Rząd wraca do prac nad ustawą o REIT-ach, funduszach inwestujących w nieruchomości

Robert Lidke: Czy początek roku 2021 to dobry moment na powrót do dyskusji o REIT-ach?

Dr Jacek Furga: Myślę, że otoczenie pandemiczne, kryzysowe jest zawsze dobrą okazją do rozmowy o różnych pomysłach dotyczących rynku mieszkaniowego.

W wielu krajach, przez szereg lat właśnie budownictwo mieszkaniowe było sposobem na wyjście z kryzysu, na odbudowę gospodarki. Inwestycje w budownictwie mieszkaniowym przekładają się na inwestycje w wielu innych działach gospodarki, więc każdy pomysł na kolejne nowe mieszkanie, czy na wynajem, czy na własność daje szansę pobudzenia gospodarki.

REIT – jest to szansa dla tych, których dzisiaj nie stać na wyłożenie jednorazowo 300, 400 czy 500 tys. zł i kupno odrębnego mieszkania i zarabiania na wynajmie

W tym kontekście ponowny powrót, a to już będzie trzecia próba podejścia do REIT-ów w Polsce ‒ jest godny uznania. I jako Związek Banków Polskich będziemy wspierali starania Ministerstwa  i rządu w uruchomieniu tego projektu.

Czytaj także: Polscy inwestorzy chcą ustawy o REIT-ach

A z punktu widzenia inwestora, który chciałby zainwestować swoje nadwyżki finansowe… w momencie kiedy mamy praktycznie zerowe stopy procentowe i nie ma ciekawych alternatyw do zainwestowania własnych środków ‒ to chyba też dobry pomysł?

‒ Jest to dobry pomysł. Oczywiście jeśli to będą inwestycje czy instrumenty adresowane do osób fizycznych, to trzeba pomyśleć  o pewnych formach zabezpieczenia, o pewnych limitach, uniknięcia prób dominacji w danej spółce zależnej czy w danym REIT-cie przez jednego czy dwóch graczy.

Takie rozwiązania w Europie Zachodniej są stosowane i myślę, że warto je na rynek polski przenieść.

Jest to szansa dla tych, których dzisiaj nie stać na wyłożenie jednorazowo 300, 400 czy 500 tys. zł i kupno odrębnego mieszkania i zarabiania na wynajmie, bo tutaj też trzeba mieć wiedzę i umiejętność, bo nie zawsze się trafi na właściwego najemcę.

To jest szansa dla tych, którzy chcieliby swoje oszczędności gdzieś ulokować, a dzisiaj ciekawych alternatyw poza rynkiem nieruchomości nie ma.

Taki uregulowany, dobrze zarządzany REIT może być odpowiedzią na te poszukiwania wielu gospodarstw domowych, które mają swoje oszczędności i po przykrych doświadczeniach z aferami, które do dzisiaj nie zostały rozliczone ‒ szukają bezpiecznego schronienia dla swoich pieniędzy.

Jak w tym momencie wyglądają prace nad przepisami o REIT-ach?

‒ Miałem przyjemność w nich uczestniczyć. 14 stycznia odbyła się pierwsza, o której ja wiem – publiczna konsultacja, na razie założeń i wstępnych kierunków do nowej ustawy.

Jak wspomniałem, będzie to trzecie podejście i jeszcze nie wiadomo, które z elementów z projektu ustawy z roku 2017 o REIT-ach, i kolejnego projektu z roku 2019 z o F.I.N.N.-ach, czyli o Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości będą wykorzystane ‒ dzisiaj są różne pomysły.

Jestem zwolennikiem szerokiego otwarcia REIT-ów, zarówno na nieruchomości komercyjne, jak i nieruchomości mieszkaniowe

W tej konferencji z Ministerstwem, z panem wicepremierem Jarosławem Gowinem, z  panem ministrem Tadeuszem Kościńskim, z panią wiceministrem Anną Kornecką uczestniczyło ponad 40 różnych podmiotów zainteresowanych w obsłudze, uczestnictwie, finansowaniu tego typu przedsięwzięć.

I wiele pomysłów zostało zgłoszonych, zobaczymy jak to teraz przełoży się na pierwszy projekt ustawy. Będziemy w tych pracach uczestniczyć.

Pierwszy projekt z 2017 roku zakładał inwestowanie w nieruchomości komercyjne, galerie handlowe, magazyny. Drugi projekt mówił, że tego typu inwestycje nie będą mogły mieć miejsca, ale FINN-y miały inwestować w mieszkania na wynajem. Jak zdaniem Pana powinien wyglądać dobrze funkcjonujący rynek REIT-ów, czyli tych „wehikułów”, w które będzie można inwestować pieniądze, które z kolei będą inwestowane w nieruchomości?

‒ Ja wyraziłem swoją opinię na tej konferencji konsultacyjnej, że jestem zwolennikiem szerokiego otwarcia REIT-ów, zarówno na nieruchomości komercyjne, jak i nieruchomości mieszkaniowe.

Pojawiły się pomysły z instytucji reprezentującej Pracodawców RP, że powinny to być też nieruchomości o charakterze przemysłowym.

Z tym się zgadzam, ale poszczególne spółki zależne od REIT-ów powinny być jednorodne. Czyli dana spółka powinna się specjalizować, czy to w mieszkaniówce, czy to w nieruchomościach komercyjnych, na wynajem, magazynowych, biurowo-handlowych, czy innych.

Tak, żeby zarządzanie taką spółką i proces inwestowania, nadzorowania, monitorowania był spójny i dawał gwarancje panowania nad tymi konkretnymi inwestycjami.

One mają różny charakter, trzeba mieć inne umiejętności, żeby monitorować zupełnie inne obszary gospodarki. To daje gwarancje. A REIT zarządzający kilkunastoma takimi spółkami zależnymi, z lokatami w różnych typach nieruchomości daje gwarancję pewnej stabilizacji po stronie przychodu.

Czy można zdaniem Pana jakoś połączyć np. PPK z REIT-ami?

‒ Wszędzie w Europie Zachodniej fundusze emerytalne tak właśnie inwestują. W Polsce do tej pory, nie wiem dlaczego, fundusze emerytalne nie mogą inwestować w długoterminowe listy zastawne.

Dla inwestycji długoterminowych, jakimi są nieruchomości, powinna być duża klarowność i bezpieczeństwo prawne tych rozwiązań

Alternatywy do listów zastawnych dzisiaj nie ma, ale myślę, że kolejnym instrumentem, który mógłby służyć do lokowania długoterminowych oszczędności emerytalnych powinny być udziały czy akcje REIT-ów.

Mamy w Polsce taką sytuację, że zachodnie fundusze emerytalne inwestują w polskie nieruchomości komercyjne i np. inwestorzy norwescy, niemieccy budują swoją przyszłość emerytalną właśnie poprzez inwestowanie na polskim rynku. A polski przyszły emeryt tego nie może zrobić.

‒ Do dziś jest to dla mnie niezrozumiałe. Miałem przyjemność pracowania w kilku biurowcach, które były własnością funduszy emerytalnych niemieckich. I to funkcjonuje, i to się opłaca. Jednak wymaga otwartego podejścia po naszej stronie, również podatkowego, jak również zasad bezpiecznego, długoterminowego inwestowania.

U nas problem jest w niestabilności rozwiązań. Już nie wspomnę o inwestycjach w wiatraki, w energię wiatrową, gdzie jednego roku jest to bardzo popularne, drugiego zmiana przepisów powoduje, że jest się bankrutem.

Dla inwestycji długoterminowych, jakimi są nieruchomości, powinna być duża klarowność i bezpieczeństwo prawne tych rozwiązań.