Czym ma być portal DOM?
Przedstawiciel resortu rozwoju przypomniał, iż nowa inicjatywa rządowa, nad która obecnie trwają prace, ma być administrowana przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Wybór akurat tej instytucji nie jest przypadkowy; UFG od lat prowadzi deweloperski fundusz gwarancyjny, dysponuje zatem sporym zasobem informacji, przesyłanych przez uczestników rynku, które zasilą nową inicjatywę.
„Budowa portalu potrwa około 20 miesięcy, łącznie z wyborem wykonawcy, i testami weryfikacyjnymi” – podkreślił Artur Polak.
Serwis zasilany będzie danymi pochodzącymi z dwóch głównych źródeł. Obok wspomnianych już informacji, także z tych przekazywanych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ci deweloperzy, którzy z uwagi na brak rachunku powierniczego nie byli objęci obowiązkiem w zakresie DFG, będą przekazywać dane bezpośrednio do serwisu.
Z kolei wiedza na temat rynku wtórnego pochodzić będzie od notariuszy, którzy zobowiązani są do raportowania w obszarze AML/CFT.
Czytaj także: Kredyt hipoteczny ze stałą czy ze zmienną stopą procentową?
DOM – korzyści dla nabywcy nieruchomości
Dane gromadzone w serwisie obejmować będą kluczowe dla nabywcy parametry, takie jak lokalizacja budynku, powierzchnia użytkowa danej nieruchomości, liczba pokoi czy kondygnacja.
Wątpliwości prawne na obecnym etapie budzi propozycja, by w rejestrze umieszczać PESEL nabywcy, na co nie chce zgodzić się Urząd Ochrony Danych Osobowych, pomimo iż dana ta nie byłaby udostępniana publicznie. Tymczasem, jak przekonywał przedstawiciel rządu, wiedza na temat wieku nabywców (zawarta wszak w PESEL) mogłaby być pomocna podczas przygotowywania przyszłych programów wsparcia rynku mieszkaniowego.
Poza tym dostęp do statystyk będzie powszechny. Każdy obywatel, rzeczoznawca majątkowy, przedstawiciel banku czy analityk będzie mógł wejść na ten portal i zestawić sobie wybrane dane – dodał przedstawiciel resortu rozwoju.
Dla przeciętnego Kowalskiego będzie to nieocenione źródło wiedzy, pomagającej podjąć decyzję o nabyciu nieruchomości w danym miejscu, w tym w szczególności nt. średnich cen transakcyjnych.
„Ten portal został zbudowany przede wszystkim dla nabywców, dlatego jest włączony w struktury ustawy o ochronie praw nabywców i sponsorem jakby tego portalu będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czyli de facto deweloperzy, którzy płacą składki na ten Fundusz” – dodał Artur Polak.
Jednym z wyzwań pozostaje kwestia rejestracji transakcji zakupu całych pakietów mieszkań przez inwestorów, co – jak zauważył Artur Polak – mogłoby zniekształcać obraz. Pozostaje też pytanie, czy i jak ujmować w rejestrze informacje np. dotyczące świadectw energetycznych budynków.
Czytaj także: Bez deweloperów nie ma rynku mieszkaniowego
20 lat minęło
Dwudziestolecie Centrum AMRON przedstawił w telegraficznym skrócie dr Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP.
Przypomniał, iż dyskusja nad rekomendacją odnośnie do międzybankowej bazy danych i jej założeń zapoczątkowana została jeszcze w roku 2000, kiedy największe, choć i tak częściowe zasoby informacji na ten temat posiadały dwa funkcjonujące podówczas banki hipoteczne. Wypracowana koncepcja, funkcjonująca pierwotnie pod nazwą ewidencji nieruchomości i cen transakcyjnych, rozwijana była przez kolejne lata, z udziałem reprezentantów rządu, Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i niezależnych ekspertów.
„W czerwcu 2004 roku nastąpił odbiór techniczny bazy AMRON, a we wrześniu została ona udostępniona bankom” – dodał dr Jacek Furga.
