Relacja z 91 webinaru PAB WIB: Optymalny model wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego w kontekście rekompensaty za przedpłatę
Wybór formuły oprocentowania kredytu hipotecznego
Otwierając spotkanie dr Piotr Wybieralski zaznaczył, że podczas wyboru formuły oprocentowania kredytu hipotecznego gospodarstwa domowe przedkładają wysokość początkowych rat ponad ryzyko stopy procentowej. Istotne w tym kontekście są też oczekiwania w zakresie kształtowania się poziomu rynkowych stóp procentowych oraz ogólna kondycja finansowa kredytobiorcy.
Klienci o relatywnie wysokim dochodzie częściej wybierają kredyty zmiennoprocentowe, podczas gdy kredytobiorcy o mniejszych możliwościach absorbcji ryzyka skłaniają się ku kredytom stałoprocentowym.
Od strony podażowej, na kształt oferty kredytowej wpływa struktura pasywów, z drugiej strony – jest ona formowana pod wpływem rodzaju udzielanych kredytów. W przypadku posiadania zobowiązań o krótkim terminie zapadalności – dominuje zazwyczaj oferta kredytów zmiennoprocentowych.
W badaniach wskazuje się również, że w warunkach możliwości pełnego zabezpieczenia ryzyk finansowych, instytucje w równym zakresie traktowałyby podaż kredytów na zmiennej oraz stałej stopie procentowej.
Od strony standardu oprocentowania kredytów hipotecznych, w latach 2021 – 2024 w 13 na 15 krajach objętych badaniem dominowało udzielanie kredytów hipotecznych stałoprocentowych, przy czym różnice polegały na okresie związania stałą stopą procentową. Rynki, na których zauważalnie wzrosła popularność kredytów stałoprocentowych to: Grecja, Rumunia i Polska.
Rys. 1 Ewolucja formuły oprocentowania udzielonych kredytów mieszkaniowych w Polsce w latach 2019-2024
Jeszcze do 2021 r. w Polsce zdecydowana większość kredytów hipotecznych zaciągana była na zmienną stopę.
Od 2022 r. – także ze względu na oczekiwania KNF – nastąpiła zmiana popytu w kierunku stałej stopy – nie tylko w zakresie nowo udzielanych kredytów, ale także poprzez aneksowanie starych umów.
W Polsce zdecydowanie dominują kredyty o 5 letnim okresie związania stopą. W ocenie banków, uregulowanie możliwości pobierania rekompensaty za wcześniejszą spłatę, pozwoliłoby na wydłużenie okresu związania stałą stopą do 10 lat.
Determinanty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego
W ocenie dr. P. Wybieralskiego, kluczowe determinanty ryzyka przedwczesnej spłaty kredytu to: (i) możliwość refinansowania dotychczasowego kredytu w warunkach spadających stóp procentowych na rynku; (ii) oczekiwania dotyczące kształtowania się poziomu stóp procentowych w długim okresie, (iii) wzrost wartości nieruchomości; (iv) wzrost poziomu ryzyka kredytowego), (v) spłata kredytu w wyniku sprzedaży domu związanej ze zmianą miejsca zamieszkania, zmianą liczebności rodziny, śmierci kredytobiorcy, (vi) wielkość kredytu, okres pozostały do jego spłaty, sezonowość, położenie geograficzne i in.
Zmiana poziomu stopy procentowej stanowi jeden z najważniejszych bodźców motywacyjnych wpływających na tempo przedpłat, zaś reakcję kredytobiorców na zmiany stóp procentowych ilustruje tzw. „krzywa S”
Rys. 2 Krzywa „S” odzwierciedlająca zachowania kredytobiorców przy refinansowaniu w warunkach zmiany stóp procentowych
Na osi X przedstawiono różnice odsetkowe, które kredytobiorca może osiągnąć poprzez refinansowanie kredytu. W następstwie spadku rynkowej stopy procentowej będą to dodatnie różnice w rentowności (część prawa wykresu). Z kolei wzrost poziomu rynkowej stopy procentowej, zniechęca do refinansowania – co ujęto w postaci negatywnych różnic odsetkowych (lewa części wykresu).
Na osi Y wskazano tempo przedpłat, reprezentowane przez wskaźnik CPR, który wyraża procent kapitału w skali roku, jakiego należy spodziewać się wcześniej. Należy zauważyć, iż część kredytobiorców refinansuje swoje kredyty również w sytuacji wzrostu rynkowych stóp procentowych, przy braku zachęt finansowych – wynika to z przedpłat o charakterze behawioralnym, niezwiązanych z bodźcami finansowymi.
Z kolei po prawej stronie osi X krzywa rośnie, gdyż wzrasta motywacja do refinansowania, a kredytobiorcy korzystają z tej możliwości. Krzywa S jest rosnąca do pewnego momentu, po czym się wypłaszacza.
Oznacza to, ze reakcja kredytobiorców na zmiany stóp procentowych ewoluuje w czasie i jest silnie uzależniona od aktualnego rynku. Stopy procentowe mogą zostać obniżone do niskiego poziomu i być utrzymywane na nim przez dłuższy okres.
W takim scenariuszu tempo przedpłat zazwyczaj gwałtownie rośnie w pierwszych miesiącach, jednak z czasem staje się ono mniej wrażliwe, ponieważ większość zainteresowanych kredytobiorców już zrefinansowała kredyt.
Wcześniejsza spłata kredytu – uwarunkowania prawne
Uregulowanie opcji wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredytu wynika z art. 25 ust. 6 Dyrektywy o kredycie hipotecznym, zgodnie z którym „W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie.”
W niektórych jurysdykcjach kwotę rekompensaty za przedpłatę kredytu opartego o stałą stopę uregulowano bardzo precyzyjnie.
Tab. 1 Sposób uregulowania rekompensat za przedpłatę w wybranych krajach europejskich
W Polsce ww. przepis został wdrożony przez art. 40 ust. 6 – 7 Ustawy o kredycie hipotecznym, którego dyspozycja wskazuje, że „6. W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie. 7. Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.”
W praktyce przepis ten jest martwy, bowiem nie jest możliwe powiązanie kosztu wcześniejszej spłaty z konkretnym kredytem. Obliczenie tego kosztu wiązałoby się z określeniem wartości godziwej danego kredytu – co z kolei jest niezrozumiałe dla przeciętnego konsumenta.
W rezultacie, ryzyko wcześniejszej spłaty jest uwzględniane w cenie wszystkich kredytów stałoprocentowej.
W ocenie prelegenta rekomendowana byłaby zmiana w przepisach UKH treści: „Rekompensatę, o której mowa (…) wylicza się jako łączna wartość iloczynu dyferencjału stopy swap z pierwszego dnia obowiązywania stałej stopy oraz stopy swap z dnia dokonywania przedpłaty w odniesieniu do ustalonego harmonogramu spłaty kredytu w poszczególnych okresach odsetkowych obowiązywania stałej stopy. Zmiana stóp procentowych stosowana do wyliczenia rekompensaty nie może być wyższa niż 4 punkty procentowe.”
Doświadczenia rynkowe związane z przedpłatą kredytów hipotecznych
Doświadczeniami dotyczącymi wcześniejszej spłaty kredytów podzielił się Konrad Kompa (mBank). W jego ocenie, tempo częściowych przedpłat jest obecnie nieco podwyższone, bo portfel kredytowy był budowany w okresie wyższych stóp procentowych, co jest motywacją do nadpłat kredytu.
Całkowite spłaty kredytów są jednak znacznie rzadsze, wpływ miałoby na to jedynie powstanie dużej dysproporcji pomiędzy stopami rynkowymi i kontraktowymi. Czynniki wpływające na wzrost tempa nadpłat/ wcześniejszych spłat kredytów to – obok poziomu oprocentowania – tempo wzrostu wynagrodzeń, poziom inflacji oraz wskaźnik ufności konsumentów, wpływający na ich skłonność do rozwiązywania poduszki finansowej i przeznaczania tego kapitału na nadpłatę kredytu.
W ocenie prelegenta, biorąc pod uwagę średni czas życia kredytu hipotecznego (około 12-13 lat), kluczowe z punktu widzenia rozwoju rynku byłoby zapewnienie 10-letniego okresu związania stopą, jako że przewidywalność poziomu raty w tym okresie jest dla konsumenta kluczowa.
W odpowiedzi na pytanie, jakie są konsekwencje wcześniejszej spłaty kredytu ze strony banku, prelegent wskazał, że bank, udzielając kredytu, musi dopasować do niego źródło refinansowania, aby nie brać na siebie ryzyka stopy procentowej.
Jeżeli bank dopasuje do siebie te profile stóp, a aktywo zniknie z bilansu banku – bank nie ma źródła przychodów odsetkowych, które pozwoliłoby spłacić koszt refinansowania tego kredytu. Stąd postulat sektora o efektywne umożliwienie poboru rekompensaty za wcześniejszą spłatę.
Wobec już dokonanych i zapowiadanych obniżek stóp procentowych NBP powstaje pytanie, czy można się spodziewać powtórnego wzrostu zainteresowania kredytami zmiennoprocentowymi.
W ocenie Konrada Kompy nie jest to pewne ze względu na odwrócenie krzywej dochodowości, której kształt determinuje zachowania konsumentów. O ile przy normalnym kształcie krzywej stopy procentowe na krótkie okresy są niższe niż stopy procentowe na dłuższe okresy, na rynku polskim od 2022/2023 r. stopa 5-letnia jest niższa niż stopa oprocentowania zmiennego.
Oznacza to, że kredyty stałoprocentowe są przeciętnie tańsze od kredytów zmiennoprocentowych i wciąż bardziej atrakcyjne dla klientów.
Pełny zapis webinaru jest możliwy do odtworzenia na stronie www.pabwib.pl
Raport badawczy można pobrać ze strony: https://pabwib.pl/produkt/optymalny-model-wczesniejszej-splaty-kredytu-hipotecznego-w-kontekscie-rekompensaty-za-przedplate/
