20 mld złotych mogliby zainwestować Polacy w krajowe REIT-y, także za pośrednictwem PPK

„Bazując na przykładach innych europejskich gospodarek, w których funkcjonują REIT-y, autorzy raportu JLL i Pekao oceniają, że polscy inwestorzy indywidualni mogliby zainwestować w krajowe REIT-y około 11,5 mld zł.

Już teraz około jednej trzeciej tej kwoty, bo 4 mld zł, odpowiada za ich zaangażowanie kapitałowe tylko w nieruchomościowe obligacje korporacyjne oraz akcje spółek z sektora WIG-nieruchomości” – wynika z analizy.

Z kolei możliwe zaangażowanie krajowych inwestorów instytucjonalnych w polskie REIT-y analitycy szacują na około 8,5 mld zł.

Fundusze PPK a inwestowanie w REIT-y

„To perspektywa długoterminowa, a taki kapitał będzie możliwy do zmobilizowania pod warunkiem edukowania klientów i zarządzających funduszami, dla których REIT-y będą nowym produktem dywersyfikującym ich portfele” – wskazuje dyrektor BM Pekao, Marcin Wlazło.

Zdaniem Marcina Wlazło, od strony instytucjonalnej najbardziej predysponowane do inwestowania w REIT-y w przyszłości są fundusze PPK, których potencjał jest obecnie wykorzystywany w niewielkim stopniu.

„Będzie wymagać to jednak odejścia od dotychczasowej koncentracji inwestycji PPK w dobrze rozpoznanych klasach aktywów, w większości globalnych akcjach i obligacjach.

Punkt odniesienia mogą stanowić zagraniczne fundusze emerytalne działające w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie czy na rynkach azjatyckich, w przypadku których REIT-y uzupełniają pozostałe, wiodące klasy aktywów” – zaznacza dyrektor BM Pekao.

W ocenie Co-Managing Partnera Griffin Capital Partners, Piotra Fijołka, pomocne w przypadku PPK mogą być pewne doprecyzowania, tj. wprowadzenie REIT-ów do benchmarków.

„Zmiany pozwalające na to, aby podmioty instytucjonalne mogły, a nawet powinny, bardziej aktywnie inwestować, byłyby czymś, co bezsprzecznie zbudowałoby rynek REIT-ów.

Gdyby to się wydarzyło, to jestem przekonany, że skala zaangażowania kapitałowego inwestorów byłaby jeszcze większa niż szacowane 20 miliardów złotych” – wskazuje Piotr Fijołek.

Czytaj także: Debiut pierwszego polskiego funduszu REIT na Głównym Rynku GPW

REIT-y a strategia przyciągania inwestorów polskich i zagranicznych

Według ekspertów istotne będzie wykazanie relatywnie szybkiego sukcesu polskich REIT-ów.

„Obecny kontekst makroekonomiczny oraz oczekiwane obniżki stóp procentowych powinny temu sprzyjać, wpływając pozytywnie na koszty finansowania oraz wyceny aktywów REIT-ów” – ocenia wiceprezes zarządu Pekao Investment Banking, Dieter Lobnig.

„Koniec 2025 roku może być czasem, w którym pierwszy polski REIT mógłby rozpocząć działalność. Jeżeli będzie on odpowiednio ustrukturyzowany i inwestorzy przekonają się relatywnie wcześnie o jego sukcesie, w perspektywie kolejnych 6 do 12 miesięcy zainteresowanie inwestowaniem w REIT-y powinno znacząco wzrosnąć i utrzymywać się na wysokim poziomie” – dodaje.

Sprzyjające potencjalnemu wprowadzeniu polskich REIT-ów jest także nastawienie globalnych inwestorów do Polski.

„Polska ma coraz lepszy PR pośród zachodnich inwestorów. Inwestorzy z Azji czy ze Stanów Zjednoczonych prezentują w naszym regionie Polskę jako potencjalnego konia pociągowego kolejnej dekady” – wskazuje Marcin Wlazło.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce czyli aktywa dla REIT-ów

Analitycy JLL i Banku Pekao oceniają wstępnie możliwą podaż nieruchomości komercyjnych w Polsce, które mogłyby zostać nabyte przez REIT-y, na kilkanaście miliardów euro – mowa tu tylko o wybranych, wysokiej klasy biurowcach, obiektach handlowych czy magazynach.

„Sama podaż aktywów, zapewnienie produktu, który spotka się z zainteresowaniem inwestorów, według mnie z pewnością nie będzie problemem. Mamy wielokrotnie większy rynek niż zainteresowanie, jakie szacujemy” – zaznacza prezes zarządu EPP Tomasz Trzósło.

„Potencjalna skala inwestycji w polskie REIT-y to będzie bardzo niewielki ułamek całkowitej wartości rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych na wynajem w Polsce. To zdecydowanie nie jest puszka Pandory.

Mówimy o niedużym procencie rynku, który, wszyscy mamy nadzieję, budując stopniowo oraz dostarczając konsekwentnie zwroty, będzie z czasem rósł” – dodaje.

Czytaj także: REIT-y rozwiną rynek najmu mieszkań w Polsce

Co zdecyduje o rynkowym sukcesie REIT-ów w Polsce?

Przedstawiciele rynku kapitałowego i rynku nieruchomości komercyjnych oceniają, że kluczowe dla osiągnięcia przez REIT-y sukcesu rynkowego będą transparentność, stabilność, płynność i zrównoważenie ryzyka.

Jak uważa Dieter Lobnig, polskie REIT-y powinny łączyć rozproszenie i liczne zaangażowanie prywatnego kapitału z szerokim doświadczeniem inwestorów instytucjonalnych.

