NBP: na rynku mieszkaniowym bez nadmiernych napięć. Lekki wzrost cen

„Rynek nieruchomości mieszkaniowych w dalszym ciągu znajdował się w fazie wysokiej aktywności i nadal obserwowane były wysokie poziomy popytu i podaży na nowe nieruchomości na największych rynkach. Dotychczas aktywność ta nie generowała nadmiernych napięć. Wzrostowi podaży towarzyszyły niewielkie wzrosty cen mieszkań, związane w części ze wzrostem kosztów produkcji, w tym wzrostem cen terenów budowlanych. Finansowanie transakcji nadal odbywało się ze znacznym udziałem środków własnych ludności, zaś akcja kredytowa nieznacznie przyspieszyła w porównaniu do poprzednich kwartałów” – czytamy w raporcie.

Wzrosty cen ofertowych i transakcyjnych

W omawianym okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne m2 mieszkań w analizowanych miastach zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i rynkach wtórnych (RW) wzrosły. Wzrost cen transakcyjnych na RW wiązał się z dużą liczbą transakcji w lepszych lokalizacjach. Na RP dużych miast nadal obserwowano niewielkie wzrosty cen małych mieszkań, zwłaszcza o lepszej jakości i lokalizacji, w tym część stanowiły mieszkania kupowane z zamiarem wynajmu, zlokalizowane centralnie. Dodatkowo w ofercie zmniejszyła się pula tańszych mieszkań, które spełniały wymogi programu MDM, podał także NBP.

Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego (uwzględniającego różnice w atrybutach mieszkań, np. lokalizacji, powierzchni użytkowej, standardzie wykończenia) wzrosły w Warszawie (6,3% r/r oraz 3,1% kw/kw) i na 6 największych rynkach o 6,9% r/r oraz 1,8% kw/kw, co oznacza wzrost cen m2 podobnych mieszkań. We wszystkich analizowanych grupach miast (Warszawa, 6 największych miast, 10 dużych miast) ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych jest niewielka, co oznacza mniej korzystną pozycję kupującego niż sprzedającego. Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu m2 mieszkań nieznacznie wzrosły w omawianym kwartale w 6M natomiast w Warszawie i 10M pozostały stabilne.

Problemy z dalszym zwiększaniem podaży?

„Podaż mieszkań była dotychczas elastyczna, jednak osiągnięty poziom produkcji może powodować problemy z dalszym jej zwiększaniem, zwłaszcza z uwagi na narastające ograniczenia po stronie podażowej. Pomimo wzrostu rozmiarów sprzedaży, wskaźnik produkcji mieszkań w toku nie przyrasta proporcjonalnie. Czas sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym maleje i jest historycznie niski. Osłabieniu ulega pozycja nabywcy mieszkania, co widać poprzez malejącą różnicę cen ofertowych i transakcyjnych na obu rynkach. Również struktura oferowanych mieszkań ze względu na metraż odbiega od preferencji nabywców – zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie” – czytamy dalej.

Według banku centralnego pojawiają się też sygnały zmian w zakresie czynników produkcji takie jak: wzrosty szacowanych cen terenów budowlanych pod dobrze zlokalizowane budownictwo wielomieszkaniowe oraz problemy z dostępnością pracowników firm budowlanych oraz niektórych materiałów budowlanych. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe i warunek utrzymania stabilnych cen, podkreślono.

Rentowność inwestycji mieszkaniowych

„Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa od oprocentowania lokaty bankowej i rentowności 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu” – czytamy także w raporcie.

Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych jest nadal wysoka, co potwierdza analiza struktury cen i zysku deweloperskiego – wskazuje NBP.

„Związane jest to z wysokim popytem na mieszkania, rosnącym udziałem przedpłat nabywców, zakumulowaniem przez deweloperów zasobu gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych oraz dotychczas korzystną dla nich relacją cen mieszkań do kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują zwykle na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnych projektach inwestycyjnych na największych rynkach. Wskazuje ona na bardzo dobry poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym na tle innych branż. Wyniki szacunków potwierdza duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych. Według ekspertów Coface liczba upadłości i postępowań restrukturyzacyjnych przedsiębiorstw w branży budowlanej w I kwartale 2018 r. nieznacznie wzrosła względem I kwartału 2017 r.” – podsumowano.

Źródło: ISBnews