Ekspert Centrum AMRON o programie Bezpieczny Kredyt 2%

Do popularności projektu przyczyniła się m.in. Komisja Nadzoru Finansowego, nowelizując tuż przed wejściem w życie programu Bezpieczny Kredyt 2% Rekomendację S i wprowadzając nowy mechanizm wyznaczania wysokości bufora na zmianę wysokości stopy procentowej.

W istotny sposób przyczyniło się to do wzrostu zdolności kredytowej osób starających się o kredyt w ramach programu. W efekcie zdolność kredytowa osób zaciągających „bezpieczny kredyt” jest od 20 do nawet 30% wyższa niż ma to miejsce w przypadku kredytów zaciąganych na wolnym rynku.

Widać to wyraźnie w danych dotyczących wartości udzielonych kredytów. Łączna wartość dotychczas podpisanych umów kredytowych to około 18 miliardów złotych. Średnia wysokość kredytu udzielonego w ramach programu wyniosła zatem blisko 404,5 tysiąca złotych, a więc znacznie więcej niż średnia wysokość kredytów hipotecznych udzielonych przez banki na wolnym rynku.

Według danych SARFiN, średnia wartość kredytu udzielonego w złotych polskich przed wejściem w życie programu (II kwartał 2023 roku) to blisko 368 tys. złotych – czyli o ponad 36 tys. złotych (tj. około 10%) mniej.

Czytaj także: O 193% więcej klientów r/r wnioskowało o kredyt mieszkaniowy w listopadzie 2023 r.

Kredyty przede wszystkim na zakup mieszkań w małych miejscowościach

Według danych opublikowanych przez PKO Bank Polski S.A. (Puls nieruchomości), najpopularniejszym celem finansowania w ramach programu był zakup mieszkań – 79% złożonych wniosków kredytowych o „bezpieczny kredyt” dotyczyło finansowania zakupu mieszkania wobec 62% w przypadku kredytów „standardowych”.

To oczywiście nie może dziwić, jeśli weźmiemy pod uwagę limity wysokości kredytu i wieku kredytobiorcy przyjęte w programie. Co ciekawe jednak, większość złożonych wniosków o kredyt na zakup mieszkania dotyczyła mieszkań z rynku wtórnego (54% wniosków), choć przewaga ta była nieco niższa niż w przypadku kredytów standardowych – tu było ich 63%.

Ciekawe wnioski płyną również z analizy rozkładu geograficznego zainteresowania kredytem w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. W porównaniu do kredytu rynkowego, z możliwości zaciągnięcia kredytu z dopłatą najchętniej korzystali mieszkańcy najmniejszych miejscowości, w tym przede wszystkim tych położonych w centralnej i zachodniej Polsce.

Czytaj także: Raport AMRON-SARFiN 3/2023: wyraźne ożywienie rynku kredytów hipotecznych 

Wśród największych miast tymczasem relatywnie najmniejszym zainteresowaniem program cieszył się w Warszawie, natomiast największym – w Poznaniu. Taki rozkład geograficzny zainteresowania preferencyjnym kredytem hipotecznym jest naturalnie sumą działania dwóch czynników, tj. przekroju demograficznego mieszkańców poszczególnych regionów kraju i przyjętych w programie limitów wysokości kredytu, a co za tym idzie – łatwości czy też możliwości znalezienia na rynku nieruchomości im odpowiadającej.

Dla obserwatorów rynku przekonanych o przedwyborczym charakterze programu może to także stanowić dodatkowy argument potwierdzający tezę, iż był on przez pomysłodawców kierowany do ściśle określonej części elektoratu.

Nowelizacja ustawy o Bezpiecznym Kredycie 2%

W związku z możliwością wyczerpania środków w programie, na początku grudnia rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. 5 grudnia ’23 projekt ten trafił do sejmu. Proponowana nowelizacja zakłada przede wszystkim zwiększenie budżetu na dopłaty do kredytów udzielanych w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2% w bieżącym i kolejnych latach jego obowiązywania.

Zgodnie z tymi założeniami, najwyższy wzrost budżetu na dopłaty nastąpiłby w roku 2024. Ilość dostępnych środków zwiększyłaby się z zaplanowanych pierwotnie 941 mln zł do 1 mld 824 mln zł, a więc blisko dwukrotnie (o 94%).

W roku 2025 w ramach programu dostępne środki byłyby wyższe o blisko 60% (1,76 mld zł zamiast przewidzianego obecnie 1,107 mld zł), natomiast w kolejnych latach skala powiększania byłaby niższa – o 48% w roku 2025, 41% w roku 2026, 24% w roku 2027 i o około 1/3 w pozostałych latach obowiązywania programu.

Zwraca przy tym uwagę fakt, że największe środki do dyspozycji potencjalnych kredytobiorców rząd postanowił przeznaczyć w latach 2026 – 2,114 mld zł i 2027 – 2 451 mld zł, a więc w okresie, w którym możemy się już spodziewać pewnego spadku atrakcyjności tego programu.

Zgodnie z projekcją Narodowego Banku Polskiego poziom inflacji na koniec 2025 roku ma wynieść 3,5%, a zatem najprawdopodobniej będziemy mogli spodziewać się również pewnego spadku stóp procentowych i w konsekwencji także rynkowego oprocentowania standardowych kredytów hipotecznych.

Projekt nowelizacji przewiduje również tryb ponownego uruchomienia przyjmowania wniosków o kredyt w ramach programu w przypadku wstrzymania działania programu przed zasileniem o dodatkowe środki. Ponowne uruchomienie przyjmowania wniosków odbywać się będzie na wniosek ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Czytaj także: Spór o kształt programu Bezpieczny Kredyt 2% w kolejnych latach

Niepewność na rynku nieruchomości

Nasuwają się dwa pytania. Po pierwsze: czy ta reakcja rządu nie jest spóźniona ? O tym, że istnieje duże prawdopodobieństwo wyczerpania środków dostępnych w programie pisano już wiele tygodni temu.

Stan zawieszenia i braku jednoznacznych decyzji, w jakim się znaleźliśmy, z pewnością nie służy stabilizacji sytuacji na rynkach – zarówno rynku kredytów hipotecznych, jak i rynku mieszkaniowym.

Niepewność dotyka przy tym zarówno potencjalnych kredytobiorców, jak i – co być może jest znacznie bardziej istotne – deweloperów, którzy rozważają wprowadzenie na rynek nowych inwestycji.

Po drugie: jaka powinna być decyzja parlamentu i przyszłego rządu? Czy rzeczywiście potrzebujemy tego typu programu mieszkaniowego? Dotychczasowy bilans wprowadzenia Bezpiecznego Kredytu 2% to nie tylko blisko 50 tysięcy kredytów udzielonych na preferencyjnych warunkach, ale również bardzo dynamiczne wzrosty cen nieruchomości w segmencie mieszkań najbardziej dostępnych.

Wzrosty, które przecież w pewnym (znacznym) stopniu redukują korzyści płynące z otrzymywanych dopłat. W miarę dosypywania kolejnych pieniędzy do budżetu programu, wzrosty cen mieszkań będą się utrwalać, korzyści z dopłat natomiast relatywnie maleć.

Jerzy Ptaszyński,
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON.
e-mail: jerzy.ptaszynski@amron.pl

www.amron.pl