Przed XVIII Kongresem Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych; co czeka rynek w 2022 roku?

Robert Lidke: Rok 2021 zapisał się jako rekordowy, zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i kredytowym. Ale od października 2021 roku mamy cykl podwyżek stóp procentowych. Jak to zmienia sytuację na rynku mieszkaniowym?

Dr Jacek Furga: Pierwszy mój komentarz na ten temat, że oto rok 2021 zakończył się ogromnym sukcesem sektora bankowego, który udzielił ponad 250 tysięcy kredytów ‒ był przez wielu trzeźwo myślących komentatorów oceniany w ten sposób, że nie wiadomo czy się z tego cieszyć, czy też martwić.

To były oceny wyrażane już w kontekście trzech decyzji RPP, od października do grudnia 2021 roku, które świadczyły, że koszt kredytów będzie coraz droższy.

Te 250 tysięcy zawartych umów zawarto po bardzo niskiej cenie. W roku 2020 od kwietnia i do października w 2021 roku stopy procentowe były dodatkowo obniżone przez Radę Polityki Pieniężnej w wyniku pandemii. 

Stąd możliwy szok dla wielu kredytobiorców, którzy przez kilka czy kilkanaście miesięcy obsługiwali relatywnie tani kredyt ‒ bo teraz, po piątej decyzji RPP, ich koszt obsługi kredytu wzrasta o kilkaset złotych miesięcznie.

Dodajmy też, że prezes NBP prof. Adam Glapiński nie wyklucza, że stopy procentowe w tym roku będą na poziomie 4%, a być może nawet wyższym.

‒ Wszystko na to wskazuje, że to nie jest ostatnia decyzja o podwyżce, więc rzeczywiście koszt kredytu będzie szedł do góry. Oczywiście decyzje kredytowe banków podejmowane są zawsze po pewnej analizie stress testów, bo przecież bankowcy nie rozdają pieniędzy „bezmyślnie”, tylko analizują, czy kredytobiorca ma zdolność kredytową na okoliczność wzrostu obsługi kosztów kredytu.

W styczniu 2022 roku poziom zapytań w bankach o kredyt hipoteczny zmniejszył się o 1/5 w relacji do średniego stanu z poprzednich miesięcy

Jeszcze dzisiaj „tragedii nie ma”, ale każda kolejna podwyżka, o kolejne 0,5 pkt procentowego, czy też dwa razy po 0,5 pkt procentowego, albo jeszcze więcej, może oznaczać, że przyjdzie jeszcze czas wyrzeczeń dla dzisiejszych kredytobiorców. To jest temat dla tych, którzy już te kredyty zaciągnęli.

Pytanie jak zachowają się ci, którzy przed taką decyzją stoją, do takiej decyzji się przygotowywali w zupełnie innym otoczeniu inflacyjnym, w zupełnie innym otoczeniu gospodarczym.

Mają przede wszystkim mniejszą zdolność kredytową.

‒ Oczywiście tak i pierwsze tegoroczne dane, które opublikowało Biuro Informacji Kredytowej pokazują, że w styczniu 2022 roku poziom zapytań w bankach o kredyt hipoteczny zmniejszył się o 1/5 w relacji do średniego stanu z poprzednich miesięcy. Jest to już jakiś sygnał, że nowych kredytów hipotecznych w roku 2022 będzie mniej.

Czytaj także: Po podwyżkach stóp procentowych zdolność kredytowa Polaków topnieje; banki pożyczą aż o 130 tys. zł mniej

Ale jeżeli ktoś bardzo chce kupić mieszkanie, to jest jeszcze kredyt ze stałą stopą procentową. Portal aleBank.pl namawiał na swoich stronach do tego typu kredytu od dawna. Nawet w połowie 2021 roku warto było zdecydować się na ten kredyt. Natomiast czy teraz nie jest już zbyt drogo?

‒ Jest oczywiście drożej niż przed kilkoma miesiącami, ale może być jeszcze drożej. Też sugerowaliśmy taką decyzję w wielu wystąpieniach, również na konferencjach prasowych, prezentując kolejne raporty AMRON-SARFIN ‒ uwaga na zmienną stopę, bo ona jest właśnie zmienna i jeśli się zmieni, to raczej w górę niż w dół.

