Jak wycenić mieszkanie, a jak dom?

W wystąpieniu wprowadzającym prof. Ewa Kucharska-Stasiak, reprezentująca Uniwersytet Łódzki wspomniała, iż wyceny co do zasady przeprowadza się na trzech etapach: udzielania finansowania, monitorowania aktywnego kredytu, a także wówczas, kiedy kredytobiorca traci zdolność do jego obsługi.

Wycena nie może bazować tylko na przeszłości

Rzecz w tym, że szacunki takie muszą być dokonywane ze świadomością, iż dotyczą transakcji, która będzie trwać nawet 30 bądź 35 lat. Tymczasem w wielu przypadkach wycena obejmuje aktualną wartość obiektu, a na domiar złego bazuje głównie na danych z przeszłości.

Inwestor kupuje przyszłość, jej wartość nie jest osadzona w przeszłości czy teraźniejszości

Tymczasem należy brać pod uwagę, iż kredyt hipoteczny stanowi umowę dość zindywidualizowaną, a na finansowaną nieruchomość należy patrzeć z punktu widzenia ekonomicznego, prawnego i technicznego – podkreślała Ewa Kucharska-Stasiak.

Alternatywą dla wyceny tzw. migawkowej, sporządzanej na dany dzień, może być metoda długofalowa, stworzona w Niemczech już w 1902 roku, podkreślała panelistka. Dodatkowo w każdym przypadku należy osadzić nieruchomość na rynku, na którym ona funkcjonuje.

Bez znajomości tego rynku i bez wystarczających zasobów informacji każda z wycen będzie bardziej niepewna, co z kolei wygeneruje poważne rozbieżności między poszczególnymi oszacowaniami.

– Inwestor kupuje przyszłość, jej wartość nie jest osadzona w przeszłości czy teraźniejszości – dodała prof. Ewa Kucharska-Stasiak.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny jest produktem dla średnio i dobrze zarabiających Polaków

Czy AI zastąpi rzeczoznawców majątkowych?

W tym kontekście szczególnego znaczenia nabiera automatyczny model wyceny nieruchomości (AVM), bazujący na nowoczesnych technikach z zakresu uczenia maszynowego. Czy schemat ten odmieni funkcjonowanie wyceny, i w jakim stopniu może wpłynąć na sytuacje rzeczoznawców majątkowych?

Joanna Szablowska-Chann z Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego uważa, że fachowcy nie muszą obawiać się automatyzacji, choćby z uwagi na fakt, iż AVM tworzy wycenę na zasadzie modelu statystycznego, w przeciwieństwie do operatu, który wymaga zaangażowania kompetentnego rzeczoznawcy, ten zaś musi odwiedzić wyceniany obiekt i uwzględnić wszystkie jego cechy wpływające na wartość.

Do tego dochodzi niespójność danych, udostępnianych przez poszczególne podmioty. Joanna Szablowska-Chann przypomniała, iż niewiele spośród starostw powiatowych, dysponujących wszak kluczowymi danymi, zapewnia do nich dostęp online. Pozostali dysponują zasobami w najróżniejszych formatach lub wręcz w formie papierowej.

Czytaj także: Uroczystość wręczenia Medali Mikołaja Kopernika ZBP podczas XIX. Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych

Robert Rajczyk, reprezentujący Santander Bank Polska podkreślał, iż w obecnych, kryzysowych uwarunkowaniach należy oddzielić kwestię wyceny nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. W tym ostatnim przypadku zastosowanie modeli statystycznych z definicji nie ma racji bytu, gdyż na rynku biznesowym liczy się głównie zwrot z inwestycji, ten zaś wyznaczają osiągane z zyski.

W przypadku własnego „M” tych profitów nie ma, jest za to konsument zainteresowany danym mieszkaniem albo domem, a po stronie banku powstaje odpowiedzialność za ryzyko kredytowe, a zatem i konieczność odpowiedniego oszacowania wartości finansowanego lokalu.

– Jakość danych ma znaczenie kluczowe, jeśli na początku jest niesatysfakcjonująca to model zwraca błędne dane – zauważył Robert Rajczyk, dodając, iż Santander Bank kładzie olbrzymi nacisk na podnoszenie jakości danych.

Dlatego, niezależnie od wykorzystania zaawansowanych modeli statystycznych, w sytuacjach niestandardowych brana jest pod uwagę konieczność skorzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego, dodał Robert Rajczyk.

Czytaj także: Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: zmiany klimatyczne a podaż nowych mieszkań

Kiedy operat, kiedy AVM?

O konieczności koegzystencji innowacyjnych i klasycznych metod wyceny wspominali też inni paneliści.

– Przez długi czas będziemy musieli uzupełniać nasze metody statystyczne o weryfikację poprzez operaty – zauważył Jacek Lewandowski, reprezentujący VeloBank.

Zwrócił on uwagę na specyfikę finansowania inwestycji deweloperskich, gdzie jedyną pewną wartość w początkowej fazie stanowi grunt, a z drugiej strony skończy się czas, kiedy klienci kupowali tzw. dziury w ziemi. Dlatego obecnie trzeba antycypować możliwości sprzedaży w okresie coraz dłuższym, nawet 12 miesięcy od zakończenia, dodał Jacek Lewandowski.

Również i ING Bank Śląski stworzył własny model wyceny bazujący na machine learning, a dzięki dobrej jakości danych uzyskiwane rezultaty są bardzo precyzyjne – potwierdził Filip Kraupe, przedstawiciel Banku.

Dodał on, iż instytucje finansowe mają wyższość nad rzeczoznawcami w postaci dogłębnej wiedzy o nieruchomości, czego wymaga KNF, a które to informacje znaleźć można w bazach Centrum AMRON.

Niemniej operat szacunkowy co do zasady wymagany jest przy każdej nowej transakcji, nieco mniej przy aktualizacji wyceny, zwłaszcza, że przy portfelach idących w setki tysięcy umów nie byłoby możliwe za każdym razem wynajmowanie do tego celu eksperta.

Także i Aleksander Karkut, reprezentant firmy Acons Sp. z o.o. zauważył, iż obecnie kluczowe jest stanowisko rzeczoznawcy, podobnie jak i jakość danych, na podstawie których wydawana jest ocena.

Czytaj także: Prezes ZBP otwiera Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych