Ceny mieszkań mogą spaść?
Pewnie wszyscy przymierzający się do zakupu mieszkania, nie tylko w Warszawie, ale w większości polskich miast zadają to samo pytanie: czy ceny mieszkań spadną? Obawiam się, że nie mam dla nich optymistycznej odpowiedzi: raczej nie prędko, o ile w ogóle. Rzeczywiście w latach 2008-2013, po kryzysie finansowym, ceny spadały, ale od 2013 r. systematycznie rosną, a od 2018 r. dynamika jeszcze przyspieszyła. W pierwszym kwartale 2019 r. ceny mieszkań są o 10 proc. wyższe niż jeszcze na początku 2018 r.
Wykres: Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w 7 głównych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdynia, Gdańsk)
Źródło: NBP
Dlaczego wymarzone „M” jest tak drogie?
Czynników windujących ceny jest kilka. Tym, który najmocniej wpłynął na ostatnie wzrosty, są rosnące ceny gruntów i wykonawstwa, jakie ponoszą deweloperzy, i które później starają się przerzucać na klientów. W momencie, kiedy, cena działki w Warszawie wynosi blisko 2 000 zł w przeliczeniu na m2 PUM (ceny gruntów w Warszawie wahają się obecnie od ok. 1 000 zł do nawet 7 000-8 000 zł), koszty wykonawstwa 4 000-5 000 zł/m2 PUM, a jeszcze deweloper musi pokryć swoje koszty i zarobić odpowiednią marżę, szybko można policzyć, że oferowana cena nowego mieszkania to minimum 9 000-10 000 zł/m2.
Czytaj także: Ceny mieszkań ostro w górę. Największe wzrosty w Warszawie i we Wrocławiu >>>
Ponieważ odpowiednich gruntów w dużych miastach jest już niewiele (a przynajmniej nie w okolicach centrum) to trudno oczekiwać, aby ich ceny miały spaść. Deweloperzy kupują obecnie grunty w bardziej oddalonych dzielnicach, a kosztują one tyle, ile jeszcze nie dawno kosztowały grunty lepiej zlokalizowane. Aczkolwiek i te nowe lokalizacje zyskują na atrakcyjności, chociażby ze względu na rozbudowę transportu publicznego (np. II linia metra w Warszawie).
Jeśli chodzi o gwałtownie rosnące koszty wykonawstwa to te były związane z problemami branży budowlanej, w szczególności z dostępnością siły roboczej oraz wzrostem kosztów materiałów. Najbardziej było to widoczne w I półroczu 2018 r., ale sytuacja wyraźnie się poprawiła w II półroczu 2018 r. i ustabilizowała w 2019 r.
Ceny mieszkań rosną jeszcze szybciej niż pokazują to oficjalne statystyki
Można zaryzykować stwierdzenie, że ceny mieszkań faktycznie rosną jeszcze szybciej niż pokazują to oficjalne statystyki. Dlaczego tak jest? Ponieważ indeksy cen nie mierzą zmian cen dla homogenicznych transakcji w porównywalnych lokalizacjach, tylko uwzględniają wszystkie transakcje w danym regionie. Przeanalizujmy to na przykładzie Warszawy: w poprzednich latach deweloperzy budowali i sprzedawali więcej mieszkań na Mokotowie, Woli, Żoliborzu, Ursynowie i transakcje w tych dzielnicach miały większy udział w całej puli. Jednak obecnie brakuje tam już gruntów deweloperskich, więc nowe inwestycje realizowane są w dalszych dzielnicach: na Bemowie, Tarchominie, Targówku w Ursusie i te transakcje więcej ważą w indeksie cen. Najlepszym wskaźnikiem byłoby porównanie cen w jednej wieloetapowej inwestycji na przestrzeni ostatnich kilku lat. Przykładowo, w I kw. 2017 r. mieszkanie w pierwszym etapie pewnej inwestycji na Woli można było kupić za 8 300 zł/m2, a w I kw. 2019 r. w kolejnym etapie już za 10 800 zł/m2, czyli o 30 proc. drożej. Inna inwestycja na Ursynowie w tym samym czasie zdrożała z 6 400 zł/m2 do 8 000 zł/m2, czyli o 25 proc. Tymczasem dane NBP wskazują na jedynie 16 proc. wzrost cen w Warszawie w tym okresie. Powyższe pokazuje, że faktyczna inflacja cen mieszkań była dwukrotnie wyższa niż ta wynikająca ze statystyk.
Wysokość stóp procentowych w Polsce
Innym bardzo istotnym i bardzo odmiennym od poprzedniego czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań jest wysokość stóp procentowych w Polsce, które oddziałują na rynek mieszkaniowy na kilka sposobów. Obecny stosunkowo niski poziom stóp procentowych utrzymuje się już od kilku lat co zwiększa popyt i w efekcie ceny mieszkań. Po pierwsze, oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niższe i więcej osób ma zdolność kredytową, a po drugie osoby chcące zainwestować swoje oszczędności szukają alternatyw dla trzymania lokat w banku i często decydują się na inwestycyjny zakup mieszkania pod wynajem. Popularność inwestycji w mieszkania potwierdzają, chociażby dane, jakie ujawnia Dom Development o klientach „gotówkowych”, których udział w 2018 r. wyniósł 40 proc. Oczywiście, jeśli mierzylibyśmy ceny mieszkań nie samą ceną jego zakupu, a wartością kredytu, jaki przyjdzie nam spłacać, to niższe stopy procentowe są dla nas korzystnym czynnikiem powodującym, że finalny koszt, jaki ponosimy w związku z zakupem nieruchomości jest niższy.
Czytaj także: Czy to koniec boomu na rynku nieruchomości? Ceny mieszkań w II kwartale 2019 r. >>>
Do innych czynników napędzających koniunkturę na rynku mieszkaniowym należą: ogólnie dobra sytuacja gospodarcza i bogacenie się społeczeństwo, sytuacja na rynku pracy (wzrost płac powoduje, że więcej zarabiamy i łatwiej nam kupić mieszkanie, ale też koszty robocizny przy realizacji inwestycji są wyższe), czy powstawanie nowych biurowców w dużych miastach, które tworzą miejsca pracy, a wraz z nimi zapotrzebowanie na nowe mieszkania.
Dla powyższych czynników trudno wypatrywać jakiegoś aspektu, który mógłby zbić ceny mieszkań. Na pewno nie przybędzie nowych tanich gruntów. Koszty robocizny mogą się ustabilizować, ale raczej nie spadną. Przyspieszająca inflacja powoduje, że pojawiają się głosy za podwyżką stóp procentowych, co z jednej strony zmniejszy popyt na mieszkania, ale z drugiej spowoduje, że kredyty na nie będą droższe. Dlatego na pytanie: co się musi stać, aby spadły ceny mieszkań, czasami żartobliwie odpowiadam: musimy mieć kolejny kryzys gospodarczy. Tylko chyba nikogo by to nie satysfakcjonowało.
