Rynek najmu mieszkań: Expander i Rentier.io podsumowują dekadę 2010‒2020

Niestety, pandemia mocno dotknęła część właścicieli mieszkań na wynajem. Nie wszystkim udaje się bowiem znaleźć lokatorów, a jeśli już to często wymaga to obniżenia stawki.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w Krakowie, Gdańsku i Warszawie stawki są już niższe niż były 2 lata temu. W tym pierwszym mieście rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spadła do poziomu 3,27% netto (przy założeniu zamieszkania przez 11 miesięcy w roku) i jest najniższa wśród badanych przez nas miast.

W Krakowie, Gdańsku i Warszawie stawki są już niższe niż były 2 lata temu

Najwyższa opłacalność takiej inwestycji występuje natomiast w Toruniu, gdzie jest to 4,81% netto.

Dekada 2010 – 2020: jak zmienił się rynek najmu

Ponieważ kończy się nie tylko rok, ale również dekada, to postanowiliśmy spojrzeć na rynek najmu z nieco szerszej perspektywy. W ciągu minionych 10 lat przeszedł ogromną zmianę.

Rentowność inwestycji w mieszkanie w 2019 r. była niemal o 6 pkt. proc wyższa niż lokaty

Według danych NBP w 2010 r. opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem była zbliżona do oprocentowania lokaty bankowej. Od 2014 r. sytuacja zaczęła się jednak bardzo szybko zmieniać na korzyść zakupu mieszkań.

W ubiegłym roku nastąpiło apogeum tego zjawiska. Według wyliczeń NBP rentowność inwestycji w mieszkanie była wtedy niemal o 6 pkt. proc wyższa niż lokaty.

Tak wysokie zyski oczywiście skusiły wielu Polaków. Według danych Ministerstwa Finansów aż 727 tys. osób zapłaciło ryczałtowy podatek od przychodów z najmu za 2019 rok. Liczba takich podatników wzrosła więc w ciągu roku aż o 12%, czyli o aż 89 628 osób.

Średnia rentowność najmu to 3,86% netto

Wzrost cen mieszkań oraz wywołany pandemią spadek stawek za najem sprawił jednak, że obecnie taka inwestycja przynosi już zdecydowanie mniejsze zyski.

Opłacalność inwestycji w mieszkanie znacząco przebija lokatę nawet jeśli lokal przez pół roku stoi pusty

NBP szacował, że w II kwartale w Warszawie wynosiła ona 3,4% w przypadku zakupu bez pomocy kredytu. Z naszych wyliczeń wynika, że obecnie, w 16 analizowanych przez nas miastach, jest to średnio 3,86% netto, przy założeniu że mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku.

Najgorsza pod tym względem jest sytuacja w Krakowie, gdzie jest to 3,27%, a najlepsza w Częstochowie (4,81% netto).

Czytaj także: Paradoksalny efekt COVID-19: ceny mieszkań rosną, a miały spadać

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie

Trzeba jednak dodać, że choć zyskowność spadła, to wciąż jest mniej więcej 10-krotnie wyższa niż na przeciętniej lokacie bankowej, gdzie średni zysk netto wynosi zaledwie 0,34%.

Opłacalność inwestycji w mieszkanie znacząco przebija lokatę nawet jeśli lokal przez pół roku stoi pusty. W takim przypadku średnia rentowność przy zakupie bez udziału kredytu wynosi bowiem 1,33% netto.  

Najem mieszkania w ciągu dekady zdrożał nawet o połowę

Na minioną dekadę warto jednak spojrzeć nie tylko przez pryzmat właścicieli mieszkań, ale również lokatorów. Dla nich był to bolesny okres, gdyż stawki za najem bardzo szybko rosły.

Według NBP od połowy 2010 r. do połowy 2020 r. w Warszawie wzrosły o 22%.

W przypadku Gdańska, Gdyni, Łodzi, Krakowa, Poznania, i Wrocławia średni wzrost kosztu najmu wyniósł natomiast aż 41%.

Stawki za najem bardzo szybko rosły

Najgorzej było jednak w przypadku innych dużych miast. Gdy weźmiemy pod uwagę Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zieloną Górę, to okaże się, że koszt najmu wzrósł średnio aż o 55%.

Dopiero epidemia koronawirusa zatrzymała wzrosty. W 8 z 16 badanych przez nas miast koszty najmu są już wyraźnie niższe niż przed rokiem.

Szczególnie warto wspomnieć o Krakowie, Gdańsku i Warszawie, gdzie stawki spadły tak bardzo, że są już o ok. 4% niższe niż były 2 lata temu.

Jest jednak również druga strona medalu. W Białymstoku koszt najmu jest aż o 15% wyższy niż w 2018 roku, w Szczecinie o 13%, a w Katowicach o 10%.

Czytaj także: Rynek najmu w czasie pandemii, co widać w danych jednej z największych w Polsce firm oferujących mieszkania na wynajem?

Koszty najmu w listopadzie 2020 roku

Jaka będzie kolejna dekada na rynku najmu

Obecnie bardzo trudno przewidzieć, czy trudności rynku najmu są tylko chwilowe, czy też czeka nas wieloletnie załamanie. Pozytywne sygnały płyną np. z ZUS, który niedawno poinformował, że w listopadzie odnotował rekordową liczbę (738 tys.) cudzoziemców płacących składki. Obcokrajowców jest u nas coraz więcej, co podwyższa popyt na mieszkania na wynajem.

Zbliża się również moment, kiedy pandemia zostanie opanowana dzięki szczepionce. Za rok być może ponownie będziemy bez obaw podróżować, co przywróci popyt na najem krótkoterminowy.

Poza tym kolejny rok akademicki może już odbywać się w tradycyjnej formie, co przyciągnie na rynek najmu studentów.

Zagrożeniem dla tego rynku jest natomiast demografia, czyli bardzo szybki spadek liczby młodych Polaków wchodzących w dorosłość. Od lat ‘90 rodziło się znacznie mniej dzieci niż w poprzednim okresie.

Poza tym pandemia może pozostawić po sobie trwałą zmianę w postaci upowszechnienia się zdalnej pracy i nauki. Gdyby studiowanie czy znalezienie dobrej pracy nie wymagało już przenoszenia się do dużego miasta, to wielu młodych ludzi mogłoby pozostać w rodzinnych stronach.

Inni mogliby zdecydować się poprawić swój poziom życia zachowując wielkomiejską pensję, ale przenosząc się gdzieś, gdzie życie jest tańsze. Nikt jednak nie wie w jakim stopniu upowszechni się w pełni zdalna nauka i praca.

Obecnie wydaje się, że w najbliższym czasie po pandemii będzie jednak przeważał model hybrydowy, czyli kilka dni w tygodniu spędzamy pracując/ucząc się w domu, a kilka w biurze/na uczelni.

Czytaj także: Mieszkać we własnym czy w wynajmowanym mieszkaniu?

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 21 530 nowo zamieszczonych ogłoszeń najmu oraz 43 898 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 do 30 XI 2020 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli.

W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.