Ostrożny krok w dobrą stronę

– Podczas prezentacji strategii określone zostały propozycje zmian legislacyjnych, które mają doprowadzić do zmian systemowych. Rząd przedstawił pakiet działań, które już się  dzieją i – co najważniejsze – przedstawił finansowanie – powiedziała nam Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

O tym, czy pieniądze publiczne zadeklarowane na realizację strategii są małe, czy duże, trwa dyskusja między zwolennikami teorii mówiącej, że szklanka została nieco napełniona i głoszącej, że jest niemal pusta. Przypomnijmy – rząd zadeklarował 6,7 mld zł w tym roku, za co zbudowane ma być 18 tys. mieszkań. Do tego mogą dojść 2 mld zł z Krajowego Planu Odbudowy.

Zmiana paradygmatu

– Jednym z kluczowych komponentów, choć nie jedynym, są pieniądze. Środki przeznaczane na budownictwo społeczne, komunalne, socjalne – generalnie realizowane przez podmioty publiczne – są coraz większe. Na pewno nie są na tyle duże, żeby zmienić sytuację na rynku w krótkim czy średnim terminie – mówi dr. hab. Bartłomiej Marona, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie.

Właśnie na budownictwie społecznym, komunalnym i socjalnym oraz najmie zinstytucjonalizowanym i społecznym koncentruje się rządowa strategia. Na te cele chce zapewnić finansowanie. Jej głównymi adresatami są ludzie znajdujący się w luce czynszowej. To osoby, czy gospodarstwa domowe, których nie stać na kredyt hipoteczny (ich dochody nie dają im wystarczającej zdolności kredytowej), a równocześnie zarabiają za dużo, żeby kwalifikować się do lokalu komunalnego. Według rządowych szacunków – to ok. 4 mln Polaków.

– Od kilku lat widzimy odejście od promowania popytu i kupna mieszkań. Doświadczenia poprzednich programów, zwłaszcza ostatniego popytowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, spowodowały zmianę podejścia i przejście na model, który zresztą rekomendowany jest przez Komisję Europejską, czyli wspierania budownictwa społecznego – podkreśla Bartłomiej Marona.

– Hasłem przewodnim strategii mieszkaniowej rządu jest zwiększenie dostępności mieszkań. Przedstawione zostały rozwiązania dla różnych grup społecznych. Skupiono się na mieszkalnictwie komunalnym i społecznym, czyli na segmentach dla osób z tzw. luki czynszowej – dodaje Aleksandra Krugły.

W strategii ważne jest to, że jest programem wsparcia podaży, gdy większość programów ostatniego 35-lecia, jak pamiętny „BK2”, koncentrowało się na wsparciu popytu. Ale nie jest pierwszym takim programem. Propodażowy miał być Narodowy Program Mieszkaniowy rządu PiS, który przyniósł marginalne efekty. Pamiętamy dobrze, jak ówczesny premier Mateusz Morawiecki zapowiadał budowę 100 tys. mieszkań w ramach sztandarowego programu „Mieszkanie Plus”, który mocno zaważył na szali wygranych przez PiS wyborów.

Niejedna babcia zachęcała wnuczkę (lub wnuczka), żeby nie wyjeżdżali za granicę, bo „nasz rząd wybuduje ci tanie mieszkanie”. Zamiast 100 tys. przez siedem lat działania programu powstało 3468 mieszkań, w 2023 r. w budowie było dodatkowo ponad 1,5 tys., a w przygotowaniu kolejne 2,8 tys. Balon pękł, choć PiS wprowadził kilka dobrych rozwiązań, m.in. bardzo obiecujące „mieszkanie za grunt” dla samorządów. Zdecydowała się z niego skorzystać zaledwie jedna gmina. Słowem – mechanizmy wspierania podaży nie zadziałały.

Nowe mechanizmy wsparcia

Jakie zatem mechanizmy wsparcia podaży znajdują się w nowej strategii? Wsparcie w budowie mieszkań mogą uzyskać społeczne inicjatywy mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego oraz spółdzielnie dla mieszkań lokatorskich, a także gminy na budowę mieszkań komunalnych i socjalnych. Generalnie mają być to mieszkania na wynajem, o czynszu niższym niż ludzie płacą w najmie prywatnym.

Strategia kładzie duży nacisk na rozwój mieszkalnictwa społecznego za pośrednictwem SIM-ów i TBS-ów. Z państwowego funduszu będą mogły otrzymać granty na poziomie 15-20% kosztów budowy, jak również preferencyjne kredyty z długim okresem spłaty, nawet na 50 lat. Oprocentowanie ma wynieść 1% dla społecznych mieszkań czynszowych, a 2% dla spółdzielczych. Rząd chce także, żeby spółdzielnie mieszkaniowe stały się ważnym graczem i korzystały różnego rodzaju rozwiązań. Mogą one – podobnie jak gminy czy organizacje pożytku publicznego – prowadzić SAN-y. Co to takiego?

– Takie rozwiązanie jest obecne w przepisach od 2021 r. To rodzaj społecznego pośrednictwa najmu. Gmina może zdecydować o utworzeniu społecznej agencji najmu, czyli podmiotu, który wydzierżawia mieszkania z rynku prywatnego, od prywatnych właścicieli i później oferuje je po obniżonym czynszu najemcom. Grupą docelową dla SAN jest właśnie przede wszystkim luka czynszowa – wyjaśnia Aleksandra Krugły.

– Gmina decyduje, do jakiej grupy swoich mieszkańców lokale po obniżonym czynszu z rynku prywatnego będą skierowane. I może zdecydować, że będą to grupy defaworyzowane, może wybierać grupy mocno osadzone w luce czynszowej albo np. przedstawicieli zawodów kluczowych, którzy mniej zarabiają, a np. gmina chciałaby ich utrzymać na swoim terenie, czy np. młode rodziny, żeby zapobiec migracji. Gmina może zdecydować o tym, że SAN będzie prowadziła spółka gminna albo zlecić to działanie w trybie ustawy ...