Każdego będzie stać na inwestowanie w mieszkania na wynajem

Robert Lidke: Ministerstwo Finansów zapowiada rozpoczęcie prac nad ustawą o REIT-ach, czyli o firmach inwestujących w najem nieruchomości ( FINN). Czy zdaniem deweloperów będzie to istotna ustawa dla rynku nieruchomości w Polsce?

Konrad Płochocki: Ustawa jest potrzebna, i chyba nikt nie ma co do tego wątpliwości.  Cieszymy się z zapowiedzi jej wprowadzenia. Uważamy jednak, że powinna obejmować także inne sektory nieruchomości…

,…czyli powinna obejmować także nieruchomości komercyjne…

Oczywiście, to jest bowiem klucz do powodzenia tego projektu. Głównie, dlatego że cała wiedza dotycząca obsługi, strukturyzowania, zabezpieczania interesów inwestora, który nie jest na miejscu, rozwiązań podatkowych, zarządczych, utrzymujących substancję nieruchomości – jest w tej chwili praktycznie tylko w instytucjach obsługujących sektor komercyjny nieruchomości. To są kancelarie prawne, zarządcy nieruchomości, reprezentanci funduszy inwestycyjnych.

Foto: PZFD

Nawet, jeśli ta ustawa obejmuje tylko rynek nieruchomości mieszkaniowych to i tak jest krokiem w dobrym kierunku, bo rozszerza możliwości lokowania kapitału w Polsce, stwarza alternatywę dla krajowych inwestorów, którzy być może nie będą szukali możliwości inwestycyjnych zagranicą. I co ważne przysłowiowemu Kowalskiemu, który ma mniej zasobny portfel umożliwia wejście na rynek nieruchomości na wynajem.

Czyli zmierzamy ku modelowi, który jest stosowany na wielu innych rynkach i świetnie się sprawdza jako zabezpieczenie długoterminowych oszczędności zarówno osób fizycznych jak i osób prawnych.

Jednym z argumentów, aby nie obejmować tą ustawą nieruchomości komercyjnych była opinia między innymi Narodowego Banku Polskiego, że rynek nieruchomości komercyjnych jest przegrzany, że ceny są za wysokie, że być może inwestorzy zagraniczni mieliby dzięki tej ustawie doskonałą okazję do wycofania się z inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce, a polscy inwestorzy weszliby na rynek nieruchomości na tzw. górce.

Oczywiście zawsze istnieje ryzyko, że ktoś kupi nietrafioną nieruchomość.  Przy tego typu inwestowaniu konieczne jest informowanie o ryzykach. Dotyczy to zarówno inwestycji mieszkaniowych jak i komercyjnych. Zawsze się może okazać, że dany produkt w danym momencie jest przewartościowany. Ale jest też szansa, że staniemy się drugim Frankfurtem czy Londynem, po wyjściu Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej. I może się zdarzyć, że ceny nieruchomości nie spadną, ale wzrosną ze względu na duże na nie zapotrzebowanie. Czyli na dwoje babka wróżyła.

Inwestowanie w nieruchomości wymaga rzetelnego informowania klientów o ryzykach. Nie jest tak, że nie ma żadnego ryzyka. Są ryzyka dotyczące rozwiązań podatkowych, są ryzyka rynkowe, jest cały szereg ryzyk w ogóle nie do przewidzenia.  Tu powinien zafunkcjonować mechanizm ratingów. Należy określić zbiór zasad jak oceniać daną nieruchomość pod kątem wartości inwestycyjnej. Wystarczy skorzystać ze sprawdzonych schematów funkcjonujących na innych rynkach. Każdy potencjalny nabywca powinien zapoznać się z takim ratingiem. Przykładowo może być tak, że w polityce inwestycyjnej danej firmy obowiązuje zasada, że inwestuje tylko w budynki klasy A i B, lub nawet tylko w budynki klasy A. Jeżeli to jest jasno i rzetelnie opisane przez niezależnego doradcę to inwestor może skalkulować swoje ryzyko i podjąć właściwą decyzję inwestycyjną.

A kto miałby ten rating zorganizować? Instytucje państwowe, giełda papierów wartościowych?

Ramy do ratingu powinno zorganizować państwo, natomiast żaden organ państwowy nie powinien zajmować się ocenianiem. To powinny robić prywatne firmy. Tak jak to się dzieje na świecie już dzisiaj. W przypadku biurowców czy centrów handlowych firmy nadają im ratingi – czy to jest budynek klasy A, B czy C. To są zunifikowane ogólnie przyjęte kategorie i kryteria. Nie ma problemów tego typu, że któryś budynek został przypisany do klasy A, a okazało się, że powinien być w klasie B. Na przykład jedna z dużych agencji wystawiła ocenę A, inwestor kupił to w ciemno, a potem obejrzał budynek i okazało się, że jest to barak klasy C czy E. Takie historie się nie zdarzają.

Więc oczywiście należy ustalić ramy oceny ratingowej dla nieruchomości. Można to porównać do audytu. Mamy ustawę o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, czyli działalność audytorów jest regulowana, ale audytorami są firmy prywatne.

