Wzrosty cen mieszkań w krajach UE: Polska nie jest wyjątkiem. Rekordzistami Węgry
Rekordzistami pod tym względem są Węgry – w kraju nad Balatonem ceny nieruchomości mieszkaniowych na koniec 2018 roku osiągnęły poziom 132% cen z roku 2015, a ich roczny wzrost w porównaniu do 2017 roku wyniósł 9,7%. Na drugim biegunie znajdują się Włochy, gdzie mieszkania systematycznie tanieją od ponad 10 lat.
Skąd tak dynamiczny wzrost cen na węgierskim rynku?
Za dynamiczny wzrost cen na węgierskim rynku w dużej mierze odpowiada bardzo ekspansywna polityka fiskalna obecnego rządu. Od lipca 2015 roku na Węgrzech obowiązuje ulga mieszkaniowa (CSOK), która w praktyce jest bezzwrotnym transferem pieniężnym na zakup lub budowę mieszkania czy domu. Ze wsparcia mogą skorzystać zarówno małżeństwa, jak i partnerzy pozostający w związkach nieformalnych, a także osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno dziecko. Kwota pomocy zależy właśnie od liczby wychowywanych dzieci i wynosić może maksymalnie 10 mln forintów (ok. 135 tys. zł). Co więcej, drugie tyle można otrzymać od rządu na zasadzie nisko oprocentowanego (na nie więcej niż 3%) kredytu. W lipcu bieżącego roku program CSOK został rozszerzony – każda kobieta w wieku 18-40 lat na Węgrzech, która jest po raz pierwszy mężatką i przynajmniej od trzech lat pozostaje zatrudniona, po zobowiązaniu się do posiadania dziecka może skorzystać z niskooprocentowanego kredytu.
Czytaj także: Tanich mieszkań jak na lekarstwo, i to nie tylko w Warszawie >>>
Od 2016 roku na Węgrzech obowiązuje obniżony VAT (z 5% do 23%) na zakup mieszkań z rynku pierwotnego o powierzchni nie większej niż 150 m2. Obecnie w Zgromadzeniu Krajowym procedowana jest ustawa, pozwalając na otrzymanie zwrotu VAT-u do 5 mln forintów przy budowie lub remoncie lokalu mieszkalnego w małej miejscowości – wiele wskazuje na to, że ustawa wejdzie w życie już od nowego roku.
Do ekspansywnej polityki budżetowej należy dodać wzrost zainteresowania węgierskim rynkiem nieruchomości ze strony inwestorów zagranicznych. Według tamtejszego odpowiednika GUS (KSH), w 2018 roku obcokrajowcy dokonali zakupu 7 286 mieszkań, co odpowiadało blisko 6% wszystkich transakcji zawartych w tym okresie na rynku pierwotny. Najwięcej mieszkań kupili Niemcy (1106) oraz Chińczycy (1102). Warto zauważyć, że średnia wieku niemieckiego nabywcy to według KSH 55 lat, a zaledwie 13,7% transakcji dotyczyło Budapesztu – nasi zachodni sąsiedzi coraz częściej jako miejsce wypoczynku wybierają właśnie Węgry. Dla porównania aktywność Chińczyków koncentrowała się niemal wyłącznie na Budapeszcie (91,2%), co z kolei świadczyć może o motywach stricte inwestycyjnych.
Jak jest w Czechach?
Podobny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych obserwujemy u naszych południowych sąsiadów. Czeska gospodarka doświadcza właśnie najwyższego wzrostu gospodarczego od ponad 10 lat, a stopa bezrobocia na koniec 2018 roku była najniższa wśród krajów Unii Europejskiej i wyniosła 4,1%. Od grudnia 2012 roku aż do sierpnia 2017 roku podstawowa stopa procentowa w Czechach oscylowała wokół zera, co przy stosunkowo liberalnej polityce kredytowej tamtejszych banków stymulowało popyt kredytowy. Czeski Bank Centralny obawiając się eksplozji bańki cenowej, od sierpnia 2017 roku aż ośmiokrotnie podnosił stopy procentowe (ostatnia podwyżka w maju br. o 0,25 punktów bazowych). Dodatkowo Czechy, jako drugi kraj w UE po Szwecji, w I kwartale 2017 roku wprowadziły bufor antycykliczny na poziomie 0,5%, by już po 6 miesiącach zwiększyć go do poziomu 1%. Podobny zabieg Szwedom się udał – pierwszy raz od 10 lat zanotowano tam spadek cen nieruchomości. Biorąc jednak pod uwagę bardzo duży wzrost zainteresowania inwestorów zagranicznych czeskim rynkiem nieruchomości, na ustabilizowanie cen mieszkań trzeba tam będzie jeszcze trochę poczekać.
