Mieszkania drożeją, a mimo to są bardziej dostępne niż kiedyś

Jednocześnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w grudniu było rekordowo niskie i według NBP wyniosło 2,83%. Z wyliczeń Expandera wynika, że dzięki tym zmianom w IV kwartale 2020 roku rata kredytu na 50 mkw. mieszkanie pochłaniała 18,5% dochodu netto pary o przeciętnych zarobkach. Mieszkania były więc rekordowo dobrze dostępne. Pobity został bowiem rekord z IV kwartału 2015 roku, kiedy było to 19,03%.

Średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w grudniu 2020 r. wyniosło 2,83% i był to najniższy poziom w historii

Jednym z kluczowych elementów wpływających na ceny mieszkań jest rynek pracy. Mimo pandemii udało się utrzymać bezrobocie na dość niskim poziomie. Według Eurostatu w grudniu 2020 roku w Polsce wynosiło 3,3% i było drugim, najniższym w Unii Europejskiej (niższe było tylko w Czechach).

Dla porównania rok wcześniej było to 2,9%, a więc wzrost bezrobocia był minimalny. Oczywiście pandemia mocno dotknęła wiele branż. Nie należy jednak zapominać, że są również takie, które funkcjonują w miarę normalnie i wciąż się rozwijają.

Średnia pensja w grudniu to 4300 zł netto

W czasie pandemii wciąż rosły też wynagrodzenia. Według GUS w grudniu 2020 r. średnia pensja w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 5 974 zł brutto. Podejmując decyzje o zakupach kierujemy się jednak tym, jaką kwotę dostajemy „na rękę”. Po przeliczeniu, średnie wynagrodzenie netto wyniosło 4300 zł, czyli po raz pierwszy przebiło poziom 4 000 zł.

Oczywiście grudzień jest wyjątkowy, ponieważ wtedy średnią zawyżają premie roczne. Warto jednak zwrócić uwagę, że rok wcześniej w grudniu też były premie, a mimo to kwota netto wzrosła 8,3%.

Kredyty hipoteczne najtańsze w historii

Kolejny bardzo istotny element, który ma ogromny wpływ na ceny mieszkań, to koszt kredytu hipotecznego. Według danych NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w grudniu 2020 r. wyniosło 2,83% i był to najniższy poziom w historii. Natomiast rok wcześniej było to 4,34%.

Okazuje się, że dostępna kwota kredytu jest aż o 25% wyższa niż przed rokiem

Jeśli więc ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą np. 1500 zł, to dzięki spadkowi oprocentowania dostępna dla niego kwota kredytu wzrosła z 274 tys. zł do 322 tys. zł, a więc aż o 17%.

Czytaj także: Credit Agricole: ceny mieszkań nie przestaną rosnąć

Dostępna kwota kredytu nawet o 25% wyższa niż przed rokiem

Warto jednak pamiętać, że średnie płace, po przeliczeniu na kwotę netto, były w IV kwartale 2020 roku o ok. 7% wyższe niż przed rokiem. Możemy więc założyć, że naszą przykładową osobę stać na ratę wyższą o 7%, a więc wynoszącą 1605 zł.

Jeśli do tego dodamy wpływ spadku oprocentowania kredytu, to okazuje się, że dostępna kwota kredytu jest aż o 25% wyższa niż przed rokiem. Zamiast 274 tys. zł może otrzymać 344 tys. zł. W tej sytuacji wzrost cen mieszkań w 2020 r. nie wydaje się już tak dziwny.

Rekordowo dobra dostępność mieszkań

Wpływ rosnących wynagrodzeń i spadku oprocentowania można też pokazać w inny sposób. Przyjmijmy, że para zarabia łącznie dwukrotność średniego wynagrodzenia.

Żeby w IV kwartale 2019 roku mogli kupić 50 mkw. mieszkanie na rynku wtórnym w dużym mieście (średnia dla 7 największych miast), musieli przeznaczyć 21,5% dochodu netto na zapłatę raty.

