NBP: dobre marże i zyski sprzed pandemii COVID-19 pomogą utrzymać płynność deweloperom
„Spowolnienie w gospodarce widoczne w I półroczu 2020 r. na skutek ograniczeń wywołanych pandemią znacząco zmniejszyło popyt na mieszkania oraz złagodziło część napotykanych problemów po stronie podaży, w tym wyhamowało wzrost cen materiałów budowlanych i wykonawstwa. Zdaniem 46% ankietowanych deweloperów, utrzymały się problemy w nabyciu gruntów. Według 52%, utrudnienia w ich nabyciu znacząco wzrosły, w tym 21% podmiotów zrezygnowało z ich nabycia, a 31% kupiło grunt mimo istotnych przeszkód. Wysokie zapotrzebowanie na grunty przełożyło się na dalszy wzrost ich cen. Zdaniem deweloperów, ceny ziemi netto wzrosły [w 2019 r.] średnio o 17% w przeciętnych lokalizacjach i o 29% w bardzo dobrych lokalizacjach. W celu zabezpieczenia gruntów w lepszych lokalizacjach akceptowano też bardziej kosztowne i złożone rozwiązania (rewitalizacja terenów poprzemysłowych, zmiana przeznaczenia obszarów handlowo-usługowych, np. po starzejących się budynkach biurowych lub inwestowanie w alternatywne formy mieszkalnictwa)” – czytamy w komunikacie poświęconym raportowi NBP.
Czytaj także: Mniej mieszkań oddanych do użytku, rozpoczętych budów i pozwoleń w sierpniu >>>
Wzrost kosztów budowy wyhamował
Według publikacji Sekocenbud, w 2019 r. w odniesieniu do 2018 r. wyhamował wzrost kosztów budowy. Cena realizacji budynku wielorodzinnego 5- kondygnacyjnego – wersja w stanie deweloperskim (1122-302) w IV kw. 2019 r. wobec IV kw. 2018 r. wzrosła o 7% (w 2018 r. w odniesieniu do 2017 r. wzrost sięgał ponad 9%).
„Po I półroczu 2020 r. cena realizacji takiego budynku wzrosła o kolejne 2,4%. Zdaniem deweloperów udzielających wywiadu w lutym 2020 r., koszt budowy metra kwadratowego mieszkania w ciągu ostatnich dwóch lat wzrósł o około 30%” – czytamy dalej.
Wymienione problemy po stronie wykonawstwa są typowe w sektorze przy szybkim wzroście popytu. W ocenie deweloperów rentowność sprzedaży w 2019 r. w porównaniu z 2018 r. była bardzo zbliżona, co było efektem dążenia do utrzymania w miarę stabilnej marży przenosząc skutecznie rosnące koszty na nabywców mieszkań, co potwierdziły badania NBP. W zależności od miasta i lokalizacji marże z projektu sięgały około 20-30%. Rentowność projektów zależała głównie od ceny gruntu i wynegocjowanych stawek wykonawstwa. Większość deweloperów (68%) wyraziła zadowolenie z uzyskanej w 2019 r. rentowności sprzedaży, a dla około 31% marże były na poziomie niesatysfakcjonującym, ale pozostały na dodatnim poziomie.
Czytaj także: Gdzie te przeceny? O rynku mieszkań w erze koronawirusa >>>
„W przewidywaniach rentowności sprzedaży na 2020 r. przed pandemią widoczny był wzrost optymizmu wśród deweloperów, co mogło wynikać z coraz mniejszej liczby niskorentownych inwestycji na rynku. Zadowalający poziom marży zakumulowanej na zysku i dobra kondycja finansowa w momencie wejścia w okres nieoczekiwanego spadku popytu w I połowie 2020 r. pozwolą części deweloperów utrzymać płynność finansową w okresie spowolnienia” – czytamy dalej.
