Rynek mieszkaniowy w 2019 roku – jakie zagrożenia?

Gospodarka zwalnia

Według prognoz analityków, w roku 2019 światową gospodarkę czeka hamowanie. Międzynarodowy Fundusz Walutowy przewiduje, że światowy wzrost gospodarczy w 2019 roku będzie nieco niższy niż wcześniej prognozowane 3,8% i wyniesie 3,7%. Przyczyn spowolnienia tempa wzrostu gospodarczego analitycy doszukują się przede wszystkim w wojnie handlowej miedzy USA i Chinami, nieco słabszych wynikach gospodarek krajów europejskich i pozostałych kluczowych gospodarek światowych oraz wzrostach stóp procentowych w krajach rozwiniętych.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: jerzy.ptaszynski @amron.pl
www.amron.pl

Dla gospodarek europejskich istotne znaczenie będzie miało również wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej, które ma się dokonać w marcu 2019 roku. Według przewidywań ekspertów, konsekwencją Brexitu będą m.in. komplikacje związane z przepływem osób i kapitału, wymianą handlową, w tym ewentualne wprowadzenie ceł czy mniejsze środki z funduszy europejskich, co oczywiście negatywnie wpłynie również na polską gospodarkę.

MFW przewiduje, że tempo wzrostu polskiej gospodarki wyhamuje i to dość znacznie – z 4,4% w 2018 roku do 3,5% w roku 2019. Nieco bardziej optymistyczne są prognozy Banku Światowego, który przewiduje dla Polski spadek tempa wzrostu PKB z 4,7% w roku 2018 do 3,9% w roku 2019.

Już w końcówce ubiegłego roku wystąpiły niepokojące symptomy spowolnienia w postaci obniżenia wskaźnika PMI czy niewielkiego wzrostu stopy bezrobocia, co oczywiście nie pozostanie bez wpływu na siłę nabywczą dochodów, a w konsekwencji również na poziom konsumpcji Polaków w 2019 roku.

Ryzyka polityczne

Sytuację wewnętrzną Polski w znaczącym stopniu będzie kształtować kalendarz polityczny. Na rok 2019 przypadają dwie kampanie wyborcze – przed wyborami do parlamentu europejskiego na wiosnę i parlamentarnymi jesienią. Z pewnością nie będzie to ułatwiało podejmowania potrzebnych, choć czasami trudnych decyzji a uczestnikom rynku mieszkaniowego przynieść może raczej dodatkowe wyzwania i problemy, związane choćby z tworzeniem przepisów prawa na potrzeby chwili. Nie trzeba chyba przypominać wielu tego typu przykładów z obecnej kadencji sejmu czy choćby trybu uchwalania pierwszej ustawy deweloperskiej w 2011 roku.

Groźna nowelizacja ustawy deweloperskiej

Potencjalnych zagrożeń dla rynku nieruchomości i branży deweloperskiej jest tu kilka, jednak najważniejszym wydaje się forsowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nowelizacja ustawy deweloperskiej, która co prawda w najnowszej wersji nie ma już prowadzić do zamknięcia otwartych rachunków powierniczych, jednak wiązać się będzie z koniecznością ponoszenia przez deweloperów dodatkowych kosztów.

Według najnowszej wersji propozycji nowelizacji ustawy, UOKiK proponuje powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, do którego deweloperzy mieliby odprowadzać składki – 1% kwot wpłaconych na rachunki powiernicze zamknięte i 5% kwot wpłaconych przez klientów deweloperów na rachunki otwarte. To oczywiście znaczące kwoty, które w obecnej sytuacji branży deweloperskiej mogłyby w znaczącym stopniu wpłynąć na skalę produkcji deweloperskiej. Nie ma również wątpliwości co do tego, że wbrew oczekiwaniom UOKiK deweloperzy będą próbowali przenieść przynajmniej część obciążenia na klientów kupujących mieszkania, podnosząc ich ceny.

Przekształcenie  użytkowania wieczystego we własność

Problemem dla uczestników rynku mieszkaniowego będą również konsekwencje uchwalonej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Co prawda ustawodawca w ekspresowym tempie poprawił zapisy ustawy i deweloperom nie będą już grozić dodatkowe koszty z tytułu zwrotu nadwyżki pomocy publicznej, jednak nowe przepisy z pewnością utrudnią życie tym, którzy będą chcieli zbyć lub nabyć mieszkanie w budynku stojącym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Nie będzie to możliwe bez zaświadczenia od dotychczasowego właściciela gruntu, na które w najlepszym razie trzeba będzie poczekać cztery miesiące.

Rosnące płace i brak robotników na budowach

Stabilizacji na rynku nieruchomości nie będzie służyć również sytuacja w branży budowlanej. Tu, mimo bardzo dobrej koniunktury związanej z potrójnym boomem budowlanym w mieszkaniówce, nieruchomościach komercyjnych i inwestycjach infrastrukturalnych, wyraźnie spada rentowność firm budowlanych i rośnie niepewność co do ich przyszłej sytuacji finansowej. Przyczynami tego stanu rzeczy są przede wszystkim problemy związane z niską podażą wysoko wykwalifikowanej siły roboczej i czynniki kosztowe, w tym przede wszystkim rosnące płace, a także drożejące materiały budowlane.