Nie znamy jeszcze danych NBP o cenach transakcyjnych w IV kwartale 2020 roku, ale wiele wskazuje na to, że na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach były one o ok. 7% wyższe niż przed rokiem.

Oznacza to, że udział raty w dochodzie naszej przykładowej pary spadł do 18,5%. Nigdy wcześniej ten wskaźnik nie był na tak niskim poziomie.

Dotychczas najlepszą dostępność odnotowaliśmy w IV kwartale 2015 roku, kiedy było to 19,3%. Natomiast w 2013 roku, kiedy ceny były na najniższym poziomie po kryzysie finansowym, było to 22%.

Czytaj także: Jacek Furga z ZBP: banki luzują politykę kredytową w segmencie kredytów hipotecznych; w 2021 roku możliwy wzrost sprzedaży

Co z cenami mieszkań w 2021 roku

Obecnie wydaje się, że ceny w 2021 roku nadal będą rosły. Wciąż będą bowiem działały te same czynniki, które były decydujące w 2020 roku. Stopy procentowe będą najprawdopodobniej utrzymywane na bardzo niskim poziomie.

Wywołuje to nie tylko niski koszt kredytów hipotecznych, ale również znikome oprocentowanie lokat bankowych. Wiele osób będzie więc szukało możliwości uzyskania wyższych zysków. Jednym z popularniejszych sposobów na to jest inwestycja w mieszkanie na wynajem lub zakup mieszkania w celu jego remontu i sprzedaży po wyższej cenie. Dodatkowo szczepienia powinny wygaszać pandemię.

Ceny w 2021 roku nadal będą rosły. Wciąż będą bowiem działały te same czynniki, które były decydujące w 2020 roku

Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania potwierdzają najnowsze dane BIK. Wynika z nich, że w styczniu 2021 roku złożono aż 37,4 tys. wniosków o kredyty hipoteczne. Było więc ich nawet więcej niż przed rokiem, kiedy przecież nie było jeszcze pandemii i kiedy trwał boom na rynku.

Dodatkowo już dwa duże banki – PKO BP i Bank Pekao – zmniejszyły wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego. Obniżyły wymagany wkład własny do 10%. Za chwilę podobnie zapewne postąpią kolejne banki. Kredyt będzie więc już nie tylko bardzo tani, ale również łatwo dostępny.

Kiedy ceny mieszkań wreszcie spadną

Mieszkania nie będą oczywiście drożeć bez końca. Jest to rynek cykliczny i prędzej czy później ‒ nadejdą spadki. Obecnie najbardziej prawdopodobne wydaje się, że ten proces rozpocznie się dopiero po tym, gdy istotnie wzrosną stopy procentowe, czyli dopiero za 3‒4 lata.

Jest jednak wiele elementów, które mogą to znacznie przyspieszyć. Nie można wykluczyć, że pojawi się nowa odmiana koronawirusa, na którą nie zadziałają wynalezione już szczepionki.

Może pojawić się jakiś inny potężny czynnik, z którego dziś jeszcze nie zdajemy sobie sprawy i którego nie jesteśmy w stanie przewidzieć (tzw. czarny łabędź). Nic nie jest więc przesądzone

Stopy procentowe mogą wzrosnąć zdecydowanie szybciej niż nam się teraz wydaje.

Po pandemii może też zdecydowanie wzrosnąć znaczenie nauki i pracy zdalnej, a co za tym idzie spaść popyt na najem. To mogłoby doprowadzić do wyprzedaży mieszkań i wywołać spadki cen.

Czytaj także: Lepiej kupić mieszkanie za kredyt z niską ratą niż wynajmować podobny lokal

Może też pojawić się jakiś inny potężny czynnik, z którego dziś jeszcze nie zdajemy sobie sprawy i którego nie jesteśmy w stanie przewidzieć (tzw. czarny łabędź). Nic nie jest więc przesądzone.

Jarosław Sadowski,

Główny Analityk Expander Advisors.