Zielone światło dla społecznych agencji najmu; będzie rewolucja czy nisza rynkowa?

Nowe instytucje, których celem będzie pośredniczenie pomiędzy osobami, zainteresowanymi wynajmem niedrogiego mieszkania, a właścicielami tego rodzaju lokali, to efekt zmian w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. 

Społeczne agencje najmu miałyby stać się (…) sposobem na zwiększenie dostępności w segmencie najmu, także dla osób dysponujących ograniczonymi środkami

Według zapewnień minister rozwoju, pracy i technologii Anny Korneckiej, opublikowanych na stronie gov.pl w związku z wejściem w życie nowych regulacji ‒ ich celem jest ograniczenie ujemnego wpływu pandemii COVID-19 na rynek nieruchomości pod wynajem. Owo niekorzystne oddziaływanie to przede wszystkim lawinowy wzrost cen mieszkań, nabywanych coraz częściej w celach inwestycyjnych, czego efektem jest wzrost stawek za metr kwadratowy.

Twórcy nowych przepisów zdają sobie jednak sprawę, iż problem mieszkaniowy nie jest tylko pochodną pandemii, a posiadanie lokalu na własność, nawet sfinansowanego kredytem, stanowi coraz większy problem dla rosnącej grupy młodych Polaków. Społeczne agencje najmu miałyby stać się w zamyśle twórców nowych regulacji sposobem na zwiększenie dostępności w segmencie najmu, także dla osób dysponujących ograniczonymi środkami.

‒ Oferując gminom nowe instrumenty, umożliwiające rozszerzenie oferty mieszkań dostępnych np. dla młodych ludzi zakładających rodziny, możemy przyczynić się również do stworzenia przyjaznej przestrzeni dla rozwoju rodziny i zmniejszenia problemu demograficznego, a to jedno z większych wyzwań stojących teraz  przed nami – tak uzasadniał zmiany w przepisach wicepremier Jarosław Gowin.

Niepłacący lokator? To już nie problem właściciela

Na czym polegać ma funkcjonowanie społecznych agencji najmu? Mechanizmem przełomowym wobec funkcjonujących obecnie na rynku form jest możliwość zaoferowania właścicielom nieruchomości gwarancji czynszu. Oznacza to, iż posiadacz mieszkania podpisujący umowę z SAN nie musi obawiać się, że lokator zajmujący nieruchomość któregoś dnia przestanie płacić czynsz, a starania o jego eksmisję przypominać będą drogę przez mękę.

Oczywiście coś za coś, dlatego bezpieczne udostępnienie lokalu społecznej agencji najmu wiązać się będzie z przychodem nieco niższym, aniżeli można uzyskać na rynku komercyjnym. Twórcy nowelizacji przekonują, że jest to jednak opcja korzystna dla obu stron.

Na SAN nie sposób patrzeć jedynie w kategoriach ekonomicznych, a to z uwagi na fakt, iż agencje nie będą funkcjonować na zasadach komercyjnych

‒ Funkcjonowanie SAN będzie się wiązać z szeregiem korzyści społecznych, przestrzennych i finansowych. Dzięki ich działalności nastąpi zwiększenie dostępności mieszkań bez konieczności ponoszenia przez władze publiczne wydatków na budowę nowych obiektów (wskutek użytkowania mieszkań istniejących), co przełoży się na lepsze wykorzystanie istniejącej infrastruktury technicznej i społecznej.

W konsekwencji zawierania wieloletnich umów z właścicielami mieszkań zwiększy się bezpieczeństwo i stabilność najmu oraz rozszerzy się oferta mieszkaniowa dla osób o niskich i średnich dochodach, dla których zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na zasadach rynkowych stanowiłoby nadmierne obciążenie – czytamy w komunikacie, zamieszczonym na stronie gov.pl.

Czytaj także: Tylko w Krakowie miesięczna opłata za najem jest niższa od miesięcznej raty kredytu za porównywalne mieszkanie

Coś więcej niż agencja najmu

Jak na nowe regulacje zapatrują się eksperci rynku? Dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji (CPBiI) oraz szef Centrum AMRON, zwraca uwagę, iż na SAN nie sposób patrzeć jedynie w kategoriach ekonomicznych, a to z uwagi na fakt, iż agencje nie będą funkcjonować na zasadach komercyjnych.

– Mało tego, prawie z założenia potencjalni odbiorcy usług SAN kwalifikowani są jako ci, którzy będą jednocześnie beneficjentami programu Mieszkanie na Start – i otrzymywać będą dopłaty do czynszu w ramach tego programu.

Jeżeli do tego uwzględni się doświadczenia Społecznej Agencji Najmu, działającej od 2018 roku przy Habitat Humanity Poland, to będzie to coś więcej niż agencja najmu – podkreśla dr Jacek Furga.

Z uwagi zaś na rozliczne dodatkowe świadczenia dla najemców, jakie będą mogły zapewniać SAN, w tym również w zakresie poszukiwania pracy, nie sposób uznać tych podmiotów jedynie za element szeroko rozumianej gospodarki mieszkaniowej.

‒ Oznacza to, że to nowe rozwiązanie traktowane może być wyłącznie jako element polityki społecznej, do której z pewnością chętnie się włączą poszczególne gminy, zdejmując z siebie problem zarządzania posiadanymi jeszcze zasobami mieszkań komunalnych.

Tym bardziej, że to gmina właśnie będzie warunkowała funkcjonowanie społecznej agencji najmu, bowiem warunkiem prowadzenia przez nią działalności będzie zawarcie stosownej umowy o współpracy z jednostką samorządu terytorialnego. To gmina również będzie definiowała kryteria uprawniające do najmu mieszkania od SAN – przypomina szef Centrum AMRON.

