Rekordowy rok w hipotekach i 50. edycja Raportu AMRON-SARFiN

Bieżąca edycja kwartalnego Raportu AMRON-SARFiN, publikowanego przez Centrum AMRON i Związek Banków Polskich, to już jego 50. odsłona.

‒ Przez ostatnie 13 lat systematycznie, co kwartał, dostarczamy Państwu aktualne informacje o akcji kredytowej polskich banków w obszarze finansowania nieruchomości mieszkaniowych oraz o trendach i cenach transakcyjnych na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Niezmiennie wskazujemy także inicjatywy służące poprawie efektywności rozwiązań w sferze finansowania budownictwa mieszkaniowego służące rozwojowi i stabilności polskiego rynku.

W najnowszej, szczególnej edycji Raportu prezentujemy wyniki czwartego kwartału i całego roku 2021, a ponadto pokazujemy zdecydowanie dłuższą perspektywę, sięgającą do naszego Raportu nr 1 z listopada 2009 roku, szczególnie przydatną jako punkt odniesienia w analizie dynamicznych zmian, które obserwujemy na rynku w ostatnich miesiącach – mówi dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Czytaj także: Przed XVIII Kongresem Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych; co czeka rynek w 2022 roku?

Najwyższy wynik w historii polskiego rynku kredytów hipotecznych

Jak wynika z Raportu, rok 2021 okazał się dla segmentu kredytów hipotecznych oraz dla rynku mieszkaniowego w ogóle rokiem bardzo dobrym ‒ pomimo utrzymującego się stanu zagrożenia pandemicznego. Z kwotą ponad 85,7 mld złotych, sektor bankowy osiągnął najwyższy w historii polskiego rynku kredytów hipotecznych wynik akcji kredytowej, który okazał się o 41% wyższy niż w rekordowym dotychczas roku 2019.

W 2021 roku banki udzieliły łącznie 256 456 nowych kredytów mieszkaniowych i jest to najlepszy wynik osiągnięty przez sektor bankowy od roku 2008 ‒ o jedną czwartą wyższy niż w roku 2020.

W ostatnim kwartale 2021 roku zaobserwowano jednak pewne osłabienie akcji kredytowej. Zamknął się on nieco niższymi wynikami w stosunku do III kwartału. Liczba kredytów mieszkaniowych wyniosła 63 918 sztuk ‒ o 6,49% mniej w porównaniu do poprzedniego kwartału, a wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 22,453 mld zł, co oznacza spadek o 777 mln zł, (-3,34% w odniesieniu do poprzedniego kwartału).

Z kwotą ponad 85,7 mld złotych, sektor bankowy osiągnął najwyższy w historii polskiego rynku kredytów hipotecznych wynik akcji kredytowej

Rok 2021 przyniósł kontynuację trendu wzrostowego średniej wartości kredytu hipotecznego. Jego przeciętna wartość w ciągu 12 miesięcy wyniosła 334 119 zł i była to również najwyższa średnioroczna wysokość kredytu hipotecznego notowana w badaniach Centrum AMRON. Ponadto, w samym IV kwartale średnia wysokość kredytu sięgnęła już 350 tys. zł, co znacząco obrazuję sytuację w sferze cen nieruchomości i rozpędzoną inflację.

Wpływ stóp procentowych na rynek kredytów mieszkaniowych

Jak zauważają eksperci Centrum AMRON, dla tak wysokiej akcji kredytowej obserwowanej w całym roku 2021, nie bez znaczenia była seria obniżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej jeszcze w roku 2020, co skutkowało historycznie niskim oprocentowaniem kredytów.  W połączeniu z dynamicznie rosnącą  inflacją, niskie stopy procentowe przekreśliły sensowność i opłacalność oszczędzania na lokatach bankowych.

Dodatkowym bodźcem zachęcającym do decyzji o zakupie nieruchomości mogły także być konsekwentne ‒ aż do września 2021 roku ‒ zapewnienia prezesa NBP o stabilności stóp procentowych przez co najmniej kilkanaście kolejnych miesięcy. W efekcie na koniec 2021 roku łączna liczba czynnych kredytów mieszkaniowych osiągnęła poziom 2 548,5 tys.  sztuk, a całkowity stan zadłużenia z tego tytułu wyniósł 511,3 mld zł.