Ponad połowa deweloperów (52%) z badania NBP z lutego/marca tuż przed rozpoczęciem pandemii oczekiwała utrzymania się dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym przez okres 1-2 lat, a 41% ankietowanych powyżej dwóch lat. W badaniu przeprowadzonym w lutym 2019 r. o 8% mniej respondentów przewidywało utrzymanie się podobnej koniunktury powyżej dwóch lat.
Utrzymująca się od dwóch lat niewielka luka podażowa
Zdaniem deweloperów udzielających wywiadu w lutym 2020 r. oraz według danych NBP, utrzymująca się od dwóch lat niewielka luka podażowa była głównie wynikiem utrzymujących się utrudnień po stronie produkcji. W 2019 r. po raz kolejny sprzedano więcej mieszkań niż wprowadzono do sprzedaży, a oferta mieszkań gotowych do zamieszkania była najniższa od 11 lat. W skali roku liczba mieszkań dostępnych w ofercie na rynku pierwotnym skurczyła się średnio o 4%, przy utrzymaniu się sprzedaży na poziomie zbliżonym do odnotowanego w 2018 r. Większość lokali była sprzedawana na wstępnym etapie realizacji inwestycji, a liczba mieszkań gotowych do odbioru stanowiła w ofercie deweloperów zaledwie 13% na koniec 2019 r. wobec 9% na koniec 2018 r. Mimo wysokiego poziomu produkcji widoczna była ostrożność deweloperów w rozpoczynaniu nowych inwestycji. Spora część ankietowanych deweloperów w celu ograniczenia ryzyka i utrzymania marży podniosła ceny i zmniejszyła skalę realizowanych projektów. Część deweloperów (27%) podjęła decyzję o rezygnacji z rozpoczęcia nowych projektów, głównie z powodu braku porozumienia z wykonawcą w zakresie budżetu na realizację budowy, przypomina NBP.
Biorąc pod uwagę deklarowane w lutym 2020 r., a więc tuż przed pandemią COVID-19, przez ankietowanych deweloperów możliwości produkcyjne można było przyjąć, że przy utrzymaniu zbliżonego poziomu popytu podaż nadąży za popytem. Ankietowani deweloperzy w 2020 r. zamierzali wprowadzić do sprzedaży o 20% więcej mieszkań niż w 2019 r. Biorąc pod uwagę utrudnioną dostępność i brak atrakcyjnych cenowo gruntów, wielkość posiadanego banku ziemi i problemy po stronie wykonawstwa przewidywali zmniejszenie produkcji i liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w 2021 r. i w 2022 r. Udział mieszkań planowanych do realizacji na posiadanym banku ziemi z uzyskanym pozwoleniem na budowę sięgał 45%, przy czym ich udział przed rokiem (w lutym 2019 r.) był znacząco wyższy (blisko 58%), co potwierdza wskazywane przez deweloperów problemy po stronie procedur administracyjnych, podano także.
„Ograniczenie przyszłej podaży odnotowano w liczbie mieszkań, których budowę rozpoczęto. Po I półroczu 2020 r. wpływ pandemii jest najbardziej widoczny w liczbie rozpoczętych budów tj. jednym z kluczowych wskaźników dla deweloperów pod względem perspektyw przyszłych przepływów. Według danych GUS, w całym kraju, w okresie od stycznia do maja 2020 r. rozpoczęto budowę 81,2 tys. mieszkań (spadek o 15,8% r/r), a liczba rozpoczętych budów na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) łącznie wyniosła 51,1 tys. (spadek o 38,7% r/r). Spowolnienie w rozpoczynaniu budowy nowych mieszkań odnotowano na każdym z tych rynków, bez wyjątku. Deweloperzy, w obliczu zmienionego otoczenia gospodarczego i sporej niepewności wszystkich uczestników rynku, przyjęli ostrożną postawę wstrzymując nowe inwestycje. Wpływ na ten proces miały też utrudnienia związane z pandemią” – ocenia także NBP.
