Kredyt hipoteczny jest produktem dla średnio i dobrze zarabiających Polaków

W wystąpieniu, rozpoczynającym drugi dzień obrad Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, reprezentant Centrum AMRON przypomniał, iż wyniki za rok ubiegły po raz pierwszy w całym dwudziestoletnim okresie prowadzonych badań, wykazały spadek zarówno liczby, jak i wartości portfeli obsługiwanych przez banki hipoteczne.

Wielkie spadki na rynku kredytów mieszkaniowych

Na koniec 2022 r. funkcjonowało 2 mln 366 tys. sztuk aktywnych kredytów hipotecznych, czyli o ponad 7% mniej niż w roku poprzednim. Oznacza to, iż pula umów kredytowych obniżyła się w ciągu 12 miesięcy o ponad 182 tys. sztuk.

Także i łączna wartość portfela odnotowała spadek, osiągając poziom 496 mld zł. To w znacznej mierze zasługa inflacji, która przełożyła się nie tylko na siłę nabywczą i zdolność kredytową Polaków, ale dodatkowo zachęciła wielu aktywnych kredytobiorców do wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Zdaniem Jerzego Ptaszyńskiego, była to bardzo dobra decyzja inwestycyjna, dająca większy profit aniżeli oprocentowanie na lokatach. Jednak dla banków ten scenariusz był mało optymistyczny – w roku minionym spłacono ponad 308 tys. kredytów hipotecznych, wobec około 126 tysięcy nowo zaciągniętych.

Przedstawiciel Centrum AMRON wskazał, iż jest to dokładna odwrotność rezultatów osiągniętych w roku 2007. Na sytuację kryzysową wskazuje również rosnący udział kredytów o wartościach pomiędzy 100 a 200 tys. zł w portfelu banków.

To z kolei świadczy o tym, iż Polacy finansują zakup mieszkania w coraz większym stopniu ze środków własnych, a kredyt jest jedynie dodatkowym wsparciem.

Inną zmianą, obserwowaną od II kwartału 2022 roku jest wzrost poziomu kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu – w ostatnich miesiącach minionego roku te właśnie umowy wyraźnie dominowały na rynku

Równolegle obserwowano obniżenie produkcji deweloperskiej, co jednak zdaniem analityków AMRON nie wpłynie na spadek podaży nowych lokali, jako że liczba pozwoleń na budowę wciąż jest dwukrotnie wyższa aniżeli ilość rozpoczętych inwestycji. Już obecnie można natomiast obserwować ograniczenie dynamiki cen, tak samo w największych aglomeracjach, jak i regionalnych ośrodkach miejskich. Wzrosty  zamykają się kwartalnie w przedziale 2,5 – 3%, co oznacza, iż w ujęciu realnym i przy obecnej dynamice inflacji można mówić o spadku realnych cen mieszkań.

Zjawisko to koegzystuje z obniżaniem się poziomu dostępności mieszkań do wyniku notowanego w roku 2012, a przyczyną takiego stanu rzeczy jest drogi kredyt hipoteczny oraz wykluczanie części kredytobiorców z rynku z uwagi na spadek realnych dochodów.

Czytaj także: Prezes ZBP otwiera Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych

Nadzór nie może odpowiadać za kondycję poszczególnych banków

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych, w szczególności spory wokół portfela frankowego oraz zmiana wskaźnika referencyjnego WIBOR na WIRON, skłania do dyskusji o stabilności sektora i roli organów nadzorczych w jej zagwarantowaniu.

Kamil Liberadzki, Dyrektor Departamentu Regulacji KNF podkreślił, iż w tym kontekście należy właściwie postrzegać rolę regulatora, który jest twórcą i strażnikiem regulacji, a nie instytucja odpowiedzialną wprost za wypłacalność każdego banku. Ta druga opcja oznaczałaby, iż nadzór stanie się drobiazgowy i zbyt zachowawczy, co nie służyłoby dobrze gospodarce.

Tymczasem właściwy system powinien być tak skonstruowany, by z jednej strony zapewniać odpowiednie regulacje, a równocześnie umożliwić dokonywanie uporządkowanej likwidacji banku, który popadł w poważne kłopoty, by nie ciągnął on w dół całej gospodarki.

Jest to konieczne, tym bardziej, iż sama niewypłacalność może być wynikiem czynników niezależnych od banku, w tym makroekonomicznych, przypomniał Kamil Liberadzki. Dodał, iż trójkąt: instytucje finansowe – konsumenci – gospodarka, reprezentowana przez instytucje dbające o jej ład i stabilność, ma skłonność do wewnętrznych konfliktów pomiędzy poszczególnymi grupami interesariuszy.

Przechodząc do sytuacji na polskim rynku finansowania hipotecznego przedstawiciel KNF podkreślił, iż segment ten jest silnie niedorozwinięty tak w ujęciu płynnościowym, jak i jakościowym.

Polska znajduje się na szarym końcu państw europejskich, jeśli chodzi o zdolność do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, co nabiera szczególnego wymiaru w obliczu napływu blisko 1,5 mln uchodźców z Ukrainy

Tymczasem sektor bankowy nie jest w stanie sfinansować wszystkich wyzwań, poczynając od transformacji energetycznej poprzez zbrojeniówkę aż po mieszkalnictwo, gdyż jego suma aktywów jest niewielka, w porównaniu z państwami takimi jak Niemcy. 

