Polityka mieszkaniowa państwa – zmarnowanych 25 lat?

Mieszkanie jest towarem czy dobrem społecznym? Na tak postawione pytanie odpowiedział jednoznacznie prof. Marek Bryx, ze Szkoły Głównej Handlowej – „Jest towarem”.

Jednak, jak stwierdził, jeśli państwo chce sprawić, aby było dobrem społecznym, to musi uruchomić pewne mechanizmy rynkowe wspierające budowę mieszkań i oczywiście zaangażować odpowiednie środki finansowe.

Po co psuć to, co dobrze działa?

Prof. Marek Bryx przypomniał szereg programów mieszkaniowych od początku lat ’90 i postawił pytanie – jaki program jest potrzebny w 2023 roku?

Przypomniał badania przeprowadzone wspólnie ze ZBP wśród młodych ludzi. Wynika z nich, że 97% młodych Polaków chce mieć własne mieszkanie.

Jednak obecnie coraz częściej mówi się o tym, aby zachęcać młodych ludzi nie do kupowania, a do wynajmowania mieszkań.

„Jeśli tak” – mówił prof. Marek Bryx – „to stwórzmy szansę, żeby powstawały mieszkania na wynajem. Do tej pory nawet nie musieliśmy tworzyć tej szansy, bo mieszkania na wynajem powstawały bez zachęt. Powstał ogromny rynek, mamy kilkaset tysięcy mieszkań na wynajem. Powstaje więc pytanie – dlaczego staramy się to zatrzymać metodami nie do końca rynkowymi?”

Czytaj także: Kredyt hipoteczny jest produktem dla średnio i dobrze zarabiających Polaków

Potrzebna wola regulatora do pobudzenia bankowości hipotecznej

Do kwestii banków hipotecznych i listów zastawnych odniósł się Jacek Bartkiewicz, prezes Komisji Etyki ZBP.

„Dopóki mamy nadpłynność sektora bankowego, a do tego dzisiaj – w kontekście pandemii – państwo rozsypuje nasze pieniądze, co pogłębia tę nadpłynność, to trudno mówić o rozwoju bankowości hipotecznej. Proszę pamiętać, że u progu pandemii sektor miał ok. 100  miliardów złotych nadpłynności”.

Jacek Bartkiewicz przypomniał los banku hipotecznego w Banku Śląskim. Bank zaczął działać, ale kiedy okazało się, że można z bieżących depozytów finansować taniej kredytowanie hipoteczne – to bank hipoteczny zniknął.

Zgodził się z wyrażonym przed debatą poglądem prof. Leszka Pawłowicza, że dopóki nie będzie ciśnienia nadzorczego na pewne prawidłowości w zakresie struktury bilansów banków finansujących nieruchomości, to listy zastawne w Polsce „nie ruszą”.

Czytaj także: Jak wycenić mieszkanie, a jak dom?

Kasy budowlane – mogło być tak dobrze

Jacek Bartkiewicz stwierdził również, że straciliśmy 25 lat temu możliwości rozwoju kas budowlanych. Gdyby je wtedy wprowadzono, nie byłoby tak wielkiego problemu w mieszkalnictwie, jaki jest obecnie.

Jego zdaniem istotne jest wspieranie długoterminowych oszczędności na cele mieszkaniowe, na cele emerytalne.

„To tym się państwo powinno zająć, a banki komercyjne, te specjalistyczne wspólnie z całym sektorem dewelopersko-budowlanym z problemem mieszkaniowym dadzą sobie radę”- mówił.

„Jak ja słyszę, że trzeba opodatkować tych, którzy budują na wynajem, to jest to straszne” – wyraził swoje zdumienie wobec ostatnich rządowych pomysłów.

„Jeżeli wybuduje się dużo mieszkań,  to cena wynajmu spadnie. To jest rynek, to jest prosta sprawa” – podsumował ten wątek Jacek Bartkiewicz.

W kwestii mieszkań na wynajem powiedział: „Trzeba tłumaczyć młodym, że obciążenie siebie i rodziny na 30 lat kredytem – to być może nie jest najlepszy pomysł na życie. Bo to powoduje, że ich mobilność jest mniejsza, bo nie mogą zmienić miejsce zamieszkania, bo te pieniądze, które przeznaczą na kredyt mogliby użyć na realizację innych swoich potrzeb.”

Mówiąc o polityce mieszkaniowej państwa stwierdził, że potrzebne jest wsparcie bardziej regulacyjne niż bezpośrednie dopłaty. W jego opinii każda dopłata powoduje wzrost kosztów budowy i docelowo wzrost kosztów mieszkania.

Według Jacka Bartkiewicza – dla ludzi, których nie stać na kredyt, powinny być mieszkania komunalne, których jednak nie wolno kupić. Ten zasób mieszkaniowy powinien być tworzony i zarządzany przez samorząd lokalny. Mieszkania komunalne powinny mieć maksymalnie 2-3 pokoje.

Czytaj także: Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: zmiany klimatyczne a podaż nowych mieszkań

Polityka mieszkaniowa i populizm

Wiele gorzkich słów pod adresem polityków i dotychczasowej polityki mieszkaniowej wypowiedział Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

Na wstępie stwierdził, że w Polsce zapomnieliśmy o solidarności społecznej. Jak zauważył, ludzie w naszym kraju zamiast dyskutować o tym, jak rozwiązać problemy – kłócą się.

