Rosną ceny mieszkań w całej Polsce. Ile kosztuje lokal w Warszawie czy Łodzi?

Do niedawna ceny nowych mieszkań były bardzo stabilne, pomimo rekordowego popytu, jaki notowany jest od kilku lat. W tym roku, a szczególnie w jego drugiej połowie, to się jednak zmieniło. Sprzedaż nowych mieszkań idzie najlepiej w całej historii rynku, ale za nią podążać zaczęły kroczące podwyżki cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Kontynuacja tendencji wzrostowej w przyszłym roku wydaje się być nieunikniona.

– Nie bez wpływu na wycenę budowanych mieszkań pozostają koszty realizacji inwestycji, w tym ceny gruntów, materiałów budowlanych i wykonania, które w tym roku rosną w szybkim tempie – informuje Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development. – Poza tym, że ziemia drożeje, problem stanowi także słaba dostępność działek inwestycyjnych, na których można bez przeszkód zacząć budować – uważa ekspert.

Największe podwyżki w Trójmieście

Stąd podwyżki ceny mieszkań na rynku deweloperskim, które najbardziej widoczne są w Trójmieście. W Gdyni, w której wchodzi na rynek trzy razy więcej lokali niż wcześniej, mieszkania oferowane są teraz niemal w takiej samej kwocie, jak w Warszawie – za około 8 tys. zł/mkw. A jeszcze przez ostatnie dwa lata trójmiejscy deweloperzy sprzedawali je średnio po 6,5 tys. zł/mkw. Przyczyną takiego skoku jest m.in. zmiana struktury oferty mieszkaniowej. Do sprzedaży wprowadzane są inwestycje w wyższym standardzie i lepszych lokalizacjach, które zastępują tańsze projekty skierowane do beneficjentów programu MdM. Mieszkania, które w trzecim kwartale br. trafiły do oferty w Gdyni kosztowały średnio prawie 9 tys. zł za mkw. Nie odstraszyło to jednak kupujących.

Ceny rosną też w Warszawie, Krakowie i Poznaniu, w których przez ostatnie co najmniej pięć lat można było zauważyć tylko kosmetyczne wahania stawek. Jak szacuje Tomasz Sadłocha, na warszawskim rynku pierwotnym średnia stawka ofertowa wynosi obecnie około 8,3 tys. zł/mkw. W Krakowie ceny przekraczają 7 tys. zł/mkw., a w Poznaniu sięgają 6,7 tys. zł/mkw.

Tylko Wrocław bez wzrostu cen

Ciekawa jest też sytuacja na rynku łódzkim, na którym buduje się teraz tak dużo, jak nigdy dotąd. W Łodzi notowany jest trzykrotny wzrost podaży i popytu. Ceny nowych mieszkań poszły tu w górę i przekraczają średnio poziom 5,2 tys. zł za mkw.

W trend wzrostowy na rynku deweloperskim nie wpisuje się jedynie Wrocław, w którym przeciętne stawki ofertowe minimalnie spadły – do niespełna 6,3 tys. zł/mkw. Przyczyną tej zmiany jest przewaga tańszych mieszkań, w cenie do ok. 5,3 tys. zł/mkw.,  które wrocławscy deweloperzy wprowadzili ostatnio na rynek specjalnie dla klientów chcących skorzystać jeszcze z dopłat w programie Mieszkanie dla młodych.

Warszawskie mieszkania średnio za 8,3 tys. zł/mkw. 

Niedobór terenów inwestycyjnych jest największym problemem w Warszawie. – To sprawia że deweloperzy niewiele budują w Śródmieściu, a najwięcej mieszkań oddają na Mokotowie, Woli i Białołęce. Dużo nowych inwestycji realizowanych jest również na Pradze Południe i Targówku, gdzie przebiegać ma druga linia metra – przyznaje specjalista z Ochnik Development. Tomasz Sadłocha zaznacza, że w centralnym obszarze miasta powstają przeważnie budynki oferujące mieszkania w wyższym standardzie. – Do takich należą nasze dwie inwestycje, które prowadzimy na Muranowie. W projekcie Dzielna 64 można kupić apartament w cenie od 10 tys. zł/mkw., a w Studio Centrum mikro-apartament w kwocie od 180 tys. zł netto. – podaje.

