Kto nie dostanie kredytu hipotecznego w dobie kryzysu?

Wystąpienie przedstawicielki największej polskiej instytucji finansowej było częścią webinarium Programu Analityczno-Badawczego WIB, które odbyło się 17 września br. i w całości poświęcone było problematyce rynku mieszkaniowego oraz finansowania nieruchomości.

Rozpoczynając prezentację, Agnieszka Krawczyk przypomniała, iż banki mają dość ograniczone możliwości jeśli chodzi o kreowanie polityki kredytowej, jako że poruszają się w otoczeniu ukształtowanym przez przepisy prawa i regulacje nadzorcze, ze szczególnym uwzględnieniem Rekomendacji S i ustawy o kredycie hipotecznym.

Zdolność kredytowa

– Na podstawie tych dwóch dokumentów banki są zobligowane do rzetelnej i kompleksowej oceny zdolności kredytowej w oparciu o przedstawione przez klienta dokumenty, obejmujące takie informacje jak źródło spłaty zobowiązania, koszty utrzymania z uwzględnieniem liczby osób pozostających w gospodarstwie domowym, miejsce zamieszkania czy też posiadane miesięczne zobowiązania.

Na tej podstawie, po uwzględnieniu parametrów kredytowych takich, jak oprocentowanie, okres kredytowania czy zabezpieczenie, bank wylicza zdolność kredytobiorcy – podkreśliła przedstawicielka PKO Banku Polskiego.

Czynnikiem, mającym istotny wpływ na zdolność kredytową wnioskodawcy jest deklarowany przezeń poziom regularnych wydatków, a ten z kolei zdeterminowany jest przez takie kryteria jak ilość osób pozostających w gospodarstwie domowym czy też miejsce zamieszkania wnioskodawcy.

W mniejszych miejscowościach owe koszty są z reguły statystycznie niższe. Z kolei większa liczba osób pozostających w gospodarstwie domowym generuje wyższe koszty utrzymania wszystkich członków rodziny, co pozostaje w ścisłym związku z utrzymaniem płynności finansowej.

Ten rok będzie gorszy niż miniony

Dodatkowym elementem, który w tym roku oddziałuje na zdolność kredytową wielu polskich gospodarstw domowych, jest pandemia koronawirusa i wywołany przez nią kryzys gospodarczy.  

– Dotychczas żyliśmy w czasach systematycznego wzrostu dochodów kredytobiorców, które bezpośrednio przekładają się na wzrost zdolności kredytowej gospodarstw domowych – powiedziała Agnieszka Krawczyk, wskazując na rekordowe wyniki odnotowane w minionym roku. Zawarto wówczas ponad 225 tysięcy umów kredytu hipotecznego na łączną kwotę przekraczającą 62 mld zł.

 – Wydarzenia, z jakimi mamy do czynienia od początku tego roku całkowicie zmieniły nasze potrzeby i wartości. Już dziś wiemy, że pomimo powolnego odmrażania rynku z całą pewnością nie osiągniemy sprzedaży na poziomie 2019 roku – wskazała prelegentka.

Innym trendem, obserwowanym na przestrzeni minionych kilku lat, było systematyczne polepszanie się jakości portfeli kredytów mieszkaniowych w polskich bankach.

–  Jest to związane z następującymi czynnikami: rozwojem gospodarczym, zwiększeniem zatrudnienia, wzrostem wynagrodzenia, ale również odpowiedzialną polityką kredytową – dodała reprezentantka największego polskiego banku.

Na wiosnę rynek praktycznie zamarł

Jak sytuacja epidemiczna wpłynie na funkcjonowanie rynku w nadchodzących czasach? Formułowanie prognoz w tym przypadku jest wyjątkowo trudne, także i dlatego, że to, co zdarzyło się w pierwszej fazie kryzysu, miało charakter absolutnie bezprecedensowy.

– Sytuacja na rynku mieszkaniowym praktycznie zamarła, i nie było to związane z brakiem dostępności kredytów czy inwestycji, ale z nałożonymi ograniczeniami i niepewnością, która dotknęła chyba każdego z nas.

Ci, co chcieli dokonać zakupu natrafiali na pozamykane urzędy czy biura notarialne, ograniczona została możliwość kontaktu z doradcą kredytowym, deweloperem czy właścicielem zbywanej nieruchomości.

