Nowe dane EBA: straty na ekspozycjach zabezpieczonych nieruchomościami w Europie
Rynek nieruchomości od wielu lat pozostaje jednym z najważniejszych obszarów zainteresowania europejskich organów nadzoru bankowego. Dotychczas analizy koncentrowały się przede wszystkim na zmianach cen mieszkań, dynamice akcji kredytowej, zadłużeniu gospodarstw domowych oraz jakości portfeli.
Nowa publikacja EBA uzupełnia ten obraz o zagregowane dane dotyczące strat na ekspozycjach zabezpieczonych nieruchomościami mieszkaniowymi i komercyjnymi. Dane zostały zestawione według kraju położenia nieruchomości i obejmują pełną populację banków na najwyższym poziomie konsolidacji w UE/EOG.
Publikacja została przygotowana w związku z wymogami rozporządzenia CRR i ma służyć ocenie, czy ekspozycje zabezpieczone nieruchomościami mogą korzystać z preferencyjnego traktowania kapitałowego.
Wielkość rynku nie oznacza większego ryzyka
Najciekawszym wnioskiem płynącym z danych EBA jest brak prostej zależności pomiędzy wielkością rynku a relacją strat do wartości ekspozycji. Największe portfele nie mają najwyższych wskaźników strat, choć ze względu na skalę mogą generować wysokie kwoty strat nominalnych.
Na koniec 2025 r. wartość ekspozycji zabezpieczonych nieruchomościami mieszkaniowymi przekraczała w Niemczech 1,37 bln EUR, we Francji 1,26 bln EUR, a w Holandii 661 mld EUR. Relacja strat do ekspozycji wyniosła tam odpowiednio około 0,03%, 0,06% i 0,01%.
Dla porównania – część znacznie mniejszych rynków odnotowała wskaźniki wielokrotnie wyższe. Skala rynku sama w sobie nie przesądza więc o poziomie relatywnych strat. Różnice mogą odzwierciedlać między innymi standardy kredytowe, strukturę portfela, koniunkturę gospodarczą i krajowe procedury odzyskiwania należności, jednak dane EBA nie pozwalają rozstrzygnąć, który z tych czynników ma największe znaczenie.
Czytaj także: 5,9 mld zł zaległych długów – budownictwo czeka na ożywienie popytu mieszkaniowego i środki na inwestycje z UE
Polska powyżej wyniku zagregowanego UE/EOG, ale daleko od skrajności
Według danych EBA wartość ekspozycji zabezpieczonych nieruchomościami mieszkaniowymi położonymi w Polsce wyniosła na koniec 2025 roku 84,5 mld EUR, a raportowane straty 90 mln EUR. Oznacza to wskaźnik równy około 0,11% wartości ekspozycji. Był to 11. najwyższy wynik spośród 30 analizowanych rynków UE/EOG.
Zagregowany wskaźnik dla całego obszaru wyniósł 0,059%, a więc polski rezultat był o około 79% wyższy w ujęciu względnym. Jednocześnie pozostawał znacznie poniżej poziomów odnotowanych w Grecji, Chorwacji i Rumunii.
Polska nie należy zatem do rynków o skrajnie wysokiej relacji strat, ale nie znajduje się również w grupie państw o najniższych wskaźnikach.
Rys. 1. Ranking państw UE/EOG według wskaźnika strat na ekspozycjach zabezpieczonych nieruchomościami mieszkaniowymi (XII 2025 r.; od najwyższego do najniższego):
Nieruchomości komercyjne generują wyższą relację strat
W przypadku nieruchomości komercyjnych położonych w Polsce wartość ekspozycji wyniosła 32,9 mld EUR, natomiast raportowane straty sięgnęły 163,6 mln EUR. W rezultacie wskaźnik strat osiągnął około 0,50%, czyli był 4,7 razy wyższy niż dla nieruchomości mieszkaniowych.
Polska miała 10. najwyższy wynik spośród 30 rynków UE/EOG. Zagregowany wskaźnik dla UE/EOG wyniósł 0,290%, co oznacza, że rezultat dla nieruchomości położonych w Polsce był o około 71% wyższy.
Rys. 2. Ranking państw UE/EOG według wskaźnika strat na ekspozycjach zabezpieczonych nieruchomościami komercyjnymi (od najwyższego do najniższego):
Wyższa relacja strat w segmencie komercyjnym nie jest wyłącznie polską specyfiką. W 24 z 30 analizowanych państw wskaźnik dla nieruchomości komercyjnych był wyższy niż dla nieruchomości mieszkaniowych.
Potwierdza to obserwacje prezentowane w ostatnich latach przez EBA, EBC oraz krajowe organy nadzoru, zgodnie z którymi to właśnie sektor nieruchomości komercyjnych pozostaje obecnie jednym z najbardziej wrażliwych segmentów rynku finansowego.
Znaczenie w tym kontekście mogą mieć między innymi: wyższa koncentracja pojedynczych ekspozycji, większa wrażliwość wycen na koszty finansowania i koniunkturę oraz zróżnicowana kondycja poszczególnych typów nieruchomości.
Polska powyżej zagregowanych wskaźników UE/EOG
Porównanie wskaźników strat dla Polski i całej UE pokazuje, że zarówno w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, jak i komercyjnych krajowy sektor bankowy osiąga wyniki nieco słabsze od średniej europejskiej. Różnice nie są jednak na tyle duże, aby można było mówić o podwyższonym ryzyku systemowym.
Znacznie większe rozbieżności obserwowane są pomiędzy poszczególnymi państwami Europy niż pomiędzy Polską a średnią UE.
Jednocześnie należy pamiętać, że opublikowane przez EBA dane mają charakter zagregowany i nie uwzględniają wielu czynników wpływających na poziom ryzyka, takich jak struktura wskaźników LTV, udział kredytów zagrożonych, charakterystyka kredytobiorców czy różnice w krajowych procedurach egzekucyjnych.
Rys. 3. Wskaźnik strat w Polsce i zagregowany wskaźnik UE/EOG – nieruchomości mieszkaniowe (RRE) i komercyjne (CRE):
Agnieszka Nierodka – ekonomistka, doradca zarządu w Zespole Badań i Analiz Związku Banków Polskich. Specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących rozwoju rynku hipotecznego i nieruchomości, refinansowania kredytów hipotecznych, ochrony konsumenta oraz prawa europejskiego. Posiada bogate doświadczenie jako prelegent i trener dla sektora bankowego i deweloperskiego oraz jako autorka publikacji na temat rozwoju bankowości hipotecznej i rynku listów zastawnych w Polsce i UE, ochrony konsumenta hipotecznego oraz efektywności obowiązków informacyjnych wobec konsumenta. Od ponad 15 lat zapewnia wsparcie w zakresie badań statystycznych i problemów legislacyjnych grupom roboczym przy Europejskiej Federacji Hipotecznej w Brukseli.
