Dlaczego najem mieszkania jest drogi?

Ten rok zapisze się bardzo wyraźnie w historii polskiego rynku mieszkaniowego. Rzadko kiedy dochodzi do tak dużej kumulacji różnych czynników mających wpływ na rynek wynajmu.

Fala uchodźców z Ukrainy, z którą mieliśmy do czynienia przede wszystkim w pierwszym kwartale br. przyczyniła się do wyjałowienia rynku z ofert wynajmu, a wzmożony popyt na mieszkania spowodował wzrost cen kolejnych ofert wystawianych na rynek.

‒ Mechanizmy rynkowe są bezlitosne. Brak takiego dobra jak mieszkanie, którego nie wybudujemy przecież z dnia na dzień, uruchamia wzrosty cen. Tego aktualnie doświadczają wszyscy poszukujący ofert na rynku ‒ mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse.

Według szacunków Wysokiego Komisarza Narodów Zjednoczonych do spraw uchodźców, w Polsce pozostało 1,4 mln Ukraińców. Można spodziewać się, że nadchodząca zima spowoduje napływ kolejnych uchodźców.

Brak takiego dobra jak mieszkanie, którego nie wybudujemy przecież z dnia na dzień, uruchamia wzrosty cen

‒ Popyt na mieszkania do wynajęcia w tej grupie klientów, będzie więc nadal utrzymywał się na wysokim poziomie ‒ dodaje Marcin Jańczuk.

Czytaj także: Zapowiedź wprowadzenia nowych podatków dla funduszy PRS niepokoi deweloperów

Kredytów mieszkaniowych jak na lekarstwo

Jednak wzmożony popyt na mieszkania generowany przez naszych wschodnich sąsiadów to nie jedyny powód obecnej sytuacji. Jeszcze większe znaczenie ma obecny obraz rynku kredytów hipotecznych. Rosnące w szybkim tempie stopy procentowe, w parze z zaostrzeniem przez Komisję Nadzoru Finansowego sposobu obliczania zdolności kredytowej, doprowadziły do sytuacji, kiedy o kredyt jest naprawdę trudno.

Potwierdzają to dane z raportu AMRON-SARFIN, które wskazują, że tylko w II kw. br. udzielono o 43,7 proc. mniej kredytów hipotecznych niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

‒ Od początku obecnego roku obserwujemy systematyczny spadek zdolności kredytowej Polaków spowodowany właśnie wysokimi stopami procentowymi i wymogami UKNF. Przykładowo przeciętna rodzina z dwójką dzieci, która mogła jeszcze rok temu uzyskać kredyt w wysokości 600 tys. zł. Dziś uzyska jedynie 246 tys. zł – mówi Tomasz Przyrowski, prezes Zarządu Credipass.

Brak możliwości finansowania zakupu kredytem hipotecznym to wielokrotnie potrzeba poszukiwania lokalu na rynku najmu. Obecnie mamy do czynienia z liczną grupą potencjalnych nabywców mieszkań, którzy w normalnych warunkach sfinansowaliby zakup kredytem i doprowadzili do transakcji, ale obecna sytuacja (przede wszystkim brak zdolności kredytowej lub zdolność kredytowa na poziomie zbyt niskim by zaspokoić potrzebę mieszkaniową) wyklucza ich z zakupu.

‒ Dodatkowym czynnikiem wzmacniającym popyt na rynku najmu jest sytuacja w niektórych miastach, gdzie cena wynajmu jest niższa niż comiesięczna rata kredytu – dodaje Tomasz Przyrowski.

Obserwujemy systematyczny spadek zdolności kredytowej Polaków spowodowany właśnie wysokimi stopami procentowymi i wymogami UKNF

Wysokie zainteresowanie rynkiem nieruchomości widoczne jest też w zestawieniach cyklicznie dostarczanych przez portal Unirepo.

‒ W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku, liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem w sierpniu 2022 r. była o 37,8 proc. niższa. Równocześnie warto zauważyć, że powiększa się liczba ofert wystawionych do sprzedaży. Jest ona o 9,6 proc. wyższa niż przed rokiem i wynosi 150 tys. mieszkań ‒ mówi Krzysztof Kotlarski z portalu Unirepo.

Z danych jasno wynika, że proces sprzedaży mieszkania może zatem być znacznie trudniejszy niż w zeszłym roku, bo potencjalnych nabywców należałoby właśnie szukać na rynku najmu, gdzie oczekują na poprawę parametrów udzielania kredytów.

Czytaj także: W miastach akademickich o połowę mniej mieszkań na wynajem

Ceny najmu mocno w górę

Agencja Metrohouse przeanalizowała w ostatnich dniach września 2022 r. przedziały cenowe dostępnych mieszkań na bazie wybranych portali ogłoszeniowych i bazy własnych ofert. Największe trudności w znalezieniu mieszkań z najniższej półki cenowej mają obecnie poszukujący lokali w Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku.

‒ Znalezienie oferty, której czynsz (bez opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni oraz mediów) nie przekracza 2000 zł jest bardzo trudną sprawą. Podobnie też jest w Krakowie.

W nieco lepszej sytuacji znajdują się osoby poszukujące mieszkań w Poznaniu i Łodzi – najtańsze oferty stanowią odpowiednio 20 i 41 proc. aktualnej bazy ‒ mówi Marcin Jańczuk.

Najdroższym miejscem na wynajem jest Warszawa, gdzie 42 proc. ofert wystawionych do wynajmu ma cenę przekraczającą 4000 zł. za miesiąc.

We Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie najwięcej ofert znajdziemy w zakresach cenowych między 2 a 3 tys. zł. We Wrocławiu i Krakowie już ponad 20 proc. ofert jest wystawianych w cenach ponad 4000 zł.

W porównaniu z tymi miastami najlepiej wygląda sytuacja w Łodzi, gdzie 81 proc. wystawionych ofert ma ceny niższe niż 3000 zł.

Coraz wyższe ceny wynajmu to nie tylko efekt znacznie zwiększonego zainteresowania tym rynkiem, ale i coraz wyższego standardu mieszkań przeznaczanych na wynajem i wystawiania do wynajmu mieszkań nabytych na rynku pierwotnym.

Najdroższym miejscem na wynajem jest Warszawa, gdzie 42 proc. ofert wystawionych do wynajmu ma cenę przekraczającą 4000 zł. za miesiąc

Ze statystyk Metrohouse wynika, że w obecnej ofercie 40 proc. mieszkań na wynajem w Gdańsku i we Wrocławiu jest nie starszych niż 10 lat. W pozostałych miastach jest to pomiędzy 26 a 33 proc.

Czytaj także: Gdzie w Polsce ceny najmu wzrosły o prawie 50 procent?