Kamil Liberadzki wspomniał też o nowelizacji rekomendacji S sprzed trzech lat, wprowadzającej obowiązek oferowania przez banki kredytu o okresowo stałym oprocentowaniu, przy czym to do klienta powinna należeć decyzja, jaki model kredytowania wybrać. Wskutek wejścia w życie nowych regulacji zmieniła się diametralnie struktura kredytów, obecnie ok 20% portfela stanowią zobowiązania o okresowo ustalonej racie.

Przedstawiciel nadzoru podkreślił, iż oferowanie stałej raty na okres dłuższy niż pięć lat byłoby zbyt kosztowne, bowiem banki musiałyby szukać refinansowania w formie swapów na zagranicznych rynkach. W tym kontekście pojawia się też kwestia ewentualnej możliwości przedterminowej spłaty kredytu o stałej stopie, co stanowi duże ryzyko dla banków i zwiększa koszt akcji kredytowej.

Panelista wspomniał kilka modeli, stosowanych w różnych krajach. Od takich, gdzie wcześniejsza spłata co do zasady nie jest możliwa poza szczególnymi przypadkami (jak w Niemczech), aż po model duński, pozwalający na przedpłatę po wykupieniu listu zastawnego, który zabezpiecza ten kredyt.

Kamil Liberadzki wspomniał również o pracach parlamentarnych nad ustawą o obligacjach kapitałowych, która umożliwi emisję covered bonds na polskim rynku.

Czytaj także: Jak wycenić mieszkanie, a jak dom?

Wakacje kredytowe to był błąd

Generalnie jednak w dalszym ciągu obserwujemy zamrożenie rynku kredytów hipotecznych. Sytuacja w styczniu br. nie napawa optymizmem, jako że w ujęciu wartościowym w ciągu roku odnotowaliśmy spadek o blisko 65% – podkreślił prof. Waldemar Rogowski, główny ekonomista Biura Informacji Kredytowej.

Zauważył on, iż jednym z czynników blokujących popyt na rynku mogą być oczekiwania na zapowiedziane przez rząd kredyty na 2%. Innym błędem decydentów w ostatnim czasie było udzielenie powszechnych wakacji kredytowych, z których zdaniem przedstawiciela BIK, skorzystali nie ci, co ich najbardziej potrzebowali.

Alternatywnym rozwiązaniem, jakie proponował m.in. BIK, była liberalizacja dostępu do Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.

Waldemar Rogowski wspomniał też o problemach, związanych z portfelami frankowymi, w tym z niepokojącym zjawiskiem zaprzestawania spłaty tych zobowiązań przez kredytobiorców, oczekujących na korzystne dla nich wyroki sądów. Także i upowszechnienie kredytów o okresowo stałej stopie dokonało się zdaniem przedstawiciela BIK zdecydowania zbyt późno.

Następnie zabrał głos prof. Michał Polasik, pracownik naukowy UMK w Toruniu, reprezentujący Fundację FINSEC. Omówił on ambitny projekt zrównoważonej hipoteki, prowadzony przez Fundację.

Czytaj także: Laureaci Nagrody Szklane Domy za rok 2021 oraz 2022 

Polska nie prowadzi spójnej i długofalowej polityki mieszkaniowej

Wystąpienia te były wstępem do debaty, w której uczestniczyli Andrzej Banasiak, reprezentujący Związek Banków Polskich, Piotr Bujak, Główny Ekonomista PKO BP SA,  Andrzej Fluderski, Menadżer EY w zespole Risk Consulting, Piotr Legerski ze Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, prof. Jacek Łaszek, reprezentujący Narodowy Bank Polski i prof. Michał Polasik.

Andrzej Banasiak przestrzegał przed scenariuszem, w którym polski sektor finansowy będzie ulegać marginalizacji, czemu sprzyjają niestety kolejne obciążenia publicznoprawne nakładane na banki, poczynając od tzw. podatku bankowego poprzez CIT aż po rosnące składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny.

Pojawia się też pytanie, jaki poziom marży kredytowej jest w stanie zaaprobować polskie społeczeństwo, skoro siła nabywcza dochodów przeciętnego Polaka jest znacznie niższa niż Niemca.

Waldemar Rogowski podkreślał, że konieczne jest komunikowanie społeczeństwu, iż kredyt jest produktem dla średnio i dobrze zarabiających, a wielu Polaków na niego nie stać.

Dr Jacek Łaszek zwrócił uwagę na fakt, iż obecnie mamy do czynienia z klasycznym końcem cyklu monetarnego, a dodatkowe czynniki, jak wojna w Ukrainie, tylko wpływają na jego intensywność.

To, że nie wszystkich Polaków stać na kredyt, nie powinno być problemem, rzecz w tym, że – jak wskazywali prelegenci – Polska nie prowadzi spójnej i długofalowej polityki mieszkaniowej.

Czytaj także: Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: zmiany klimatyczne a podaż nowych mieszkań