Zdaniem Tomasza Trzósło, należałoby je rozpatrywać jako narzędzie otwierania możliwości inwestycji w nieruchomości komercyjne przed szerszym rynkiem kapitałowym.

„Powinniśmy rozważać REIT-y nie w kontekście wyjścia funduszy z inwestycji, a udostępnienia części akcji polskiemu rynkowi kapitałowemu po to, żeby wspólnie rosnąć, wspólnie nabyć więcej aktywów i stworzyć jeszcze ciekawszy produkt” – wskazuje Tomasz Trzósło.

Współuczestnictwo głównego inwestora emitującego akcje REIT-u będzie kluczowe z punktu widzenia bezpieczeństwa inwestorów indywidualnych.

„Wyższy poziom własności sponsora takiego projektu REIT-owego, da zdecydowanie większy komfort inwestorom, którzy zdecydują się w niego zainwestować, właśnie ze względu dużą skalę własnej inwestycji emitenta w takim projekcie” – wskazuje Tomasz Trzósło z EPP.

„Jestem przekonany, że inwestor indywidualny nie zaufa projektowi, w którym główny akcjonariusz będzie mieć mniej niż 20 proc. udziałów” – zaznacza Marcin Wlazło z BM Pekao.

Jak wskazują uczestnicy rynku, wymogi związane z ograniczeniem koncentracji mogą być niekorzystne na płaszczyźnie percepcji inwestorów mniejszościowych, ale i technicznego wprowadzenia REIT-ów na rynek.

„Przedmiotem naszych największych zastrzeżeń jest dzisiaj koncentracja. Konieczność zredukowania pozycji do 20 proc. w horyzoncie dwóch lat prawdopodobnie zderzy się z limitem popytu, co może mieć negatywny wpływ na wyceny tego instrumentu czy w ogóle techniczną możliwość dojścia do takiego progu” – wskazuje Tomasz Trzósło.

Zdaniem uczestników rynku, polskie REIT-y powinny opierać się na większościowym zaangażowaniu kapitałowym jednego, instytucjonalnego inwestora nieruchomościowego.

„Absolutnie nie zgadzam się z tym, że docelowo w polskich realiach powinniśmy jakkolwiek dyskutować o dojściu do rozdrobnienia kapitału, przy którym udział jednego większościowego inwestora będzie na poziomie 20-25 proc., bo wtedy wylejemy dziecko z kąpielą” – zaznacza Piotr Fijołek.

„Wydaje mi się, że do poziomu między 33 proc. a 66 proc. udziałów każdy rozsądnie myślący inwestor chętnie zejdzie, bo wciąż można w takich warunkach długoterminowo budować i zarządzać wartością spółki. Natomiast warunki rynkowe niekoniecznie na to pozwalają” – dodaje.

Poziom opodatkowania REIT-ów – perspektywa długoterminowa

Zdaniem uczestników rynku, preferencyjne opodatkowanie inwestycji w nieruchomości na wynajem poprzez REIT-y jest jednym z najważniejszych elementów, które będą warunkować ich atrakcyjność dla inwestorów.

„Z występującymi w przypadku mieszkań na wynajem zachętami podatkowymi w postaci ryczałtu 8,5 proc. oraz zwolnieniami od podatku za sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat ciężko jest się mierzyć.

Szczególnie w sytuacji, gdy nie mamy jeszcze struktur REIT-owskich, czyli mamy podwójne opodatkowanie zysków” – wskazuje Piotr Fijołek z Griffin Capital Partners.

Jak wynika z analiz JLL i Pekao, preferencyjne opodatkowanie występuje w przypadku zdecydowanej większości europejskich rynków, na których uregulowano funkcjonowanie REIT-ów.

„Oczekiwaniem w kontekście REIT-ów nie jest stworzenie wybitnie uprzywilejowanego podatkowo instrumentu, a odzwierciedlenie rzeczywistej sytuacji na rynku nieruchomości, przy jednoczesnym umożliwieniu rozproszenia czy zmiany sposobu zarządzania ryzykiem oraz dostąpienia do tego rynku przez nowych uczestników” – ocenia prezes zarządu JLL Mateusz Bonca.

„Dopuszczenie dodatkowych inwestorów do otwartego i konkurencyjnego rynku oraz uwolnienie części kapitału do przenoszenia w ramach tego rynku nieodzownie oznacza poprawę jakości aktywów, które na tym rynku istnieją. To też oznacza, że w większym stopniu zadowoleni z tych aktywów powinni być ich użytkownicy, najemcy, jak również pozostali interesariusze” – dodaje.

Autorzy raportu JLL i Pekao wskazują, że poświęcenie krótkoterminowych wpływów fiskalnych poprzez wprowadzenie preferencyjnego opodatkowania REIT-ów może opłacić się w długim terminie.

Jak zaznaczają, było tak chociażby w przypadku Bułgarii, w której objęcie REIT-ów ulgami podatkowymi okazało się katalizatorem aktywności inwestycyjnej oraz czynnikiem napędzającym rozwój krajowego rynku kapitałowego i rynku nieruchomości komercyjnych.

„Z punktu widzenia ministra finansów, który dba o budżet, mamy analizy wykazujące, ile inwestycje nieruchomościowe tworzą etatów, jaki mają udział w tworzeniu produktu krajowego brutto, w jaki sposób przekładają się na zatrudnienie setek tysięcy ludzi.

Widzimy też skokowe ruchy na rynku deweloperskim, a REIT-y jako kolejny instrument finansowania pozwolą wypłaszczać te skoki. To już ma znaczenie makroekonomiczne” – podkreślił Mateusz Bonca z JLL.