‒ Ostatni kwartał 2021 roku zaskoczył – zwłaszcza liczącą około 340 tys. osób grupę „świeżo upieczonych” kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty w okresie od II kwartału 2020 roku do III kwartału 2021 roku  Na koniec roku 2020 średni koszt kredytu wynosił  2,49%, a na koniec roku 2021 – już 4,70%, co przy zaciągniętym dopiero co kredycie o średniej wartości 330 tys. złotych oznacza wzrost miesięcznego kosztu obsługi kredytu o 607 złotych.

A przecież można się spodziewać, że Rada Polityki Pieniężnej, której trzykrotne decyzje o podwyższeniu podstawowych stóp procentowych w miesiącach październiku, listopadzie i w grudniu 2021 roku doprowadziły do tak drastycznego wzrostu kosztów obsługi kredytu, jeszcze nie zakończyła cyklu podwyżek.

Na koniec roku 2020 średni koszt kredytu wynosił  2,49%, a na koniec roku 2021 – już 4,70%

Przy okazji publikacji kilku poprzednich Raportów AMRON-SARFiN w trakcie towarzyszących temu konferencji prasowych przestrzegaliśmy przed takim scenariuszem, a ZBP uruchomił także kampanię informacyjną wyjaśniającą zasady działania zmiennych stóp procentowych.

Niemniej, sytuacja kredytobiorców nie jest niepokojąca. Banki, podejmując decyzje kredytowe, analizowały zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego również dla scenariuszy spłaty udzielanych kredytów przy zakładanym wzroście stóp procentowych o 200 ‒ 250 punktów bazowych – komentuje dr Jacek Furga. 

Czytaj także: Nieruchomości – przespana szansa rozwoju rynku finansowego w Polsce

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych

Seria podwyżek stóp procentowych NBP dokonanych w czwartym kwartale 2021 roku wywołała blisko dwukrotny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Poziom oprocentowania kredytów notowany na koniec ubiegłego roku był jednak nadal znacznie niższy od oprocentowania kredytów złotowych zaciąganych w szczycie poprzedniego cyklu koniunkturalnego na rynku mieszkaniowym, przekraczającego poziom 8%.

Na koniec roku 2021 koszt kredytu hipotecznego odpowiadał poziomowi oprocentowania kredytów notowanego w roku 2013, a więc w początkowym okresie obecnego boomu na rynku mieszkaniowym. Zgodnie z opiniami analityków, docelowy poziom stopy procentowej w sytuacji wysokiej i rosnącej inflacji to 4%, a nawet 5%.

Biorąc zatem pod uwagę utrzymujący się od dłuższego czasu stały poziom marży bankowej, można spodziewać się dalszego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych do poziomu 6 ‒ 7%.

Wzrosło także zainteresowanie klientów kredytami z okresowo stałą stopą procentową. W całym roku 2021 takich umów podpisano 15 781

Na koniec IV kwartału 2021 średnia marża ofertowa modelowego kredytu hipotecznego (300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,16%, czyli nieznacznie spadła (o 0,01 p.p.) wobec poziomu notowanego w końcu III kwartału 2021 roku. W odniesieniu do stanu na koniec analogicznego okresu 2020 roku, średnia marża kredytu hipotecznego była zaś niższa o 0,12 p.p.

Kredyty ze stałą stopą procentową

W obliczu rosnącej inflacji i stóp procentowych wzrosło także zainteresowanie klientów kredytami z okresowo stałą stopą procentową. W całym roku 2021 takich umów podpisano 15 781, z czego 12 842 umów dotyczyło nowo udzielonych kredytów (5% portfela nowych umów), a 2 939 to aneksy zmieniające stopę procentową obsługiwanych kredytów.

Jak zauważają eksperci Centrum AMRON, banki zaczęły oferować takie kredyty już w roku 2020, stąd na koniec roku 2021 w ich portfelach czynnych było ponad 30 tys. kredytów o stałej stopie o łącznej wartości przekraczającej 7,1 mld złotych i można oczekiwać, że w kolejnych okresach zobaczymy przyrosty w tej kategorii wierzytelności.

Rekordowa liczba oddanych inwestycji mieszkaniowych, wzrost cen

Rok 2021 był także wyjątkowo udany dla sektora deweloperskiego, który zakończył go rekordową  liczbą oddanych do użytkowania mieszkań, sięgającą prawie 235 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych. Dla porównania, takie wyniki osiągało budownictwo mieszkaniowe w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku.

Cały rok upłynął natomiast pod znakiem wzrostowego trendu cen nieruchomości mieszkaniowych, których apogeum obserwowaliśmy w IV kwartale. Z danych Centrum AMRON wynika, że IV kwartał przyniósł kolejne podwyżki cen mieszkań na większości rynków największych polskich miast. Największe wzrosty odnotowano na rynkach warszawskim i wrocławskim, gdzie wzrosty cen osiągnęły poziom odpowiednio 3,20% i 3,34% wobec wartości notowanych kwartał wcześniej.

W relacji do analogicznego okresu 2020 roku, największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano w Krakowie – 15,85%, Wrocławiu – 13,42% i Gdańsku – 13,14%. W Warszawie różnica ta wyniosła 9,93% i był to najniższy wzrost wśród największych polskich miast.

(Sektor deweloperski zakończył rok 2021) rekordową  liczbą oddanych do użytkowania mieszkań, sięgającą prawie 235 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych

‒ W 2018 roku nominalna wysokość cen 1 metra kwadratowego mieszkań w poszczególnych miastach przekroczyła psychologiczną barierę, wyznaczoną przez maksima cen notowane w szczycie poprzedniego cyklu koniunkturalnego z pierwszejpołowy roku 2008.

Obecnie, w badanych największych miastach Polski poziom cen nominalnych jest wyższy od 26,31% w Warszawie ‒ do aż 47,87% w Gdańsku ‒ od cen z tego okresu. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę inflację okaże się, że w większości badanych miast  realny poziom cen  jest nadal wyraźnie niższy od notowanego w 2008 roku – tłumaczy Jerzy Ptaszyński, dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości w Centrum AMRON.

Sektor mieszkań na wynajem a pandemia

Zdecydowanie bardziej podatnym na turbulencje wywołane skutkami pandemii okazał się być segment mieszkań na wynajem. IV kwartał 2021 roku był trzecim z kolei okresem odbudowy przed pandemicznego poziomu stawek czynszów w najmie prywatnym we wszystkich badanych miastach.

Po okresie zawirowań związanych z pandemią COVID-19, rynek ponownie osiągnął równowagę. W większości miast wysokość czynszów wróciła do poziomu sprzed pandemii.

W ujęciu rocznym największą dynamikę wysokości czynszów zanotowano w Krakowie (o 15,42%) i w Warszawie (o 13,23%). W tym samym okresie najwolniej rosły czynsze w Poznaniu (o 4,45%).

Prognozy ekspertów Centrum AMRON

Jak zauważają eksperci Centrum AMRON w Raporcie, na dzień dzisiejszy trudno ocenić, czy 2022 będzie okresem kontynuacji dotychczasowych trendów. Prognozowanie rozwoju sytuacji w dłuższym okresie jest utrudnione w nowej rzeczywistości gospodarczej przy inflacji przekraczającej 9%, rosnącej stopie referencyjnej NBP i wdrażanym Polskim Ładzie, który znacząco wpłynie na zdolność kredytową Polaków. Na te czynniki ekonomiczne nakładają się efekty trwającej wciąż pandemii i konflikt zbrojny w Ukrainie, którego czarny scenariusz zaczął się już realizować.

Niemniej, w 50. edycji Raportu zawarto szereg analiz podsumowujących i poddających krytycznej ocenie sytuację na rynku finansowania nieruchomości, jak również propozycje inicjatyw mających na celu poprawę efektywności rozwiązań w sferze finansowania budownictwa mieszkaniowego.

Kwestie te będą omawiane w czasie XVIII Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, którego pierwsza część odbędzie się 28 lutego 2022 roku.

Pełny, jubileuszowy Raport AMRON-SARFiN podsumowujący IV kwartał i cały rok 2021 jest dostępny na stronach Centrum AMRON i Związku Banków Polskich.

Informacje o kampanii informacyjnej ZBP na temat skutków inflacji i zasad działania zmiennych stóp procentowych dostępne są pod adresem www.bankiwpolsce.pl/inflacja