Najważniejsze wnioski z informacji NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w IV kw. 2024 r.

W porównaniu do IV kwartału 2023 roku obserwowano wzrost średnich cen transakcyjnych mkw. mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.

Dynamika r/r cen realnych zarówno względem CPI, jak i wynagrodzeń nadal była dodatnia.

Dynamika cen transakcyjnych mieszkań

W ujęciu kwartalnym, nadal widoczny był wzrost cen na rynku pierwotnym – natomiast na rynku wtórnym w analizowanych grupach miast w IV kw. 2024 roku wystąpiły spadki cen transakcyjnych.

W IV kw. wyraźnie zauważalny był spadek odchylenia średniej ceny ofertowej i ceny transakcyjnej – istotnie wyższy na rynku wtórnym.

Na rynku pierwotnym średni odstęp pomiędzy ceną ofertową i transakcyjną na rynku pierwotnym wyniósł 6,5% (wobec 7,7% w III kw. 2024), zaś na rynku wtórnym – 8,9% (wobec 8% w kwartale poprzedzającym).

Najwyższe wartości w ujęciu regionalnym odnotowano: na RP w Olsztynie (15,9%) i Łodzi (15,2%); na RW: w Warszawie (18,6%) i Łodzi (14%).

Analizując dynamikę cen mieszkań warto zaznaczyć, że w IV kwartale 2024 roku w przypadku niektórych rynków regionalnych znacząco spadła liczba transakcji na rynku wtórnym, które były analizowane przez NBP.

Było to widoczne zwłaszcza dla rynku wtórnego w Warszawie (w IV kwartale przeanalizowano 1125 transakcji wobec 5080 transakcji rok wcześniej) i Poznaniu (odpowiednio: 740 wobec 1528 transakcji).

Nie jest jeszcze jasne, czy te spadki są wynikiem mniejszej liczby transakcji zawieranych na rynku, czy opóźnieniem w sprawozdawczości – warto zweryfikować te wartości przy okazji publikacji kolejnych raportów kwartalnych.

Relatywnie mała liczba transakcji może wpłynąć nie tylko na pomiar dynamiki zmienności cen, ale zwłaszcza na wyniki odchylenia cen ofertowych i transakcyjnych na danym rynku regionalnym.

Czytaj także: Raport AMRON-SARFiN Q4/2024: stabilizacja rynku kredytów mieszkaniowych i perspektywy na 2025 rok

Stabilizacja wskaźników dostępności mieszkań

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w Warszawie i 6 dużych miastach nie zmienił się względem poprzedniego kwartału głównie ze względu na porównywalne tempo wzrostu cen mieszkań i wzrostu wynagrodzeń.

Parametr pokazuje liczbę mkw. mieszkania możliwych do nabycia przy przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście oraz przeciętnej cenie transakcyjnej na danym rynku.

W IV kw. 2024 r. w żadnym z 7 dużych miast (7M) przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw nie wystarczyło na zakup 1 mkw. mieszkania.

Szacowana dostępność mieszkania w 7M za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (mkw.)

Szacowany maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy wzrósł nieco wobec poprzedniego kwartału, głównie na skutek wzrostu wynagrodzeń.

Według szacunków NBP, maksymalny dostępny kredyt (przy założeniu m.in. 25-letniego okresu spłaty oraz pozostawienia do dyspozycji klienta kwoty minimalnego wynagrodzenia jako minimalnego dochodu po spłacie rat kredytowych) wyniósł w 4 kwartale 2024 roku średnio 600 000 zł.

Wobec szybszego wzrostu wynagrodzeń niż cen mieszkań, względem poprzedniego kwartału nieznacznie wzrósł także wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkań. Za przeciętny kredyt w IV kwartale można było kupić mieszkanie o powierzchni ok. 75 mkw.

Kredytowa dostępność mieszkania w 7M

Według szacunków NBP, w IV kw. 2024 roku około 57% zakupów mieszkań na rynku pierwotnym 7 największych miast było finansowane ze środków własnych klientów.

Czytaj także: Mamy w Polsce już 16 milionów mieszkań, ale to wciąż za mało

Dopasowanie oferty do popytu

NBP podkreśla, że ze względu na wysokie ceny mieszkań, największym zainteresowaniem kupujących cieszą się mieszkania o metrażu poniżej 50 mkw. 

Na rynkach dużych miast jest zbyt mało takich mieszkań w ofercie względem zgłaszanego popytu – o około 10% na rynku pierwotnym oraz o około 30% na rynku wtórnym.

Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu względem powierzchni ≤ 50 mkw., rynek pierwotny

Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu względem powierzchni ≤ 50 mkw., rynek wtórny