SAN-y mogą zracjonalizować czynsze

Dr Jacek Furga ocenia również, iż z punktu widzenia wynajmującego największym atutem SAN jest zapewnienie gwarancji czynszu, przez co właściciel lokalu nie musi obawiać się o wypłacalność samego lokatora. Do tego dochodzą dodatkowe korzyści, zarówno natury fiskalnej, jak i te związane z przejęciem odpowiedzialności za szeroko rozumiane zarzadzanie lokalem, w tym bieżące naprawy, przez agencje.

Oferując długoletnią dzierżawę z gwarancją czynszu, SAN-y będą mogły wynegocjować obniżenie jego stawki

‒ Dzięki temu SAN mogą stanowić atrakcyjne rozwiązanie dla takich właścicieli wolnych lokali mieszkalnych, które do tej pory nie pojawiały się na rynku najmu. Jest np. coraz więcej osób starszych, potrzebujących bardziej opieki nad mieszkaniem i zdjęcia z siebie kosztów utrzymania. Poszukują one wiarygodnego usługodawcy, który zajmie się mieszkaniem kompleksowo, od niewielkiego remontu przez ewentualne umeblowanie po terminowe opłaty czy bieżącą obsługę najemców.

Jeśli do tego dochodzi gwarancja czynszu od instytucji powiązanej z gminą, to może to być bardzo interesująca usługa. Oferując długoletnią dzierżawę z gwarancją czynszu, SAN-y będą mogły wynegocjować obniżenie jego stawki. Autorzy ustawy, powołując się na doświadczenia  zagraniczne, sugerują obniżenie czynszu nawet ok. 20% ‒ wyjaśnia prezes CPBiI.

Czytaj także: PFR Nieruchomości S.A. oddaje 513 mieszkań na wynajem do zarządzania przez holenderską firmę MVGM

Kto będzie odpowiadać za stan techniczny lokalu?

Oczywiście, społeczne agencje najmu nie rozwiążą z automatu wszystkich problemów, z jakimi zmaga się polska gospodarka mieszkaniowa, z czego doskonale zdają sobie sprawę analitycy rynku.

Zdaniem Marka Wielgo, eksperta portalu GetHome.pl, samorządy nie będą wykazywać szczególnej skłonności do tworzenia agencji.

‒ Prowadzenie tego typu spółki wiąże się z ryzykiem ponoszenia kosztów wynikających z zaległości czynszowych. Życie pokazuje, że w zasobach mieszkaniowych gmin zaległości czynszowe są ogromnym problemem. Można mieć też wątpliwości, czy SAN-y będą tworzone w formie np. fundacji lub stowarzyszeń.

Kto będzie odpowiadał za niezapłacony na czas czynsz? Ustawa nie zobowiązuje gmin do pokrywania wszystkich nieuregulowanych należności czynszowych. Jednak przede wszystkim nie będzie łatwo przekonać właścicieli do współpracy z SAN-ami. W niektórych miastach właściciele mieszkań mają alternatywę – mogą pozbyć się „kłopotu” zarządzania najmem, powierzając je wyspecjalizowanej firmie. Jej usługi mogą być tańsze od utraconych wpływów z tytułu dzierżawy mieszkania SAN – przestrzega Marek Wielgo.

Samorządy nie będą wykazywać szczególnej skłonności do tworzenia agencji

Zwraca też uwagę na innego rodzaju ryzyka dla wynajmujących.

‒ Właściciele musieliby się pogodzić z tym, że nie mają wpływu na to, kto dostanie klucze do ich mieszkania, zajmą je bowiem lokatorzy wskazani przez gminę na podstawie przyjętych przez nią kryteriów. Najpewniej każdy właściciel, który będzie rozważał dzierżawę, zada sobie pytanie, czy SAN w należyty sposób zadba o stan techniczny jego mieszkania – zaznaczył ekspert GetHome.pl.

Uzupełnienie dla rynku komercyjnego

Także dr Jacek Furga twierdzi, iż wejście na rynek SAN nie spowoduje rewolucji w gospodarce mieszkaniowej.

‒ Na pewno działalność społecznych agencji najmu przyczyni się do zwiększenia bezpieczeństwa najemców i stabilności obrotu mieszkaniami na wynajem. Pomysł jest racjonalny, ale wobec skali lokali, które mogą trafić do obsługi przez SAN, będzie miał raczej charakter niszowy.

(SAN-y) mogą za to uruchomić lokale puste, te nieco zaniedbane, znajdujące się poza rynkowym wyścigiem

Tę świadomość mieli również autorzy ustawy, pisząc w uzasadnieniu do niej, że do końca roku 2030 powstanie w skali kraju 45 takich podmiotów, z łączną liczbą ok. 2 tys. mieszkań.

Chociaż sam pomysł wydaje się ciekawym uzupełnieniem dla rynku nieruchomości, to społeczne agencje najmu nie odbiorą rynku usługom komercyjnym i nie spowodują przeniesienia mieszkań zarabiających dla właścicieli do sektora społecznego, jak również nie wpłyną na zmianę rynkowych stawek czynszu, nawet na tych mniejszych, lokalnych rynkach. Mogą za to uruchomić lokale puste, te nieco zaniedbane, znajdujące się poza rynkowym wyścigiem – komentuje szef Centrum AMRON.

Czytaj także: Różnica cen za wynajem mieszkania to nawet 5090 zł: gdzie najtaniej, gdzie najdrożej?