FN 2011/07-09 (lipiec – wrzesień 2011)

Szanowni Państwo,

Przekazując Państwu kolejny numer kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości”, przychodzi na myśl refleksja na temat faktycznego stanu rynku finansowania nieruchomości w Polsce. Ostatnie miesiące obfitują w wiele doświadczeń oraz niosą przesłanki na temat różnych trudności, a może i zagrożeń dla rozwoju tego rynku.

Gdyby cały świat przyrównać do ludzkiego organizmu, niewątpliwie globalne i lokalne rynki finansowe musiałyby mieć w tym złożonym organizmie odzwierciedlenie układu nerwowego.

Szerokie spektrum zastosowania kategorii wartości rynkowej w praktyce wymaga ścisłego sprecyzowania nie tylko definicji tej wartości, ale również jej interpretacji. Źródłem definicji wartości rynkowej są: Międzynarodowe Standardy Wyceny, Europejskie Standardy Wyceny, dokumenty Unii Europejskiej, standardy wyceny publikowane na szczeblu krajowym.

W latach 2005-2008 banki liberalizowały zasady akceptacji wniosków o udzielenie kredytów mieszkaniowych. Dotyczyło to w równym stopniu wniosków o kredyty złotowe, jak i walutowe. O tym, czy w nowych kredytach przeważała zlotówka czy frank decydowały w latach 2005-2008 relacje stóp procentowych, kursów złotówki i franka oraz oczekiwania kredytobiorców co do przyszłych zmian tych relacji. Błędny jest pogląd, że to tani frank jest winny boomowi na rynku kredytów mieszkaniowych i cen mieszkań w tych latach. W okresie boomu w nowych kredytach w jednym roku (2007) przeważała złotówka, w następnym (2008) frank szwajcarski w nowych kredytach, a ich ilość była zbliżona.

Rynek nieruchomości, a w szczególności rynek finansowania nieruchomości, podlega silnym wpływom innych rynków oraz całej gospodarki w skali mikro i makro. Główną przyczyną globalnego kryzysu, który rozpoczął się w USA w 2007 roku, nie były problemy dotyczące opieszałego udzielania kredytów hipotecznych, ale ocena ryzyka kredytowego, która była determinowana przez instytucje rynku kapitałowego i finansowego, działające po stronie inwestorów zainteresowanych wysoką stopą zwrotu środków alokowanych w portfele kredytów hipotecznych.

Strategia przedsiębiorstwa, także banku, powinna uwzględniać szereg aspektów. Jednym z nich jest podjęcie decyzji odnośnie obszaru, w którym przedsiębiorstwo będzie budowało przewagę konkurencyjną.

Na konkurencyjnym rynku wyróżnienie się na tle innych firm jest rzeczą konieczną, a jego brak może oznaczać dyskwalifikację w biznesie. Z badań przeprowadzonych przez TNS OBOP wynika, że 80 proc. przedsiębiorców jest zdania, że udokumentowanie firmy jako wiarygodnej finansowo ma wpływ na podjęcie decyzji o nawiązaniu współpracy. Przy obecnych zawirowaniach na rynkach i niepewności, na znaczeniu zyskują narzędzia, które pozwalają udokumentować i poświadczyć wiarygodność finansową.

Arbitrażowe metody wyceny stosowane są w wycenie instrumentów pochodnych, takich jak opcje lub kontrakty futures. Ich wartość (cena) jest uzależniona od wartości instrumentu podstawowego. Jednym z modeli stosowanych przy wycenie opcji, jednocześnie opartym na metodzie arbitrażowej, jest model dwumianowy.

Przyjęty w dniu 4 marca 2011 r. przez Sejm RP dokument Rady Ministrów z dnia 30 listopada 2010 r. pt. „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku”, wskazywał cele polityki mieszkaniowej, w tym „wprowadzenie efektywnych form podaży mieszkań dostępnych cenowo w segmencie mieszkań na wynajem oraz budownictwie własnościowym”.

W poprzednich artykułach prezentowanych na łamach „Finansowania Nieruchomości” omówione zostały czynniki kształtujące koniunkturę w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości komercyjnych, tj. biur, centrów handlowych, magazynów. Niniejszy artykuł dotyczyć będzie, z kolei, ewolucji rynku mieszkaniowego w Polsce i towarzyszącej mu ewolucji sposobów finansowania projektów mieszkaniowych po 1989 roku.

Z dr. Piotrem Cyburtem, Prezesem Zarządu BRE Banku Hipotecznego, rozmawia Bożenna Chlabicz

Z Piotrem Styczniem, Podsekretarzem Stanu w Ministerstwie Infrastruktury, rozmawia Zbigniew Krysiak

W ósmej edycji Raportu AMRON-SARFiN prezentujemy dane z II kwartału 2011 roku w odniesieniu do wyników z kilku poprzednich kwartałów, co pozwala, niezależnie od opinii i komentarzy autorów, na indywidualną ocenę sytuacji i trendów na rynku kredytów hipotecznych oraz na rynkach mieszkaniowych w polskich aglomeracjach. Tradycyjnie, zainteresowanych bardziej szczegółowymi analizami, również dla lokalnych rynków nieruchomości mieszkaniowych i gruntowych, zapraszamy na stronę internetową www.amron.pl, na której raporty udostępniane są w cyklu kwartalnym.

Jednym z celów wyceny nieruchomości jest wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności powstałej przy udzielaniu kredytu, pożyczki czy innego produktu, przez banki, inne podmioty oraz instytucje finansowe. Dla tego celu nieruchomość zostaje obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności.

Wybory do Parlamentu budzą nadzieję na podjęcie kluczowych spraw dla kraju i społeczeństwa. Wiele z nich odnosi się do sfery gospodarki, bowiem w tym obszarze decyduje się długookresowe powodzenie większości programów.