Europejski rynek kredytów hipotecznych stabilizuje się
Z kolei w Polsce sytuacja na rynku kredytów hipotecznych ustabilizowała się po burzliwych latach 2022-2023. Łączna wartość udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 494 miliardy złotych, co oznacza wzrost o 9% rok do roku.
Stabilizacja cen materiałów budowlanych przyczyniła się do poprawy sytuacji na rynku budowlanym, a zwiększenie zdolności kredytowej gospodarstw domowych ze względu na wysoki wzrost płac może sprzyjać dalszemu ożywieniu rynku nieruchomości. Ograniczająco działają nadal relatywnie wysokie stopy procentowe, przekładające się na wysoką cenę pieniądza.
Warto odnotować przy tym, że pomimo boomu kredytowego, który utrzymywał się praktycznie od czasów pandemii (z przerwą na trudny rok 2022 i skokowy wzrost oprocentowania kredytów w warunkach wysokiej inflacji), polski rynek kredytów mieszkaniowych jest relatywnie niewielki.
Według stanu na koniec 2023 roku portfel kredytów mieszkaniowych sięgał zaledwie niespełna 15% PKB – w sytuacji gdy średnia unijna to około 40% PKB.
Jeszcze gorzej sytuacja wygląda, gdy weźmiemy pod uwagę poziom zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w przeliczeniu na 1 mieszkańca.
O ile w Unii Europejskiej jest to nieco ponad 45 tys. euro – w przypadku Polski wskaźnik wynosi zaledwie około 3 tys. euro na osobę.
Zróżnicowanie cen na rynkach mieszkaniowych w Europie
Rynek nieruchomości w Europie pozostaje zróżnicowany pod względem dynamiki cen i popytu. Średnia wartości indeksu cen domów dla próby krajów obserwowanych przez EMF rosła od czasu światowego kryzysu finansowego, nieznacznie spadła w 4 kw. 2022 roku i 1 kw. 2023 roku, ale zaczęła ponownie rosnąć od 2 kw. 2023 roku.
Z tego względu, koszyk krajów, których ceny nieruchomości mieszkaniowych[1] spadły w 3 kw. 2024 roku jest mały, a tempo spadków cen też jest relatywnie niewielkie: Niemcy: -0,6% r/r, Finlandia: -2,3% oraz Francja -3,9%.
W większości krajów UE nadal utrzymuje się niezaspokojony popyt na nieruchomości – pomimo ich wysokich cen. Analizując jedynie te kraje, w których zmiany cen w ujęciu rocznym były dwucyfrowe, warto zwrócić uwagę na: Portugalię: +24%, Węgry: 12-14% (zarówno Budapeszt, jak i reszta kraju), Irlandię: + 10% r/r oraz Polskę, gdzie najwyższe wzrosty cen na rynku pierwotnym zawarły się w przedziale: +22,8% do + 31,5% r/r, zaś na rynku wtórnym: +21% do + 24.7%.
Jakkolwiek dynamika zmian cen nieruchomości w ujęciu rocznym jest w Polsce bardzo wysoka, analiza tych danych w ujęciu kwartalnym wskazuje na obniżenie się dynamiki wzrostu cen.
Na rynku pierwotnym największy wzrost cen transakcyjnych w III kwartale zaobserwowano we Wrocławiu (8,8%), Krakowie (4,4%) i Białymstoku (3,1% kw/kw).
Na rynku wtórnym największe zmiany cen transakcyjnych odnotowano w Szczecinie (9,5%), Białymstoku (6,6%) i Łodzi (5,5% kw/kw). Ceny transakcyjne w stolicy wzrosły o 1,8% na rynku pierwotnym i o 0,5% kw/kw na rynku wtórnym.
Także dynamika zmian cen transakcyjnych w IV kwartale 2024 roku wskazuje na znaczące spowolnienie dynamiki sen transakcyjnych – zwłaszcza na rynku wtórnym, gdzie zaobserwowano nawet dawno niewidziane spadki cen.
Czytaj także: Bankowość i Finanse | Nieruchomości – AMRON | Rok 2024 na rynku mieszkaniowym
Tendencje w oprocentowaniu kredytów hipotecznych
W krajach strefy euro oprocentowanie kredytów hipotecznych stopniowo maleje, co jest efektem luzowania polityki monetarnej przez Europejski Bank Centralny.
Biorąc pod uwagę poziom średniej ważonej stopy oprocentowania kredytów hipotecznych, w strefie euro wahało się ono między 3,09% do 4,19%.
Inne kraje zachodnie, pozostające poza strefą euro, miały kredyty hipoteczne marginalnie droższe – oprocentowane średnio 4,09% – 4,69%
Natomiast w krajach CEE, takich jak Polska, Czechy i Węgry, stopy procentowe pozostały względnie wysokie. W Polsce WIBOR 3M utrzymywał się w 3 kw. 2024 r. w przedziale 5,85-5,86%, co skutkowało wysokimi kosztami obsługi kredytów hipotecznych (średnio 7,50 – 7,80%).