Deweloperzy zastanawiali się nad kolejnymi inwestycjami, czy uda się sprzedać te nieruchomości, które już mają w tej chwili w portfelu, klienci próbowali doradzać się poprzez pośredników, banki czy samych deweloperów, czy warto w dalszym ciągu nabywać daną inwestycję – przypomniała Agnieszka Krawczyk.

Niekorzystne uwarunkowania zaczęły zmieniać się dopiero pod koniec maja, kiedy to ponownie odnotowano tendencję wzrostową zarówno pod kątem ilości transakcji zakupu nieruchomości, jak i sprzedaży kredytów hipotecznych, która trwa do dzisiaj.

– Z miesiąca na miesiąc widać dynamikę wzrostową – nadmieniła prelegentka. Nie sposób natomiast podawać wiarygodnych danych na temat jakości portfeli, a to z uwagi na fakt, iż spora część kredytobiorców w dalszym ciągu korzysta z moratorium na spłatę rat, nie wiadomo zatem, jak zareagują oni po zakończeniu tej formy wsparcia.

Pracownicy firm turystycznych i transportowych muszą się liczyć z odmową

Pomimo pozytywnych symptomów, obserwowanych od końca maja br., dynamika na rynku kredytów mieszkaniowych pozostaje w dalszym ciągu ujemna. Spadek szacowany jest na 20 – 25% w porównaniu z rokiem 2019, i dotyczy on w szczególności banków, mających dotąd duży udział w rynku kredytów hipotecznych.

– Wzrost sprzedaży zanotowały jedynie te banki, które nie realizowały wysokich wolumenów sprzedaży w ubiegłym roku, co przy utrzymaniu minimalnego wkładu własnego pozwoliło na wzrost akcji sprzedażowej –  dodała Agnieszka Krawczyk.

Zauważyła ona również, że z tak ostrego wyhamowania rynku nieruchomości wyciągnęli wnioski wszyscy interesariusze, poczynając od deweloperów, poprzez biura nieruchomości i rzeczoznawców aż po banki.

Dotychczas wiosna przynosiła wysyp inwestycji deweloperskich, a dla banków był to czas wzmożonej promocji atrakcyjnych ofert kredytów mieszkaniowych. W tym roku sytuacja ta nie miała miejsca.

Część banków w miesiącach marzec, kwiecień, maj wycofała się z aktywnej sprzedaży długoterminowych kredytów, ograniczając możliwości pozyskania finansowania na przykład dla osób posiadających dochód z branż szczególnie dotkniętych kryzysem, takich jak turystyka czy logistyka, czy też umów czasowych – podkreśliła przedstawicielka PKO Banku Polskiego.

Wkład własny nawet trzykrotnie wyższy

Kryzysowe uwarunkowania przyniosły też konsekwencję w postaci wzrostu wymaganego wkładu własnego.

– O ile przed pandemią klient, posiadający minimalny wkład w inwestycję na poziomie 10% mógł wybierać w ofertach większości banków, teraz standardem jest wymóg wniesienia minimum 20 a nawet i 30% wkładu własnego – zaznaczyła Agnieszka Krawczyk, dodając, iż ograniczenie poziomu kredytowania wpłynęło bezpośrednio na dostępność kredytów dla ludzi młodych, którzy najczęściej zaciągają zobowiązanie przy niskim wkładzie własnym.

– Przypomnę tylko, że przed pandemią poziom sprzedaży kredytów hipotecznych z minimalnym 10% wkładem własnym oscylowała na poziomie 30% a więc potencjalnie 30% społeczeństwa musiało przeznaczyć większy wkład własny, aby kupić mieszkanie – podkreśliła przedstawicielka PKO Banku Polskiego.

W przypadku młodszych klientów decydującym czynnikiem determinującym wysokość wkładu własnego są ich zróżnicowane potrzeby życiowe. – Ludzie młodzi często wolą te środki wydatkować na dodatkowe przyjemności związane z lepszym doposażeniem nieruchomości, z wycieczką, z dobrymi wakacjami, z użyciem takim codziennym niż przeznaczać je na wkład własny – stwierdziła Agnieszka Krawczyk.