Co z cenami nieruchomości mieszkaniowych w Irlandii?
W Irlandii z kolei za dynamiczny wzrost cen odpowiada z jednej strony wciąż nie najlepsza kondycja tamtejszych banków, a z drugiej bardzo niska podaż mieszkań. Po 2010 roku dokonano gruntownej rewizji irlandzkiego sektora bankowego, nakładając na instytucje bankowe szereg obostrzeń i regulacji. Skutkowało to znacznym zaostrzeniem polityki kredytowej. Trudności z uzyskaniem finansowania dotknęły zarówno odbiorców indywidualnych jak i deweloperów. Dodatkowo Irlandia to ciągle kraj z dużym odsetkiem emigrantów zarobkowych, co dodatkowo potęguje popyt na mieszkania. Obecnie rząd w Dublinie kończy pracę nad ustawą, zakładającą budowę mieszkań komunalnych na wynajem. Przygotowane zostały także projekty pierwszych takich obiektów o zróżnicowanym standardzie – ich budowa ma ruszyć już na początku 2020 roku. Mieszkania komunalne są elementem rządowego programu szeroko zakrojonych inwestycji infrastrukturalnych, mających zniwelować potencjalne wpływu brexitu. Niemniej jednak symptomy niewielkiego ożywienia zarówno w branży budowlanej jak i w sektorze finansowym, przy jednocześnie silnych relacjach gospodarczych z Wielką Brytania, nie dają podstaw do jednoznacznego określenia kierunku zmian cen nieruchomości mieszkaniowych w Irlandii w najbliższym czasie.
Czytaj także: Ceny mieszkań są już najwyższe w historii rynku?
We Włoszech model tzw. bamboccionich
Zgoła odmiennie wygląda sytuacja na Półwyspie Apenińskim. Popyt mieszkaniowy generują głównie osoby w wieku 25-40 lat, a udział tej grupy wiekowej w strukturze demograficznej włoskiego społeczeństwa systematycznie spada. Włosi są najszybciej starzejącym się narodem w UE – w 2018 roku średnia wieku wyniosła 45,7 lat przy średniej europejskiej o ponad 3 lata mniejszej. Wysoki poziom długu publicznego oraz spektakularnie niskie tempo wzrostu PKB (Włochy pod koniec ubiegłego roku dwa razy z rzędu doświadczyły spadku PKB w ujęciu kwartalnym) powodują, że Włosi obok Hiszpanów i Greków jako jedyni w UE zmagają się z dwucyfrowym bezrobociem. Problem ze znalezieniem pracy dotyczy głównie młodych. Według danych Eurostatu w szczytowym okresie (2014 rok) co trzeci obywatel w wieku 20-29 był bezrobotny. Za sprawą wyżej opisanych czynników zaczął się kształtować model tzw. bamboccionich, tj. dorosłych osób pozostających jednak na utrzymaniu rodziców. Szacuje się, że od 2015 roku ponad 50% osób w wieku 24-35 lat mieszka z rodzicami. Spoglądając na najnowsze prognozy IMF oraz Banku Światowego, a także biorąc pod uwagę brak stabilności gospodarczo-politycznej, niewiele wskazuje na to, aby odsetek bamboccionich spadł, a ceny włoskich mieszkań wzrosły.
PODSUMOWANIE
Wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych nie jest niczym nadzwyczajnym. Co więcej, może on być oznaką szeregu pozytywnych zjawisk jak np. poprawy kondycji sektora finansowego, wzrostu siły nabywczej dochodów ludności czy pozytywnych zmian zachodzących na rynku pracy. Ważne, aby wzrost ten był zrównoważony oraz wprost wynikał z czynników fundamentalnych, tj. był wypadkową popytu i podaży. W każdym innym przypadku aprecjacja cen nieruchomości powinna być przedmiotem szczegółowej analizy wyspecjalizowanych w tym obszarze ośrodków.
Przyczyny zmian cen nieruchomości mieszkaniowych w poszczególnych krajach UE są zróżnicowane, choć częściej wynikają one z nadwyżki popytu strukturalnego i inwestycyjnego. Ekspansywna polityka monetarna krajowych banków centralnych, która zdominowała Unię Europejską po 2010 roku zdaje się być w odwrocie, co w niedalekiej przyszłości może przyczynić się do ogólnego spowolnienia tempa wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych na europejskim rynku.