W Czechach – podobnie jak w Polsce – najbardziej popularne są kredyty o okresie związania stopą 1-5 lat. W zależności od typu oprocentowanie kredytu waha się w przedziale 5,07 – 5,39%.
Z kolei na Węgrzech najpopularniejsze kredyty hipoteczne miały w 3 kw. oprocentowanie na poziomie 6,60% dla kredytów ze stałą stopą na 5-10 lat, a zmienne oprocentowanie zaczęło zyskiwać na popularności, osiągając około 25% udział w rynku nowych kredytów mieszkaniowych (ze średnią stawką 8,73%).
Czytaj także: O 36 proc. r/r wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w styczniu 2025 roku
Zmienne i stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych
Struktura rynku kredytów hipotecznych w Europie różni się znacznie w zależności od kraju.
Przykładowo w Belgii aż 94,8% nowych kredytów ma stałe oprocentowanie na ponad 10 lat.
Z kolei w Czechach dominują kredyty o krótkim okresie stałości oprocentowania – aż 75% nowych pożyczek posiada stopę stałą na okres do 3 lat.
Ciekawie wygląda zestawienie najbardziej popularnych rodzajów oprocentowania w wybranych krajach, wraz ze stawką tego oprocentowania.
Należy w tym miejscu zaznaczyć, że dane tego typu są nieco trudniej dostępne, z tego względu oszacowania można dokonać tylko dla wybranych krajów Unii Europejskiej.
W Polsce – wobec utrzymywania relatywnie wysokich stóp procentowych przez RPP – oprocentowanie kredytów hipotecznych jest relatywnie wysokie, nawet w porównaniu do innych krajów regionu.
Dokonując pogłębionej analizy w oparciu o różne typy oprocentowania – w krajach CEE wyższe oprocentowanie niż Polska mają tylko Węgry (w odniesieniu do kredytów zmiennoprocentowych, kredyty o 5-letnim okresie związania stopą mają zbliżone stawki).
Wpływ polityki monetarnej i gospodarczej
Stabilizacja rynku kredytów hipotecznych była częściowo napędzana przez zmiany w polityce monetarnej. Europejski Bank Centralny, reagując na zmniejszającą się inflację, zaczął luzowanie polityki stóp procentowych, co wpłynęło na poprawę warunków kredytowych.
Inflacja w strefie euro wyniosła w październiku 2024 roku 2,0%, co oznacza wzrost z poziomu 1,7% we wrześniu, ale nadal był to znaczący spadek w porównaniu do 2,9% rok wcześniej.
Wpływ polityki banków centralnych był szczególnie widoczny w Niemczech i Francji, gdzie stopy procentowe na nowe kredyty hipoteczne zaczęły stopniowo maleć, poprawiając zdolność kredytową gospodarstw domowych.
Analogiczny ruch wykonał Bank Anglii obniżając w sierpniu 2024 roku stopy procentowe do 5,00%, a w listopadzie do 4,75%.
W Polsce Narodowy Bank Polski jak dotychczas pozostawił stopy procentowe na poziomie 5,75%, co w połączeniu z utrzymującą się inflacją może ograniczać popyt na kredyty hipoteczne w kolejnych kwartałach.
Prognozy na przyszłość
W perspektywie kolejnych kwartałów kluczowym czynnikiem kształtującym rynek hipoteczny i mieszkaniowy w Europie będzie dalsza polityka monetarna oraz sytuacja gospodarcza.
Prognozy wskazują na możliwe kolejne cięcia stóp procentowych przez banki centralne, co może wpłynąć na wzrost popytu na kredyty hipoteczne. O ile w krajach strefy euro obserwujemy stopniowy spadek oprocentowania kredytów, w Europie Środkowo-Wschodniej wysokie koszty kredytów hipotecznych nadal ograniczają zdolność kredytową gospodarstw domowych.
Decyzje banków centralnych oraz wyzwania związane z inflacją oraz kosztami budowy pozostają istotnym czynnikiem wpływającym na perspektywy sektora w nadchodzących miesiącach.
Czytaj także: Bez rządowych programów wsparcia rynek mieszkaniowy sam się wyregulował
***
[1] Ze względu na fakt, że nie wszystkie dynamiki zmiany cen nieruchomości pokrywają ten sam zakres obserwacji (np. w niektórych krajach raportowane są tylko ceny mieszkań, bez cen domów, względnie raportowany jest tylko rynek pierwotny, względnie tylko transakcje w dużych miastach), przy porównywaniu tych wielkości w ujęciu międzynarodowym, należy zachować dużą ostrożność.
