Wnioski dla polityki mieszkaniowej i banków wynikające z malejącej zdolności kredytowej Polaków

Jest to zagadnienie o tyle istotne, że nawet dotychczasowe programy pomocowe, skierowane na rynek mieszkaniowy (Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych) były dostępne wyłącznie dla gospodarstw domowych, które w ogóle miały szansę na dostanie kredytu mieszkaniowego.

Brakuje jednak rzetelnych szacunków wskazujących, jaka część społeczeństwa może wykazać dostateczną zdolność kredytową, pozwalającą na zakup mieszkania, a jaka jest jej trwale pozbawiona.

Tę lukę wypełnia badanie „Zdolność kredytowa społeczeństwa polskiego w zakresie kredytów mieszkaniowych” opracowane w ramach Programu Analityczno-Badawczego Warszawskiego Instytutu Bankowości.      

Analizę zdolności kredytowej społeczeństwa polskiego w odniesieniu do kredytu mieszkaniowego przeprowadził zespół badawczy kierowany przez prof. Marka Bryxa i prof. Stanisława Łobejko (SGH).

Zbadano poziom dostępności kredytowania mieszkaniowego dla gospodarstw domowych wg rozmiaru miast oraz wielkości rodziny (od gospodarstw 1-osobowych po 5-osobowe). Do badań wybrano 50 miast na prawach powiatu, o najwyższych dochodach, największej liczbie ludności i najwyższych dochodach per capita. One bowiem tworzą największy popyt na mieszkania i związany z tym kredyt mieszkaniowy.

Czytaj także: Kto nie dostanie kredytu hipotecznego w dobie kryzysu?

Polska się wyludnia

Przeprowadzona ekspertyza pozwoliła na zdefiniowanie rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jako rynku ustabilizowanego, dobrze zorganizowanego, funkcjonującego w oparciu mechanizmy występujące w krajach rozwiniętych.

Mimo to badanie każe zwrócić uwagę także na niepokojące tendencje na rynku. Po pierwsze, Polska wyludnia się. Nawet największe miasta mają nikłe szanse na utrzymanie nieznacznie mniejszej liczby ludności niż posiadają obecnie.

Największe spadki liczby ludności dotyczą oczywiście miast, w których wynagrodzenia są najniższe. Trzeba jednak podkreślić, że także w dużych miastach w analizowanym okresie (2013-2018), spadał odsetek mieszkańców w wieku produkcyjnym, przy równoczesnym wzroście odsetka mieszkańców w wieku przed- i poprodukcyjnym.

Wynagrodzenia rosły, ale ceny mieszkań rosły szybciej

W badanym okresie 2015‒2018 następował systematyczny wzrost przeciętnych wynagrodzeń nominalnych, jednak jego skala była różna. Najwięcej wzrosły płace w dużych miastach, następnie w średnich i najmniej w miastach małych.

Pomimo wzrostu przeciętnych wynagrodzeń, we wszystkich miastach dużych oraz niemal wszystkich średnich i małych, powierzchnia mieszkania, którą można kupić za jednomiesięczne wynagrodzenie netto, zmalała pomiędzy rokiem 2013 a 2018.

Autorzy omawianego badania opracowali dla analizowanych miast Wskaźnik Zdolności Kredytowej (WZK), który obrazuje potencjał uzyskania kredytu na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2.

Przy założeniu, że gospodarstwa domowe osiągają dochody na poziomie mediany – we wszystkich kategoriach miast (małe, duże, średnie) rodziny 4-osobowe i 5-osobowe nie mają możliwości uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania 50 m2 lub zaciągają kredyt w warunkach istotnego przekredytowania. Ich sytuacja jest tak krytyczna, że nie poprawiłaby jej nawet podwyżka wynagrodzenia o 10%.

Wyk. 1 Wskaźnik Zdolności Kredytowej gospodarstw domowych w dużych miastach w 2018 roku – dochody na poziomie mediany (tj. wartości najczęstszej).

Nieco lepiej wygląda sytuacja mniejszych rodzin; niemniej w wielu miastach rodziny 3-osobowe mogą mieć trudności w nabyciu mieszkania 50 m2. Co oczywiste, symulacja możliwości nabycia mieszkań o powierzchni 75 m2 pokazuje, że ‒ poza wyjątkami dotyczącymi rodzin 2 osobowych – gospodarstwa domowe statystycznie nie mają szans na otrzymanie kredytu na zakup mieszkań 75 m2.

W szczególnie złej sytuacji są ponownie rodziny z 2 lub 3 dzieci – nawet przy wysokich dochodach (na poziomie dwukrotności III kwartyla wynagrodzeń) nie mają one żadnych szans na uzyskanie kredytu mieszkaniowego na zakup mieszkania o powierzchni 75 m2.

Wyk. 2 Zdolność kredytowa gospodarstwa 1-osobowego: zakup mieszkania o powierzchni 50m² versus 75m², w dużych miastach.

Wyk. 3 Zdolność kredytowa gospodarstwa 5-osobowego: zakup mieszkania o powierzchni 50m² versus 75m², w dużych miastach.

Warto zauważyć także szczególnie trudną sytuację w dostępie do kredytów mieszkaniowych, która występuje w grupie ludzi młodych, od 18 do 24 lat, którzy stanowią 9% osób dorosłych.

Dochody gospodarstw jednoosobowych, jak i wieloosobowych w grupie ludzi młodych są zbyt niskie, aby mieć zdolność kredytową do uzyskania kredytu na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2.

Czytaj także: Ostrożny optymizm w kredytach mieszkaniowych, samozatrudnieni znowu mają szansę

Wnioski dla polityki mieszkaniowej i banków

Z powyższych faktów statystycznych, obrazujących sytuację rynkową, autorzy badania wysnuli wnioski dla polityki mieszkaniowej i banków, a mianowicie:

1.         Produkty bankowe są w dużej mierze jednorodne. Zalecane byłoby stworzenie otoczenia prawno-regulacyjnego umożliwiającego bankom większą aktywność w tworzeniu i wdrażaniu nowych produktów.

2.         Starzenie się społeczeństwa polskiego jest ewidentne i w związku z tym banki powinny rozważyć możliwość silniejszego kreowania produktów bankowych dla osób starszych: odwróconej hipoteki oraz produktu kredytowego ułatwiającego zamianę mieszkań.

3.         W związku z potrzebami młodego pokolenia, które nie posiada zdolności kredytowej, wskazane jest opracowanie (w porozumieniu z rządem) zasad funkcjonowania i wdrożenie kas mieszkaniowych; warte rozważenia jest także wprowadzenie nowego produktu w postaci kredytu balonowego, którego rata odsetkowa mogłaby być niższa od kwoty czynszu płaconego za najem mieszkania.

4.         Banki powinny rozważyć możliwość szerszego kredytowania deweloperskich inwestycji mieszkaniowych w miastach małych i średnich, gdzie nawet rodziny trzyosobowe wykazują się pozytywnym Wskaźnikiem Zdolności Kredytowej.

Agnieszka Nierodka,

Główny Specjalista ds. Badań i Analiz,

Zespół Badań i Analiz,

Związek Banków Polskich.