Czego nadal brakuje na polskim rynku najmu?

– Zarówno strona wynajmująca, jak zarządcy nieruchomości, właściciele mieszkań na wynajem, agenci i pośrednicy, jak i najemcy, czyli strona najmująca, potrzebują jasnych zasad najmu – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Piotr Pajda, założyciel simpl.rent.

– To sprowadza się do tego, że strona wynajmująca potrzebuje pewności, że najemca będzie płacić i nie będzie zniszczeń. Regulacje prawne nie powinny doprowadzać do tego, że strona wynajmująca będzie się obawiać tego, że najemca nie zapłaci, nie będzie możliwości ściągnięcia czynszu albo zamieszka przez długi okres i właściciel nigdy nie odzyska tych kosztów.

Po stronie najemców także potrzebne są regulacje zapewniające stabilność najmu, żeby najemca, jeśli wypełnia wszystkie warunki umowy, bez problemu mógł mieszkać w mieszkaniu długoterminowo – dodaje.

Do 2030 roku presja na posiadanie własnego mieszkania znacząco spadnie?

Jak wynika z danych Eurostatu przytaczanych w raporcie ThinkCo „Najem 2030”, którego partnerem jest simpl.rent, w ubiegłym roku ok. 13 proc. mieszkańców Polski korzystało z najmu. Odsetek ten, zdaniem ekspertów, może być niedoszacowany o co najmniej kilka punktów procentowych, ale i tak pozostaje poniżej unijnej średniej  (31 proc.).

 W Polsce wciąż silne jest przywiązanie do własności – posiadanie mieszkania jest postrzegane jako jedyna dobra opcja. Potwierdzają to argumenty, które podają osoby korzystające z najmu. Z badania Otodom i Polityki Insight wynika, że ok. 80 proc. z nich zdecydowało się na najem, ponieważ nie może sobie pozwolić na zakup własnego lokum. 18 proc. podało, że nie chce zaciągnąć długoterminowego kredytu, a tylko 9 proc. wskazało na potrzebę większej mobilności.

Eksperci badani przez ThinkCo twierdzą jednak, że do 2030 roku presja na posiadanie własnego mieszkania znacząco spadnie – z takim scenariuszem zgadza się 60 proc. z nich. Po części może to być efekt wysokich cen nieruchomości i niskiej dostępności kredytów.

Z drugiej strony może na to wpłynąć sytuacja demograficzna i społeczna. Większość ekspertów spodziewa się też znaczącej profesjonalizacji rynku. Dziś – ze względu na to, że zasób mieszkań na wynajem jest w rękach głównie osób prywatnych – rynek jest bardzo rozdrobniony i mało profesjonalny. To już jednak stopniowo się zmienia.

Czytaj także: W jakim kierunku rozwinie się w Polsce rynek najmu?

Rynek najmu się profesjonalizuje, ale bardzo powoli

– Rynek zmienił się diametralnie w ciągu ostatnich lat, co jest spowodowane coraz większą profesjonalizacją najmu.

Widzimy to bardzo ze względu na wchodzące do Polski fundusze inwestycyjne, inwestujące w mieszkania na wynajem, które próbują przynosić z krajów zachodnich, gdzie udział najmu jest wyższy, standardy takie jak weryfikacja najemców, produkty ubezpieczeniowe, digitalizacja. Ten rynek się profesjonalizuje, zapewniając także lepszą jakość życia najemcom – wskazuje Piotr Pajda.

W ostatnich latach na polskim rynku pojawiły się fundusze nieruchomościowe, tworząc rynek PRS, czyli najmu instytucjonalnego. Zasób mieszkań oferowanych w jego ramach obejmuje ok. 12 tys. lokali, co stanowi mniej niż 1 proc. zasobów najmu komercyjnego.

98 proc. ekspertów jest zdania, że w 2030 roku zaangażowanie podmiotów instytucjonalnych w najem będzie nieproporcjonalnie duże i pozytywnie wpłynie na profesjonalizację całego sektora.

Czytaj także: Brak regulacji rynku najmu stwarza pole konfliktu najemca – wynajmujący

Co umożliwiłaby ustawa o REIT-ach?

Z kolei 66 proc. badanych spodziewa się, że w ciągu kilku lat do polskiego porządku prawnego zostaną wprowadzone tzw. REIT-y (Real Estate Investment Trust – funduszach inwestujących w rynek nieruchomości).

– Dzięki potencjalnej ustawie REIT-owej jest szansa wykorzystać zasoby finansowe Polaków, zakumulowane na zwykłych rachunkach bankowych, i przerzucić je w fundusze inwestycyjne, w inwestycje na wynajem. Obecnie, jeśli ktoś ma na koncie bankowym 20–30 tys. zł, to nie może zainwestować w nieruchomość samodzielnie, dlatego odpowiednia ustawa, która pozwoli Polakom inwestować w najem, byłaby jak najbardziej wskazana – mówi ekspert simpl.rent.

Przez kilka lat rząd prowadził prace nad ustawą o REIT-ach, jednak w czerwcu ub.r. „Dziennik Gazeta Prawna” dowiedział się w Ministerstwie Finansów, że zostały one wstrzymane „również ze względu na niepewność otoczenia makroekonomicznego wynikającą z zaistniałych wydarzeń o charakterze globalnym”.

Dodano także, że celem jest „stworzenie warunków umożliwiających dalsze upowszechnianie nabywania przez polskie rodziny pierwszej nieruchomości na własność”. Biuro prasowe resortu wyraziło wówczas także obawę, że uruchomienie popytu ze strony funduszy kupujących nieruchomości na wynajem mogłoby spowodować dalszy wzrost cen.

Czytaj także: Czy na instytucjonalnym najmie mieszkań mają zarabiać tylko zagraniczni inwestorzy, a nie przyszli polscy emeryci?

Ceny jednak i tak wzrosły. Z danych NBP wynika, że ceny 1 mkw. lokalu mieszkalnego w siedmiu największych miastach (Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) wzrosły na rynku pierwotnym o 7,2 proc. rok do roku, a w 10 kolejnych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) – o 11,5 proc.

Lepsza jest sytuacja na rynku wtórnym; w II kwartale 2023 roku w największych ośrodkach cena minimalnie spadła (o 100 zł do 10 348 zł/1 mkw.), a w 10 miastach wojewódzkich podniosła się o niespełna 2,5 proc.