W jego opinii, w kwestii problemów mieszkaniowych rozwiązania na trzy miesiące lub na dwa lata są kompletnie bezsensowne.

„W pewnych, kilku sprawach, o których zresztą mówi polska Konstytucja trzeba się porozumiewać” – mówił prezes ZBP

Zdaniem Krzysztofa Pietraszkiewicza rozmowę trzeba zacząć od polityki społeczno-gospodarczej. Jak zauważył nie da się zbudować systemu oszczędzania przy wysokiej inflacji.

„Jak powiedział w latach ’50 ówczesny kanclerz Niemiec do swoich obywateli – oszczędzaj, a my zrobimy wszystko, żeby udowadniać polityką monetarną i gospodarczą, że oszczędzanie ma sens”.

Prezes ZBP przypomniał, że „dzięki odpowiedzialnej polityce rządów w RFN – Niemcy zgromadzili setki miliardów euro, a wcześniej marek w specjalnych instytucjach, które działały i działają według określonego reżimu”. Jak stwierdził, dlatego w Polsce warto naśladować te rozwiązania.

W jego opinii warto połączyć oszczędzanie na cele emerytalne, zdrowotne i edukacyjne z oszczędzaniem na mieszkanie, nie tylko dla siebie, ale także dla dzieci czy wnuków.

Kolejną sprawą, która poruszył były kapitały bogatych Polaków.

„To jest moje marzenie, żeby ktoś powiedział – proszę pana, proszę pani – potrzeby mieszkaniowe są w Polsce tak wielkie, że może zainwestujecie w nieruchomości? Zainwestujcie, nic wam nie grozi, nie będziecie ścigani z tego powodu, że macie trzy mieszkania czy pięć mieszkań. Budujcie lepiej tutaj, w Polsce, bo tu są potrzeby, niż w Portugalii czy w Hiszpanii […]. Nie słyszałem takiego zdania, a słyszałem – że jak wybudował pięć mieszkań, to pewnie ukradł, albo coś jeszcze gorszego zrobił”.

Czytaj także: Laureaci Nagrody Szklane Domy za rok 2021 oraz 2022

Kolejny temat, który poruszył prezes ZBP, to mieszkania na wynajem budowane przez zagranicznych inwestorów.

„Brakuje mieszkań, ale są instytucje z zagranicy, które biorą na siebie ryzyko walutowe, chcą kupować  całe bloki w dużych miastach i je wynajmować. I nagle zrobił się problem, że ktoś będzie miał 1% mieszkań na wynajem czy 2%,  bo zainwestował” – mówił Krzysztof Pietraszkiewicz i dodał:

„To znaczy, że my nie chcemy rozwiązać problemu mieszkaniowego tych, których nie stać na kredyt, ale są zdolni do tego, żeby płacić czynsz za mieszkanie.”

Prezes ZBP odniósł się także do pomysłów na kredyt zero lub dwa procent.

„Wszyscy na tej sali wiedzą, czym się to skończy.” W tym miejscu przypomniał kryzys subprime w USA, który był wynikiem tego, że udzielano kredytów nawet tym osobom, które nie miały zdolności kredytowej.

Na koniec stwierdził, że problemy, o których dzisiaj dyskutowano są „zarządzalne” i zaapelował o dobrą wolę w poszukiwaniu najlepszych rozwiązań dla polityki mieszkaniowej w Polsce.

Czytaj także: Prezes ZBP otwiera Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych

Jak wspierać budownictwo mieszkaniowe bez stymulowania wzrostu cen?

Dominik Wojdat, Dyrektor Real Estate EY-Parthenon w swoim wystąpieniu podczas debaty stwierdził, że segment mieszkań na wynajem w dostępnych cenach powinien być brany mocno pod uwagę w kwalifikacjach mieszkaniowych, zwłaszcza że był pomijany przez ostatnie dekady.

Prof. Leszek Pawłowicz w swoim wystąpieniu podał przykłady skutków błędnej polityki mieszkaniowej. Przywołał przykład Porugalii, gdzie w tym liczącym niewiele ponad 10 mln mieszkańców kraju, aż jeden milion mieszkań stoi pustych.

Inny przykład to Berlin, gdzie doprowadzono do patologii na rynku najmu.

„Obojętne czy to jest rynek najmu, czy to jest rynek finansowania nieruchomości, to on powinien w miarę równomiernie się rozwijać” zaznaczył prof. Leszek Pawłowicz.

W jego opinii wszelkie ingerencje państwa w rynek mieszkaniowy powinny mieć charakter antycykliczny.

Przypomniał program „Rodzina na Swoim”, w którym kredytobiorcy otrzymywali bardzo wysokie dopłaty do kredytu wtedy, kiedy była hossa na rynku nieruchomości.

„To był błąd, bo wtedy uruchomienie tego Programu powodowało dodatkowe zwiększenie popytu, a więc w skrócie rzecz biorąc – podatnicy dopłacali do tego, żeby nabywcy mieszkań mogli kupować je drożej”.

Czytaj także: Uroczystość wręczenia Medali Mikołaja Kopernika ZBP podczas XIX. Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych