Rekordowe ceny mieszkań: ile naprawdę kosztuje mieszkanie
W samym tylko III kwartale 2019 roku średnie ceny transakcyjne 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkań w największych polskich aglomeracjach wzrosły o ok. 4% i to zarówno w stolicy, jak i w Białymstoku czy aglomeracji katowickiej.
W porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku w największych miastach Polski zarejestrowano wzrosty średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania o ok. 7 − 10%, a od początku 2013 roku przeciętne ceny w większości analizowanych miast wzrosły o ok. 20 − 25%, natomiast w Łodzi i Gdańsku o prawie 40%.
Znaczne nominalne wzrosty cen mieszkań na rynku pierwotnym wynikają nie z podwyżek marż, ale z rosnącego ryzyka po stronie deweloperów oraz kosztów produkcji mieszkań, czyli kosztów pracy, cen materiałów budowlanych i cen gruntów pod zabudowę.
Czytaj także: Już za dwa lata w centrum Łodzi powstanie 15-piętrowy budynek z 874 mieszkaniami
Przy jednocześnie utrzymującym się wysokim popycie, napędzanym korzystną koniunkturą na rynku pracy i niskimi stopami procentowymi, dostępna oferta mieszkań zaczyna się kurczyć, a problemy z podażą oznaczają perspektywę kolejnych podwyżek cen, mimo już teraz dość często pojawiających się głosów części analityków alarmujących, że ceny transakcyjne mieszkań biją rekordy sprzed kryzysu subprime.
I faktycznie patrząc na powyższy wykres można odnieść wrażenie, że ceny mieszkań w Polsce przebiły dotychczasowe maksima, a mieszkania są najdroższe w historii. Przeciętna cena transakcyjna 1 m2 powierzchni mieszkań zanotowana w III kwartale 2019 roku w większości analizowanych polskich miast była rzeczywiście zbliżona do poziomu z okresu szczytu koniunktury na przełomie lat 2007 − 2008.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania tylko w aglomeracji katowickiej była o kilka procent niższa, natomiast w Łodzi i Gdańsku, gdzie dynamika cen była zdecydowanie najwyższa, zarejestrowano wzrost odpowiednio o 9% i 16% w odniesieniu do maksymalnych wartości zanotowanych w I kwartale 2008 roku. To w ujęciu nominalnym.
W ujęciu realnym jednak, przy uwzględnieniu skumulowanej inflacji, która w okresie ostatnich 10 lat wyniosła około 24% okazuje się, że obecny poziom cen w większości analizowanych lokalizacji odpowiada poziomowi cen notowanemu w latach 2010 i 2011, a więc znacznie niższemu od rekordowych.
W tym ujęciu średnia cena 1 m2 mieszkania w Warszawie nadal pozostaje o blisko 18% niższa od notowanej w drugim kwartale 2008 roku. W aglomeracji katowickiej różnica ta jest jeszcze wyższa – blisko 26%, natomiast w Gdańsku jest zdecydowanie najniższa spośród wszystkich badanych miast − zaledwie 6,37%.
Poziom cen to jednak tylko jedna strona medalu. Wysoka koniunktura na rynku mieszkaniowym ma bowiem źródła również w rekordowo niskich stopach procentowych i konsekwentnie rosnących wynagrodzeniach ludności.
Czytaj także: Zainwestować w mieszkanie w Łodzi?
W okresie od 2006 do 2018 roku przeciętne wynagrodzenie brutto, w ujęciu nominalnym, wzrosło w całym kraju o 83%. W badanych miastach wzrost ten sięgnął od 62% w Katowicach do 95% w Krakowie.
Jeśli zatem uwzględnimy te informacje w naszym badaniu, okaże się, że mimo wysokiego poziomu cen nominalnych, cenowa dostępność mieszkań jest w chwili obecnej znacznie wyższa niż przed szczytem cyklu koniunkturalnego w latach 2007 − 2008.
Dobrze ilustruje to notowanie Indeksu Dostępności Mieszkaniowej Centrum AMRON.
W III kwartale 2019 roku osiągnął on poziom 198,70 pkt, a więc wynik blisko dwukrotnie wyższy od notowanego w drugim kwartale roku 2008.
Mimo wysokiego nominalnego poziomu cen trudno jest zatem mówić o drożyźnie na rynku mieszkaniowym, a zachowania nabywców nazywać irracjonalnymi.
Czytaj także: Liderem wzrostów cen mieszkań w ostatnim roku były Łódź i Poznań
Co więcej, biorąc pod uwagę czynniki, które w najbliższym czasie kształtować będą sytuację na rynku mieszkaniowym, w tym przede wszystkim utrzymywane na niskim poziomie stopy procentowe, rosnącą dynamicznie inflację i rosnące koszty budowy mieszkań, trudno oczekiwać jakichkolwiek obniżek lub korekt cen mieszkań.
Agnieszka Pilcicka
Analityk, Specjalista ds. Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: agnieszka.pilcicka@amron.pl
www.amron.pl