Tak samo powinno być w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych. Przecież przeciętny inwestor nie będzie oglądał każdego mieszkania, które kupił fundusz, którego jest klientem. Ten inwestor będzie się zapoznawał z opiniami niezależnych ekspertów, którzy widzieli mieszkania kupione przez fundusz.

A czy widzi Pan jakiś związek między programem Mieszkanie Plus, tym zmodyfikowanym już programem, a propozycją ustawy o REIT-ach?

Oczywiście, że tak. Rząd jest zdeterminowany, żeby zlikwidować deficyt mieszkań w Polsce. Niemożliwe jest zlikwidowanie tego deficytu tylko ze środków pochodzących z budżetu państwa. Gdyby próbowano to zrobić w ten sposób to państwo przestałoby finansować służbę zdrowia, policję, straż pożarną, Rodzina 500 plus i inne ważne dziedziny życia społecznego. Deficyt mieszkań jest tak duży, że środki potrzebne do jego zasypania przerastają możliwości finansowe państwa. Dlatego Rząd chce zaangażować do tego zadania kapitał prywatny. W związku z tym są konieczne uproszczenia i udogodnienia podatkowe, które zachęcą inwestorów do tego żeby inwestowali w mieszkania. Być może dlatego ograniczono działanie ustawy o FINN tylko do rynku mieszkaniowego. Ale to nie jest dobre rozwiązanie.

Ja bym to porównał do rzeki. Rzeka to rynek nieruchomości komercyjnych, to jest wiedza i kapitał. Gdyby tylko 30 procent wiedzy i kapitału z tej rzeki trafiło na rynek nieruchomości mieszkaniowych to będzie to ważyło więcej niż gdyby rynek mieszkaniowy rozwijał się samodzielnie w ramach proponowanej ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości.

Czyli jak rozumiem Know-how i część kapitału z rynku nieruchomości komercyjnych przepłynęłoby na rynek mieszkaniowy?

Dokładnie.

Dlaczego są potrzebne uproszczenia i udogodnienia podatkowe? Obok całego pakietu ryzyk jest jeszcze ryzyko walutowe. Czynsze są płatne w złotych polskich, a fundusze międzynarodowe inwestują w dolarach czy w euro. Mamy więc ryzyko kursowe, które trzeba ubezpieczyć. To się nazywa hedging i dzisiaj kosztuje ok. 2 procent.  Jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że marża dla takiego dobrze zorganizowanego funduszu zaangażowanego w nieruchomości mieszkaniowe wyniesie 4 procent netto, to po odjęciu wydatku na hedging pozostanie tylko 2 procent. Marża na takim poziomie nie jest bardzo atrakcyjna. Stąd potrzebne są uproszczenia i preferencje podatkowe.

Ale mówi Pan o sytuacji, kiedy inwestorami są podmioty zagraniczne, jeśli to będą podmioty krajowe to ryzyka kursowego nie będzie.

To jest jasne, ale inwestorzy zagraniczni dysponują wielokrotnie większym kapitałem niż krajowi i dlatego warto myśleć o rozwiązaniach atrakcyjnych także dla podmiotów zagranicznych.

Wykorzystanie ustawy o REIT-ach (FINN) do rozwoju programu Mieszkanie Plus będzie możliwe tylko, jeśli czynsze mieszkań na wynajem będą na poziomie rynkowym i w ich wysokość nie będzie ingerowało państwo?

To jest oczywiste. Początkowo Rząd chciał ustalać poziom czynszów corocznym rozporządzeniem. Byłoby to narzędzie polityczne i żaden zdroworozsądkowy inwestor, indywidualny czy instytucjonalny, nie byłby w stanie oszacować ryzyk.

Rząd, po zanalizowaniu zagadnienia, zaproponował zmiany. Planuje się wprowadzenie dopłat do czynszów, uzależnionych od sytuacji majątkowej najemcy. O wysokości czynszu, miejmy nadzieję, będzie decydował rynek. Taki mechanizm powinien się udać.

Dodatkowo przypisanie dopłaty do najemcy, który będzie mógł zmieniać miejsce zamieszkania wzmocni konkurencję. Właściciele będą musieli po prostu walczyć o najemcę jakością, ceną etc. To jest zdrowy mechanizm.

Reasumując, jeżeli rząd chce, aby nowy REIT (FINN) był instrumentem, który spowoduje, że będzie powstawało dużo mieszkań w formule mieszkanie plus, musi zachować wolnorynkowe zasady gry.

REIT-y będą mogły inwestować w mieszkania na wynajem nie tylko w ramach programu Mieszkanie Plus, ale w każde przedsięwzięcie związane z budowaniem mieszkań na wynajem. Z pewnością to w tym wolnorynkowym segmencie będzie powstawać zdecydowana większość mieszkań. I jest to zgodne z celem Rządu – wykorzystać kapitał prywatny do zmniejszenia deficytu mieszkań.