Choć jeszcze niedawno prezes Adam Glapiński mówił, że być może pójdziemy w ujemne stopy, co dzisiaj przypomina się w wielu publikacjach. I rzeczywiście NBP tworzył atmosferę bezpieczeństwa, pewności, stabilności stóp procentowych na okres co najmniej dwóch – trzech lat. A okazało się, że realia są inne.

Warto zapewnić sobie pewną stabilizację, spokój i wiedzieć na co mnie będzie stać

My przed tym ostrzegaliśmy i gdyby ktoś się zdecydował na taki kredyt w momencie, w którym zgodnie z najnowszą Rekomendacją S, czyli od 1 lipca 2021 roku praktycznie każdy bank komercyjny ma w swojej ofercie kredyt o okresowo stałej stopie na 5 albo na 7 lat, to dzisiaj by klaskał w dłonie i mówił, że ma najtańszy kredyt w Polsce.

Ponieważ cena kredytu o stałej stopie w lipcu 2021 roku  wynosiła 4% – 4,1%. Wtedy się wydawało, że to strasznie drogo, bo kredytobiorcy kupowali nowe kredyty po 2,7% – 2,8%. Niektórzy więc się zastanawiali dlaczego mają płacić o 1 czy 1,5 pkt procentowego więcej? A dzisiaj jednak kredyt o stopie 4% to byłoby rzeczywiście osiągnięcie.

I jest to rozwiązanie na najbliższe dni, bo nawet jeśli stopy nie będą szły do góry jeszcze przez kilka czy więcej miesięcy, to na pewno nie będą spadały w najbliższym czasie. Warto więc zapewnić sobie pewną stabilizację, spokój i wiedzieć na co mnie będzie stać.

Jednocześnie zakładam, że przy tych wysokich stopach międzybankowych i koszcie kredytu banki byłyby skłonne do niewielkiej obniżki swojej marży, zwłaszcza  dla kredytów, które będą stabilne i zaciągane na 5 czy 7, a być może na 10 lat, na stałą stopę.

Czytaj także: Czas na szybką decyzję o zaciągnięciu kredytu ze stałą stopą procentową?

Boom na rynku mieszkaniowym wynika m.in. z tego, że klienci wycofali pieniądze z lokat bankowych, które były praktycznie nieoprocentowane. Teraz z kolei pojawia się obawa związana z tzw. bańką na rynku mieszkaniowym.  Jak Pan to ocenia? Czy mieszkania nadal będą dobrze chronić przed inflacją?

‒ Myślę, że mieszkania nadal będą dobrze chronić przed inflacją, która niestety nie hamuje, ale nadal rośnie. Więc z jednej strony będzie drogo, będzie drogi kredyt i ceny będą rosły, choć może nie tak szybko jak w ostatnich 2 ‒ 3 latach, jednak wzrost cen mieszkań wyhamuje i to znacząco.

Natomiast nie zapominajmy, że na ceny mieszkań mają wpływ rosnące koszty pracy, rosnące koszty materiałów i wszystkie inne czynniki związane z inflacją. A z drugiej strony pojawiają się instytucjonalni inwestorzy, którzy zapewniają popyt na mieszkania.

Ponadto jeszcze pojawiają się ci nabywcy, którzy nadal dysponują własnymi oszczędnościami i mimo pierwszych ruchów w bankach, że stopy dla lokat i oszczędności idą lekko w górę, to nadal jest to mało pocieszające w relacji do wysokiej inflacji. Czyli nadal będą chętni, którzy będą chcieli w mieszkaniach zabezpieczyć swoje oszczędności.

W ostatnich dniach podnosi się kwestię pewnego rodzaju form pomocy i różnych rozwiązań prawnych, które miałyby chronić osoby z kredytami złotowymi przed skutkami gwałtownego wzrostu rat kredytowych. Czy te pomysły też będą omawiane w czasie Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych?

‒ Jeśli właśnie czytam, że są propozycje, aby banki dopłacały do rat kredytów złotówkowiczom przez 12 lub 36 miesięcy, a ktoś inny chce zablokować możliwość wzrostu wskaźnika WIBOR, to wydaje mi się, że trzeba się do tego odnieść.

Podczas Kongresu mieliśmy głównie mówić o kredycie ze stałą stopą procentową, ale już uprzedzam naszych panelistów, że w dyskusjach będziemy się też odnosić i do tego typu pomysłów.

Czytaj także: XVIII Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych