyniósł spadek liczby udzielonych kredytów hipotecznych o 6,33 proc., w porównaniu do końca roku 2023.

Wartość kredytów udzielonych w tym okresie była niższa o 4,52 proc. od wartości notowanej w IV kwartale 2023 roku, jednak w porównaniu do wyników analogicznego okresu ubiegłego roku wzrosła aż o 259,67 proc.

Wzrosła również zdolność kredytowa Polaków, głównie za sprawą rosnących wynagrodzeń w sytuacji utrzymywania się stabilnych, choć wysokich stóp procentowych i spadającej inflacji. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w okresie styczeń–kwiecień o 12,3 proc. rok do roku, podczas gdy inflacja w tym czasie wyniosła średnio 2,7 proc.

Stopy procentowe pozostają na niezmienionym poziomie od października 2023 roku z referencyjną wynoszącą 5,75 proc.

– Produkt hipoteczny jest zdecydowanie produktem procyklicznym. Stopień zainteresowania kredytami hipotecznymi zależy od wysokości stóp procentowych, ale z tym wiążą się również inne zjawiska, na przykład w okresie wysokich stóp procentowych obserwowaliśmy bardzo wysokie zainteresowanie wcześniejszymi spłatami kredytów – wskazuje Bożena Graczyk.

– Ta zależność jest bardzo wysoka. Z drugiej strony mamy  ogromne potrzeby mieszkaniowe, które coraz bardziej się uwidaczniają i sprawiają, że nawet w okresie takim jak teraz, czyli wysokich cen nieruchomości, zainteresowanie kredytem hipotecznym jest rekordowo wysokie – podkreśla wiceprezes ING.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w maju 2024 roku ceny 1 m2 mieszkania wzrosły dwucyfrowo niemal we wszystkich większych miastach w porównaniu z majem 2023 roku.

Wyjątkiem są Częstochowa i Katowice, gdzie podwyżki były jednocyfrowe i wyniosły odpowiednio 9 proc. i 4 proc.

Najwyższy wzrost odnotowały Warszawa i Kraków – aż o 33 proc. O ponad jedną piątą mieszkania podrożały także w Białymstoku, Toruniu, Wrocławiu, Gdańsku czy Rzeszowie.

Czytaj także: Forum Bankowe 2024 o przyszłości kredytowania mieszkalnictwa

Kredyty o stałej stopie procentowej, czy raczej zmiennej?

Wiceprezes ING Banku Śląskiego zauważa, że wysokość stóp procentowych jest powiązana także z zainteresowaniem kredytami o stałej stopie procentowej. Kiedy Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl podwyżek na przełomie 2021 i 2022 roku, odsetek sprzedawanych hipotek z okresowo stałą stopą procentową zaczął dynamicznie rosnąć.

Klienci, którzy zdecydowali się na ten krok w dobie niskich stóp procentowych, teraz mają z tego spore korzyści. Między czerwcem 2020 a lutym 2021 roku średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych na stałą stopę procentową na okres powyżej jednego roku wynosiło 3,2–3,3 proc. Dla porównania w kwietniu 2024 roku było to już 7,6 proc.

Wraz z oczekiwaniem spadku stóp procentowych klienci wybierają ponownie ofertę zmiennoprocentową, licząc na to, że w przyszłości stopy procentowe będą niższe. Bożena Graczyk przypomina jednak też, że kredyt stałoprocentowy zawiera uśrednione oczekiwanie wysokości stóp procentowych w ciągu pięciu lat, więc w kredycie stałoprocentowym jest już zaszyty mechanizm zmiany stóp procentowych w tym okresie.

