Dużych spadków cen mieszkań nie będzie mimo spadku sprzedaży przez deweloperów?

O 14,3% podrożały w ubiegłym roku mieszkania w Warszawie, o 12% w Katowicach, a 11% w Poznaniu. Spośród największych miast najskromniej stawki za metr kwadratowy urosły w Krakowie – o 5%, a jedynym w stawce miastem z ceną za mkw. niższą niż 10 tys. zł była Łódź.

2022 rok był okresem dwóch prędkości na rynku mieszkaniowym. Mieszkania drożały „siłą rozpędu”  w pierwszej części roku, ale potem spadający popyt (zjawisko wynikające z kurczącej się zdolności kredytowej) wyhamował wzrosty i obserwowaliśmy stabilizację cen. A ta w warunkach wysokiej inflacji i rosnących wynagrodzeń oznacza, że w realnym ujęciu mieszkania taniały.

Czytaj także: Prognozy dla rynku nieruchomości na 2023 rok: spadek cen mieszkań i wzrost kwoty dostępnych kredytów hipotecznych?

Spadków nie będzie

– W Krakowie, Warszawie i Wrocławiu czas wyprzedaży oferty na koniec roku to 13-14 miesięcy, a w Poznaniu i Trójmieście – 16-17.

Są to wartości w zakresie tak zwanej równowagi rynkowej – mówi Marcin Krasoń – ekspert rynku mieszkaniowego z Otodom Analytics.

Podobnie wpłynąć na ceny może powrót do równowagi na rynku budowlanym. Ceny materiałów przestały rosnąć, pojawiły się obniżki.

Ale o spektakularne spadki może być trudno, bo rosnące koszty energii i transportu wpływają na większość elementów potrzebnych do wybudowania mieszkania.

Kupujący nie rezygnują, kupujący czekają

Dynamiczny wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytowym – zależnie od miesiąca spadki rok do roku wynosiły jesienią nawet 70%. Kolejnych kilka kwartałów może być również trudne.

– Zwłaszcza, jeśli potencjalni kredytobiorcy będą czekać na spadki inflacji i definitywne zakończenie podwyżek stóp procentowych. NBP komunikuje na razie, że to tylko pauza.

Uwzględnić należy też większą niepewność w zakresie sytuacji na rynku pracy i oczekiwanie na „Bezpieczny Kredyt 2” od rządu – wyjaśnia dr Marcin Mazurek, główny ekonomista mBanku.

Badania prowadzone wśród użytkowników obido i Otodom jednoznacznie wskazują, że spora część osób nie zrezygnowała z zakupu mieszkania. Jedna grupa czeka na powrót zdolności kredytowej, a ci, którzy mają zdolność lub gotówkę liczą na uspokojenie się sytuacji.

Po drugiej strony rynkowej gry popytu z podażą dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że deweloperzy nadal ubiegają się o pozwolenia na budowę – ci, którym finansowanie na to pozwoli, będą uruchamiać nowe inwestycje, gdy tylko pojawią się pierwsze symptomy ożywienia.

Na razie jednak sprzedaż mieszkań przez deweloperów hamuje co pokazuje zestawienie opracowane przez PAP BIZNES na podstawie danych ze spółek, obejmujące sprzedaż lokali przez deweloperów w czwartym kwartale 2022 roku wraz z porównaniem do analogicznego okresu roku poprzedniego.

Czytaj także: Ceny mieszkań: PKO BP prognozuje spadki w 2023 roku

Czy są szanse na przebudzenie w hipotekach już w pierwszej części roku?

– Jest oczywiście przestrzeń na w miarę szybkie złagodzenie skutków zaostrzonej polityki kredytowej. Aby to się stało, potrzebne jest elastyczne podejście KNF do stosowania bufora 5% przy wyliczaniu zdolności kredytowej, np. w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie procentowej lub osób z większym wkładem własnym – mówi Marcin Krasoń.

Sytuacja na rynku kredytowym jest pochodną wysokości stóp procentowych, a te w dużej mierze zależą od inflacji i podejścia do polityki pieniężnej.

Czytaj także: Na rynku wtórnym coraz więcej mieszkań wybudowanych w ostatnich pięciu latach