Ceny nowych mieszkań w centrum Warszawy są znacznie wyższe niż lokali używanych. Ale już na Białołęce, Woli i w Wilanowie stawki obowiązujące na rynku deweloperskim są niższe niż na wtórnym.

Poza zdecydowanie najdroższym Śródmieściem, wysoko wycenione mieszkania sprzedawane są także na Ochocie – po 9,3 tys. zł/mkw. oraz na Bielanach, Mokotowie i Żoliborzu – za około 8,6 tys. zł/mkw. W tym roku ceny nowych mieszkań najbardziej wzrosły na Bemowie (7 proc.), Bielanach, Ochocie i w Wilanowie (5-6 proc.).

Drożej też na rynku wtórnym

Na warszawskim rynku wtórnym mieszkania kupowane są średnio w cenie przekraczającej 8 tys. zł/mkw. Nieruchomości sprzedawane są w kwotach o około 6 proc. wyższych niż przed rokiem i prawie 3 proc. wyższych niż jeszcze miesiąc temu. Najwyższe stawki obowiązują nadal w Śródmieściu, na Żoliborzu i Mokotowie.

W warszawskim Śródmieściu mieszkania z drugiej ręki kupowane są w cenie przekraczającej 10 tys. zł/mkw., a stawki ofertowe wynoszą przeciętnie ponad 12 tys. zł. Ale transakcje z ceną powyżej 10 tys. zł za mkw. dokonywane są też na Bielanach, Woli, czy Pradze-Południe. Nabywane w tych kwotach lokale znajdują się przeważnie w budynkach, które powstały kilka lat temu i są usytuowane w pobliżu stacji metra.

Poza tym, drogo jest na Żoliborzu, gdzie za używane mieszkania trzeba zapłacić przeciętnie 8,6 tys. zł/mkw. 8 tys. zł za metr trzeba mieć, żeby kupić lokal na rynku wtórnym w Wilanowie i na Woli, podobnie jak na Mokotowie, Ochocie i Ursynowie. Najtańsze mieszkania w Warszawie znajdziemy na Białołęce. W tej dzielnicy nowe i używane lokale oferowane są  w zbliżonej cenie – około 6 tys. zł/mkw. W porównywalnej kwocie kupimy również lokal w Ursusie, Wawrze i na Targówku.

Wzrost nawet o 10 proc.

Ceny mieszkań z rynku wtórnego poszły też w górę w innych miastach. Prawie o 10 proc. więcej w porównaniu z poprzednim rokiem trzeba teraz zapłacić za lokal w Łodzi. Na łódzkim rynku zmniejsza się różnica pomiędzy cenami mieszkań nowych i używanych. Przeciętne stawki lokali deweloperskich dochodzą do 5,2 tys. zł za mkw., a nieruchomości z rynku wtórnego zdrożały do 4 tys. zł/mkw.

W Krakowie ceny za mieszkania z drugiej ręki utrzymują się na poziomie 6,3 tys. zł za mkw. i są o ponad 2 proc. wyższe niż rok wcześniej. We Wrocławiu wydajemy za nie 5,6 tys. zł/mkw., nieco więcej niż przed rokiem. Mniej za używane mieszkania płacimy teraz natomiast na poznańskim rynku, średnio ponad 5,4 tys. zł za mkw.

W Gdańsku w okresie ostatnich 12 miesięcy ceny wzrosły o ponad 6 proc., do przeszło 5,8 tys. zł/mkw. A o ponad 4 proc., do poziomu 5,6 tys. zł/mkw. doszły przeciętne stawki transakcyjne na rynku wtórnym w Gdyni.

Źródło: Ochnik Development