Sytuację może dodatkowo skomplikować liberalizacja dostępu do niemieckiego rynku pracy dla osób spoza Unii Europejskiej. Nowe regulacje dają takim osobom możliwość wjazdu i poszukiwania w Niemczech pracy przez pół roku. Jeśli to się uda, osoby te będą mogły pozostać tam na dłużej. Zmiany te budzą przede wszystkim obawy tych przedsiębiorców, którzy zatrudniają pracowników z Ukrainy, a tych w branży budowlanej jest bardzo dużo. Z danych MSWiA wynika, że tylko w 2017 roku na budowach zatrudniono 214 tysięcy pracowników z Ukrainy.

Również w zakresie kosztów budowy nie widać końca wzrostów. Według  prognozy Sekocenbud, kolejne lata przyniosą stały wzrost kosztów budowy budynków wielorodzinnych, w tym przede wszystkim robocizny, o blisko 20 procent do końca 2020 roku i materiałów budowlanych – tu przewidywany wzrost kosztów jest nieco mniejszy i wynosi niecałe 7 procent.

Brak gruntów budowlanych

Skomplikowana sytuacja będzie także na rynku gruntów budowlanych. Boom budowlany, zarówno w mieszkaniówce jak i nieruchomościach komercyjnych, widoczny na rynku od kilku lat w połączeniu z nowymi regulacjami prawnymi i planami rządu związanymi z realizacją inwestycji w ramach programu „Mieszkanie Plus” wywołał rosnący deficyt gruntów budowlanych i, co oczywiste, szybki wzrost ich cen.

Tzw. „specustawa mieszkaniowa” z 5 lipca 2018 r., ułatwiająca odrolnienie gruntów położonych w granicach miast, poprawiła nieco sytuację, częściowo neutralizując negatywny wpływ wcześniejszych regulacji ograniczających możliwość nabywania i zabudowy gruntów rolnych, jednak deficyt gruntów pod zabudowę nadal wskazywany jest przez deweloperów jako jedna z głównych barier rozwoju.

Niskie stopy stymulują rynek kredytowy

Optymistycznie natomiast można spoglądać na sytuację na rynku kredytów hipotecznych. Z wypowiedzi członków Rady Polityki Pieniężnej wynika, że wobec stabilnej sytuacji makroekonomicznej prawdopodobieństwo zmian wysokości stóp procentowych w perspektywie kilku kolejnych kwartałów jest niskie. Istnieją oczywiście ryzyka wzrostu inflacji, związane z zapowiadaną, po czym odwoływaną podwyżką cen energii czy wysokim tempem zadłużania się gospodarstw domowych, ale póki co poziom inflacji kształtuje się znacznie poniżej celu inflacyjnego.

To oznacza, że jeden z najważniejszych czynników kształtujących obecną sytuację na rynku mieszkaniowym będzie dalej działał. Co więcej, dane z rynku mieszkaniowego dotyczące wysokości czynszów w najmie prywatnym pokazują, że poziom czynszów, podobnie jak poziom cen mieszkań, konsekwentnie rośnie, a opłacalność inwestowania w mieszkania na wynajem utrzymuje się na stabilnym poziomie.

Pewnym wyzwaniem dla uczestników rynku kredytów hipotecznych może okazać się natomiast nowelizacja Rekomendacji S KNF, w której regulator wprowadza de facto wymóg indywidualnego ubezpieczenia wkładu własnego niższego niż  20% w miejsce praktykowanego dzisiaj przystąpienia do ubezpieczenia grupowego. Może to stanowić barierę dla części potencjalnych kredytobiorców.

Co zatem czeka nas na rynku mieszkaniowym? Wiele wskazuje na to, że będzie to najtrudniejszy od kilku lat okres dla branży deweloperskiej. O ile nie będziemy mieć do czynienia z dynamicznymi zmianami politycznymi, w tym regulacyjnymi i gospodarczymi w otoczeniu rynku mieszkaniowego, sytuację na rynku kształtować będzie z jednej strony spowolnienie gospodarcze, które może mieć negatywny wpływ na wysokość popytu na mieszkania, również przez obniżenie gotowości potencjalnych kredytobiorców do zaciągania długoterminowych zobowiązań.

Z drugiej strony rosnące koszty, wynikające zarówno z planowanych nowych regulacji, sytuacji na rynku gruntów pod zabudowę wielorodzinną, jak i stanu branży budowlanej, nie pozostawią miejsca na ewentualne obniżki cen i promocje. Na rynkach największych polskich aglomeracji możemy mieć zatem do czynienia ze słabnącą dynamiką wzrostów cen mieszkań i jednocześnie z dalszym ograniczeniem wolumenu obrotu.