Stabilizacja na rynku mieszkaniowym w II kwartale ’25 – produkcja mieszkań pod presją
Drugi kwartał 2025 roku przyniósł wyraźne spowolnienie w produkcji mieszkaniowej. Według danych GUS wydano 58,5 tys. pozwoleń na budowę, co oznacza spadek o 7% kwartał do kwartału i aż o 21% rok do roku.
W II kw. 2025 r. oddano do użytku 46 148 mieszkań, z czego 29 296 wybudowali deweloperzy. Oznacza to wzrost łącznej liczby mieszkań oddanych do użytku zaledwie o 0,5% kw./kw., a wśród mieszkań wybudowanych przez deweloperów – wzrost o niecałe 6% kw./kw. (spadek o blisko 1% r/r).
W II kwartale rozpoczęto budowę około 55 tys. mieszkań (porównywalnie z I kw. 2025 r.), a liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę, spadła o ponad 7% kw./kw.
Widać więc, że projekty rozpoczęte w poprzednich latach nadal zasilają rynek, lecz skala nowych inwestycji kurczy się
Popyt podtrzymywany kredytem
Co istotne, finansowanie zakupów ponownie przesuwa się w stronę kredytu hipotecznego. Jeszcze rok temu wielu Polaków wstrzymywało się z decyzją o zakupie mieszkania – wysokie stopy procentowe i drogi kredyt skutecznie ostudzały zapał kupujących, jednak obecnie sytuacja wygląda inaczej.
O ile rok wcześniej 60% transakcji opierało się na środkach własnych, o tyle w II kwartale 2025 r. ten udział spadł do 51%.
Wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych wyniosła 23,3 mld zł, co oznacza wzrost o 26% rok do roku.
Złagodzenie kryteriów kredytowych i spadek stóp procentowych zwiększyły dostępność finansowania, choć banki sygnalizują, że w kolejnych kwartałach tempo wzrostu popytu na kredyt mieszkaniowy może być niższe.
Stabilizacja cen mieszkań z elementami korekty na niektórych rynkach regionalnych
Jak pokazują dane NBP, od początku 2025 r. na rynku mieszkaniowym widać stabilizację cen transakcyjnych.
O ile w ujęciu r/r na niektórych rynkach pierwotnych widać jeszcze dwucyfrowe wzrosty cen (np. Rzeszów: 13% r/r, Wrocław: +11%), o tyle w ujęciu kwartalnym oba kwartały bieżącego roku przyniosły niewielkie wzrosty, względnie nawet obniżki cen.
W Warszawie średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym nieznacznie spadła – o 0,1%. W sześciu dużych miastach zanotowano niewielki wzrost na rynku pierwotnym (+1,5%), a w dziesięciu mniejszych aglomeracjach dynamika cen praktycznie się zatrzymała.
Po skorygowaniu o inflację i wzrost wynagrodzeń, realne ceny w wielu miastach okazały się niższe niż przed rokiem, co oznacza poprawę ekonomicznej dostępności mieszkań.
Jednocześnie deweloperzy sygnalizują wyższe oczekiwania cenowe, co widać w nieznacznym wzroście cen ofertowych (od 1,1% do 2,0%).
Kondycja branży deweloperskiej i perspektywy
Według danych GUS wartość produkcji w trakcie realizacji w grupie większych firm deweloperskich w II kwartale była najniższa od dwóch lat – spadek o 7% kw./kw. oraz o 7% r/r.
Znacząco spadła wyprzedaż zapasu mieszkań gotowych przez większych deweloperów (spadek ich wartości o 45% kw./kw. i o 4% r/r), po widocznym wzroście ich stanu w dwóch poprzednich okresach.
Zyski deweloperów pozostają wysokie – szacowany zwrot z kapitału własnego (ROE) utrzymał się na poziomie 22%. Jednak branża budowlana mierzy się z rosnącą liczbą niewypłacalności – w II kwartale było ich o 18% więcej niż rok wcześniej.
Firmy budowlane kumulują także znaczące zadłużenie, przekraczające 1,7 mld zł.
W najbliższych miesiącach kluczowe będą dwa czynniki: dalsza polityka kredytowa banków i skala nowych inwestycji deweloperskich. Jeżeli spadek liczby pozwoleń na budowę utrzyma się, podaż mieszkań w kolejnych latach może się skurczyć, co przy ewentualnym odbiciu popytu ponownie podbije ich ceny.
Czytaj także: Pięć braków w programie mieszkaniowym Klucz do mieszkania – Pierwsze klucze