– Dla oferty kredytów stałoprocentowych potrzebujemy przesądzeń w zakresie odrębnej opłaty za wcześniejszą spłatę. W tej chwili nie ma takiej możliwości i w związku z tym za ryzyko, które jest namacalne, widoczne i absolutnie materializujące się w okresie tych ruchów stóp procentowych, które obserwowaliśmy w ostatnim czasie, opłata za wcześniejszą spłatę wszyta w marżę kredytową jest de facto kosztem ponoszonym przez wszystkich klientów, a nie tylko przez tych, którzy o wcześniejszą spłatę się ubiegają – mówi wiceprezes ING Banku Śląskiego.

Czytaj także: Raport AMRON-SARFiN 1/2024: rośnie zdolność kredytowa i wartość kredytów hipotecznych

Brak standardowej umowy kredytowej

Między czerwcem 2020 roku a październikiem 2021 roku referencyjna stopa NBP wynosiła jedynie 0,10 proc., by w ciągu 11 miesięcy wzrosnąć do 6,75 proc. Po dwóch obniżkach stóp z jesieni 2023 roku spadła o 100 punktów bazowych i choć prezes NBP Adam Glapiński zapewnia, że do końca roku się one nie zmienią, to ekonomiści spodziewają się, że w przyszłym roku Rada Polityki Pieniężnej dokona jednak kilku obniżek.

Z ankiety „Makroekonomiczne wyzwania i prognozy dla Polski – edycja czerwiec 2024”, której wyniki opublikowano podczas inauguracji Europejskiego Kongresu Finansowego w Sopocie, wynika, że mimo spodziewanego przyspieszenia inflacji w 2025 roku ekonomiści są zdania, że obniżki wyniosą łącznie kolejne 100 pkt bazowych, natomiast na koniec 2026 roku stopa referencyjna spadnie do 4 proc.

– Potrzebujemy przesądzeń prawnych i regulacyjnych w zakresie tego, jaki produkt hipoteczny powinien w Polsce obowiązywać. Przede wszystkim pojawia się postulat dotyczący przygotowania i sformułowania standardowej umowy kredytowej.

Standardowa umowa kredytowa daje pewność i po stronie klienta, i po stronie banku, że wszystkie znane nam ryzyka zostaną zmitygowane poprzez umowę społeczną i regulacyjną z udziałem regulatorów takich jak KNF czy przede wszystkim UOKiK, które sprawią, że ta umowa będzie bardziej pewna, bardziej przewidywalna – tłumaczy Bożena Graczyk, odpowiadając na pytania o potrzebne na rynku kredytowym regulacje.

Cyfryzacja procesu kredytowego, bazy danych dotyczących cen nieruchomości

Jak podkreśla, kolejna potrzeba to dalsza automatyzacja i digitalizacja procesu kredytowego. Chociaż banki dużo już w tym zakresie zrobiły, wciąż jest możliwość poprawy.

– W dalszym ciągu prowadzone są w wielu bankach prace nad dalszym zautomatyzowaniem oferty. Żeby to było możliwe w pełni, potrzebujemy przesądzeń infrastrukturalnych w zakresie sposobu, w jaki banki korzystają z danych dotyczących wynagrodzenia, aby to nie było poprzez deklaracje i dokumenty dostarczane przez klientów, tylko poprzez zdolność sektora bankowego do sięgania po dane na przykład z ZUS – wskazuje wiceprezes ING Banku Śląskiego.

– Z drugiej strony chcielibyśmy, żeby proces dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych nie trwał tak długo, nie był papierowy i tak uciążliwy dla wszystkich stron i żeby banki mogły korzystać bardziej digitalnie z informacji, które zawarte są w systemie ksiąg wieczystych.

A po trzecie, chcielibyśmy również, żeby istniały bardziej powszechnie używane bazy danych dotyczących cen nieruchomości, ich zmiany w czasie, co jest bardzo ważne z perspektywy zarówno wymagań dotyczących wymogów kapitałowych, jak  również zarządzania ryzykiem kredytowym.

Czytaj także: Bankowość i Finanse | Centrum AMRON | AMRON III – nowy etap w rozwoju międzybankowego systemu wymiany informacji o nieruchomościach