Pięć lat później, Centrum AMRON, które obok zarządzania bazą realizuje też inne projekty i analizy, zaprezentowało pierwszą edycję raportu AMRON-SARFiN. Od 15 lat publikacja ta ukazuje się co kwartał, jest też sukcesywnie rozszerzana.
Przedstawiciel ZBP mówił także m.in. o dalszym rozwoju tego systemu, także od strony teleinformatycznej, aż po udostępnienie w kwietniu br. trzeciej, najnowszej wersji platformy AMRON III. Celem tej modernizacji było zarówno dostosowanie systemu do aktualnych standardów technologicznych, jak i wymogów regulacyjnych, określonych w Rekomendacji J.
AMRON III
Dr Jacek Furga moderował też debatę z udziałem Bartosza Kality, menedżera Wydziału Analiz i Uznawalności Zabezpieczeń Rzeczowych w mBanku, Łukasza Kawuloka, wiceprezesa zarządu VSoft i Hanny Milewskiej -Wilk, specjalistki ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów.
Uczestnicy panelu wskazywali na brak spójności informacji o rynku nieruchomości.
„Na poziomie pojedynczych samorządów, nawet miast, nie ma połączeń na przykład między wydziałem podatków od nieruchomości i wydziałem obsługującym zameldowanie” – wskazała Hanna Milewska-Wilk, dodając, iż wiedza taka jest istotna choćby w obliczu niedawnego wyroku NSA dotyczącego garaży, zgodnie z którym nieruchomości wykorzystywane na cele mieszkaniowe można opodatkowywać preferencyjnie.
Innym przykładem mogą być dane dotyczące efektywności energetycznej budynków. Mają one bardzo istotne znaczenie zwłaszcza w przypadku obiektów z rynku wtórnego, pochodzących z różnych okresów, gdzie informacja o efektywności energetycznej czy konieczności przeprowadzenia rewitalizacji takiego budynku może determinować cenę transakcyjną obiektu.
„Asymetria informacji sprawia, że osoby fizyczne, które kupują mieszkanie czy dom na swoje potrzeby mieszkaniowe, mają dużo mniejszą wiedzę niż profesjonaliści rynku nieruchomości” – dodała reprezentantka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Z drugiej strony na poziomie statystyki publicznej brakuje kompletnych zasobów danych dotyczących rynku najmu, te zaś miałyby kluczowe znaczenie choćby dla ewentualnych najemców. Do tego dochodzi brak spójnej definicji legalnej rynku pierwotnego i wtórnego.
O dostosowaniu systemu bankowego do współpracy z aktualną wersją bazy AMRON wspomniał Bartosz Kalita. Zauważył on, iż doszło do pozytywnej kumulacji: nowelizacji Rekomendacji J towarzyszyło wdrożenie platformy AMRON III.
Jego zdaniem, o sukcesie takiej operacji decyduje dostosowanie struktury danych, zawartych w wewnętrznej bazie gromadzącej dane o zabezpieczeniach, by była spójna z rejestrem, do którego informacje te są eksportowane.
O doświadczeniach, towarzyszących rozwojowi bazy AMRON od strony technologicznej opowiadał Łukasz Kawulok. Zwrócił on uwagę, iż już w roku 2008 był to dosyć wymagający projekt, choćby z uwagi na rozważaną integrację z księgami wieczystymi.
W przypadku trzeciej wersji systemu kluczowym elementem okazała się jakość danych. 10 typów nieruchomości, jakie zostały wyodrębnione w ramach bazy, opisywanych jest nawet przez 250 pól, do tego dochodzi ponad 800 walidacji poszczególnych wartości i przeszło 100 różnego rodzaju walidacji międzypolowych.
Niemałym wyzwaniem okazała się być też sama migracja z dotychczasowego systemu AMRON II do AMRON III.
„Tam było ponad 1200 różnego rodzaju reguł biznesowych i jeszcze mnóstwo innych wyjątków od tych reguł” – dodał Łukasz Kawulok.
