Nieruchomości biurowe w Nowym Jorku parzą w ręce inwestorów
Bardzo często zabezpieczeniem są nieruchomości, w tym biurowe. Nie odznaczają się walorem płynności, więc banki są im raczej niechętne. Biznes musi się jednak kręcić, a gdy nie ma tego co się lubi, to się lubi co się ma.
Z Nowego Jorku napłynęła właśnie wiadomość, która może być istotna w kontekście możliwych zmian w otoczeniu gospodarczym.
Na ulicy 50. Zachodniej na Manhattanie stoi pod numerem 135 biurowiec. Został wzniesiony ok. 60 lat temu, więc dziś nie może być wygodny i „fancy”. Ma 23 piętra i w Nowym Jorku wieżowcem trudno go nazwać, zwłaszcza że nie jest wieżą – jego fasada ciągnie się przez pół kwartału, a powierzchnia łączna wynosi 920 tys. stóp kwadratowych (85,5 tys. m2).
Poza tym, jest to budynek przyzwoity. Swego czasu mieściła się w nim redakcja słynnego pisma „Sports Illustrated”, a wcześniej był siedzibą New York Telephone Company, przekształconej później w korporację Verizon.
UBS Realty poddał się na aukcji – byle sprzedać pół-wieżowiec
W 2006 r. nowy nabywca zapłacił zań 332 mln dolarów. Ponieważ najemcy zajmują obecnie tylko 35 proc. powierzchni, trafił pod młotek. Zdarza się, nic w tym nadzwyczajnego. Z nóg zbija wyłącznie cena sprzedaży.
Podczas bardzo nietypowej aukcji online przeprowadzonej 31 lipca tego roku „poszedł” za zaledwie 8,5 mln dol., czyli po 100 dolarów za metr. Przebieg licytacji wskazywał przy tym, że to sprzedawca usilnie dążył do zamknięcia transakcji za „każdą cenę”. „Każda” oznacza w tym wypadku 2,56 proc. ceny nabycia sprzed zaledwie 18 lat.
Firma UBS Realty Investors, która była ostatnim właścicielem biurowca próbowała przedtem „upchnąć” go za 50 mln dolarów, ale nawet po takim upuście nie znalazła chętnych. Sięgnęła więc po ostateczność w postaci dwudniowej publicznej aukcji online. Jednak nawet tam o mało co nie została ze swoim gorącym kartoflem w ręku.
Przez cały czas był tylko jeden jedyny zainteresowany, oferujący jednak tylko 8,5 mln dolarów. Było to mniej niż cena minimalna wyznaczana przez sprzedawcę, która jest z reguły około trzykrotnością pierwszej zgłoszonej.
Wydawało się, że i ten sposób sprzedaży zawiedzie. Aukcja była trzykrotnie przedłużana (łącznie o 10 minut i 30 sekund) i nic. Aż tu na sekundy przed ostatecznym końcem na ekranach wyświetlił się komunikat, że oferta za 8,5 mln dolarów spełnia warunek ceny minimalnej. UBS Realty uznał, że musi się poddać.
Czytaj także: Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland oceniają rynek powierzchni biurowych 2023
Koniec boomu na nieruchomości biurowe w Nowym Jorku?
Tak szpetną cenę można tłumaczyć specyficznymi uwarunkowaniami. Przedmiotem sprzedaży był wyłącznie budynek, bo grunt należy do firmy inwestorskiej pobierającej zań miesięczną opłatę dzierżawną i której prawa do działki wygasają dopiero za 101 lat, tj. w 2123 roku.
Nie byłoby większego problemu, gdyby czynsze od obecnych najemców zajmujących tylko 1/3 powierzchni pokrywały koszty dzierżawy, ale tak nie jest.
Można jednak biurowiec wyburzyć i postawić na jego miejscu jakieś wychuchane cacko, to jednak poboczny wątek z wieloma odnogami, na który brakuje miejsca w tej wzmiance.
Istotniejsze jest, że przypadek 135 West 50th Street nie jest odosobniony. W kwietniu 2024 roku Yellow Stone Real Estate Investments zapłaciła za kilkunastopiętrowy biurowiec na nowojorskim 1740 Broadway. 10 lat wcześniej gigant inwestycyjny Blackstone zapłacił za niego 600 mln dolarów. W końcu lipca br. wieża na środkowym Manhattanie została sprzedana za jedyne 50 mln dolarów.
Nowy Jork to największe zagłębie biznesowe, a więc także biurowe w Stanach Zjednoczonych. Boom na biura zakończył się (lub przysnął, co też możliwe) wraz wybuchem pandemii i błyskawicznym rozwojem technologii komunikacji online w jej następstwie
Feralny „pół-wieżowiec za centy” był w dwóch trzecich niewynajęty i nie był wyjątkiem. Wiosną tego roku pustostany obejmowały 23 proc. całkowitej powierzchni biurowej na Manhattanie.
Wprawdzie stan zatrudnienia wrócił w całym mieście do stanu przed pandemią, to biznes nieruchomości biurowych przędzie cienko. W I kw. 2024 roku zawarto umowy na 600 tys. stóp kwadratowych, czyli 55,7 tys.m2 biur, co stanowi zaledwie 1/3 długoletniej średniej. W dodatku, większość stanowiły małe powierzchnie.
Wg danych opublikowanych przez miasto w czerwcu ’24, całkowita powierzchnia biurowa dostępna w Nowym Jorku ma powierzchnię prawie 730 mln stóp kw. (67,7 mln m2), w tym na Manhattanie ok. 55 mln m2.
W reakcji na opisaną ogromną przecenę oraz w ogóle zły stan rynku, przeważa opinia, że to efekt tzw. pracy zdalnej i hybrydowej, tj. trochę w biurze, trochę w domu.
Firma badawcza Pew Research oceniała w marcu 2023 roku, że wyłącznie w domu wykonuje swoje obowiązki pracownicze ok. 22 mln Amerykanów w wieku powyżej 18 lat. Byłoby to ok. 14 proc. wszystkich zatrudnionych, więc całkiem niemało. Znaczenie tego wskaźnika wzrasta, gdy wiedzieć, że 61 proc. zatrudnionych w USA nie może pracować z domu z przyczyn oczywistych, bo są np. kierowcami, czy zbrojarzami itd.
Na pocieszenie firm z branży nieruchomości wydaje się, że maleje przyzwolenie szefów na pracę z domu.
Czytaj także: Biura: 64 proc. pracowników pracuje stacjonarnie tylko 2 dni w tygodniu – badanie JLL
Nadzieja w biurowcach pięciogwiazdkowych
Dochodzi też inny czynnik. Najważniejszymi najemcami są oczywiście wielkie firmy, które podnoszą do góry poprzeczkę jakościową, wymagając bardzo wysokich standardów oraz bliskości centrów (hubów) komunikacyjnych. Jest zatem rynek na nowe i ekskluzywne powierzchnie, ale m.in. z powodu wysokich stóp procentowych warunki finansowania inwestycji są niekorzystne.
Ostrożność w wydawaniu miliardów nakazuje również bardzo zła sytuacja geopolityczna.
Tymczasem, biurowce pięciogwiazdkowe stanowią zaledwie 12,7 proc. powierzchni biurowej na Manhattanie, a budynki trzygwiazdkowe oraz klasy B i klasy C nieco ponad 40 proc.
Warunki i rynki w Polsce są nieporównywalne z amerykańskimi, ale zawsze warto wiedzieć co się tam dzieje, ponieważ to w USA najczęściej rodzą się hossy i kryzysy, zaś rynek nieruchomości wskazuje trendy jak precyzyjny barometr.
