Coraz droższe używane mieszkania – wyższe ceny od Polski tylko na Słowacji
Gdyby nie epidemia, to prawdopodobne byłoby więc powstanie bańki spekulacyjnej na naszym rynku nieruchomości. Sytuacja drastycznie się jednak zmieniła. Nie ma jeszcze danych na temat cen transakcyjnych w II kwartale. Ceny ofertowe sugerują jednak, że stawki zatrzymały się na wcześniejszym poziomie.
W ostatnich latach używane mieszkania w Polsce drożały zdecydowanie szybciej niż nowe. Kulminacja tego zjawiska miała miejsce w I kw. 2020 r., kiedy ceny na rynku wtórnym wzrosły aż o 15,1%, a nowe o 6,5%.
Różnica wyniosła więc aż 8,6 p.p. i była najwyższa odkąd dostępne są dane Eurostatu. Jeszcze wyraźniej tę różnicę widać w dłuższym okresie. W ciągu ostatnich 7 lat ceny nowych mieszkań wzrosły o 25%, a używanych aż o 43%.
Dlaczego ceny używanych mieszkań tak mocno wzrosły
Tak duże podwyżki na rynku wtórnym wynikały z kilku przyczyn. Po pierwsze wiele osób zaczęło zarabiać na tzw. flippingu. Chodzi o kupowanie tanich lokali, ich remontowanie i sprzedawanie po znacznie wyższej cenie. Skala zjawiska przybrała takie rozmiary, że doprowadziła do znaczących wzrostów cen.
Poza tym, używane mieszkania były znacznie tańsze niż nowe. Znaczne wzrosty były więc akceptowane przez kupujących, ponieważ mimo podwyżek ceny i tak były niższe niż nowych lokali.
Czytaj także: Zmiana struktury popytu na mieszkania może być niebezpieczna i spowodować wzrost cen, HRE Think Tank ostrzega
Warto też wspomnieć o tym, że w ostatnim czasie coraz więcej mówi się o zaletach starych osiedli w stosunku do tych budowanych obecnie. Chodzi m.in. o zieloną przestrzeń wypoczynkową, której jest więcej, o dostępność sklepów, szkół, komunikacji miejskiej.
Nowe budynki mają oczywiście wiele zalet, ale powstają znacznie bliżej siebie, więc terenów zielonych jest niewiele. Poza tym trzeba będzie czekać wiele lat na rozwój infrastruktury do poziomu dostępnego na starych osiedlach.
Zmiany cen mieszkań na rynku wtórnym:
Nowe mieszkania wciąż są jednak droższe od używanych
Na rynku pierwotnym ceny rosły co prawda wolniej, ale warto podkreślić, że i tak są wyższe niż na wtórnym.
Z danych NBP wynika, że wśród 15 największych miast tylko w Rzeszowie nowe lokale są przeciętnie tańsze niż używane.
Czytaj także: Jeszcze nigdy nie kupiono tak wiele mieszkań za gotówkę
Warto też dodać, że sytuacja była różna w zależności od miasta. Dla przykładu na rynku pierwotnym w Rzeszowie, Opolu i Wrocławiu ceny transakcyjne w I kw. były o ok. 20% wyższe niż przed rokiem.
Na rynku wtórym w tych miastach wzrosty były mniejsze.
Zmiany cen mieszkań na rynku pierwotnym:
Co dalej z cenami mieszkań
Bardzo trudno teraz przewidzieć, co będzie dalej z cenami mieszkań. Z jednej strony mamy bowiem ograniczenia w dostępności kredytów hipotecznych i obawy klientów przed zadłużaniem się.
Jeśli do tego dojdzie masowa wyprzedaż mieszkań kupowanych wcześniej z myślą o zarabianiu na wynajmie, to ceny mogą istotnie spaść.
Czytaj także: GUS: ceny mieszkań wzrosły o 11,3 proc. rdr w I kw.
Z drugiej strony kredyty hipoteczne są teraz najtańsze w historii, co po uspokojeniu nastrojów może być paliwem dla dalszych mocnych wzrostów cen. Naszym zdaniem najbardziej prawdopodobny jest jednak scenariusz ich stabilizacji, czyli pozostawania na poziomie +/- 5% stawek obserwowanych w IV kw. 2019 roku.
Jarosław Sadowski,
Główny analityk,
Expander Advisors.
