Kredyty mieszkaniowe: popyt w III kwartale wciąż wysoki. To będzie rekordowy rok?
Banki w II kwartale tego roku udzieliły o 8,03% mniej kredytów mieszkaniowych w ujęciu kwartalnym o łącznej wartości niższej o 6,3%, jednak w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego zarówno pod względem ilościowym, jak i wartościowym, sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych jest bardziej korzystna. Zgodnie z dotychczasową prognozą do końca roku banki mają udzielić niespełna 200 tys. kredytów mieszkaniowych na ponad 40 mld zł.
Od początku lipca do końca września 2017 roku banki udzieliły łącznie 45 824 nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 10,95 mld zł – odpowiednio o 8,03% i 6,3% mniej niż w kwartale drugim.
Więcej nowych kredytów niż przed rokiem
Tym samym nie udało się przewyższyć spektakularnych wyników odnotowanych po pierwszych dwóch kwartałach, niemniej rozmiar akcji kredytowej w III kwartale 2017 r. nadal pozostawał na stosunkowo wysokim poziomie i znacznie przewyższył poziom ubiegłoroczny. W stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku, liczba nowych kredytów była wyższa o 7,5%, a ich wartość o 13,2%.
– Wszystko wskazuje na to, że pod względem skali akcji kredytowej rok 2017 będzie najlepszy od 6 lat. Mimo, że po dwóch pierwszych rekordowych kwartałach br., w III kwartale zaobserwowano spadek akcji kredytowej, zarówno pod względem liczby udzielonych kredytów, jak również ich łącznej wartości, to zrealizowany zostanie prognozowany przez Centrum AMRON poziom akcji kredytowej w roku 2017 w wysokości ponad 40 mld złotych, przy liczbie kredytów nie przekraczającej jednak 200 tys. sztuk. Taki wynik będzie możliwy wskutek systematycznego wzrostu średniej wartości udzielanego kredytu do poziomu 238 956 zł, oznaczającego wzrost w okresie ostatnich dwóch lat o ponad 26 tys. złotych (tj. o ponad 12,6%) – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.
Warunki panujące na rynku sprzyjały kredytobiorcom
Warunki panujące na rynku w III kwartale w dalszym ciągu sprzyjały kredytobiorcom. Zdaniem ekspertów Centrum AMRON, do najważniejszych czynników, które kształtowały sytuację ekonomiczną, zaliczyć należy przede wszystkim stabilny wzrost gospodarczy, niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń oraz rekordowo niski deficyt sektora finansów publicznych wspierające dobrą koniunkturę. Utrzymująca się na poziomie ok. 2% inflacja i w dalszym ciągu wyjątkowo niskie stopy procentowe (stopa referencyjna NBP na poziomie 1,5%) powodowały, że rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal jest wyższa niż oprocentowanie lokat bankowych, a koszt obsługi kredytu mieszkaniowego niski w relacji do czynszu najmu, co napędza popyt inwestycyjny. Warto zwrócić także uwagę na fakt, że średnia marża i przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego w III kwartale po raz pierwszy od dwóch lat minimalnie spadły.
Średnia marża modelowego kredytu w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat, wyniosła 2,17%, czyli o 0,05 p.p. mniej w porównaniu do czerwca. Stopa referencyjna NBP nadal pozostaje na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M nie zmienił się i wyniósł 1,73%. Tym samym przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego spadło o 0,03% w porównaniu do stanu z czerwca br. i na koniec III kwartału 2017 roku wyniosło 3,87%.
MdM bez większego znaczenia dla akcji kredytowej
Podobnie jak w poprzednim okresie, dobiegający końca Program „Mieszkanie dla Młodych” tylko w nieznacznym stopniu wpłynął na wyniki akcji kredytowej. 8 sierpnia 2017 roku Bank Gospodarstwa Krajowego wznowił przyjmowanie wniosków o dopłaty w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” do momentu osiągnięcia poziomu 100% planowanych wypłat na bieżący rok, czyli do wysokości 746 mln zł. Odblokowana kwota 67 mln zł została rozdysponowana w ciągu kilku godzin. W III kwartale 2017 roku zaakceptowano 2 315 wniosków o dopłatę na kwotę dofinansowania 66,78 mln zł. W okresie od lipca do września podpisano 2 279 umów kredytowych o wartości 397,17 mln zł na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 65,55 mln zł. Kredyty udzielone w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” stanowiły 4,97% liczby oraz 3,63% wartości wszystkich umów o kredyt hipoteczny podpisanych w okresie od kwietnia do czerwca bieżącego roku.
Wzrost cen transakcyjnych
Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w III kwartale uległa natomiast bardziej wyraźnym niż dotychczas obserwowane zmianom w zakresie cen transakcyjnych. W okresie od lipca do września we wszystkich głównych aglomeracjach objętych analizą doszło do wzrostu średnich cen transakcyjnych 1 m2 mieszkania. Do największego wzrostu doszło w Gdańsku – o 202 zł/m2, w Poznaniu – o 177 zł/m2, w Krakowie – o 159 zł/m2 i we Wrocławiu – o 116 zł/m2 w porównaniu do II kwartału br. W Warszawie zanotowano nieco mniejszą zmianę, gdzie wzrost wyniósł 83 zł/m2.
Drożej również za wynajem mieszkania
Podobną tendencję wzrostową odnotowano na rynku najmu mieszkań. Na prawie wszystkich badanych rynkach w III kwartale br. wystąpiły wzrosty stawek czynszu najmu, jednak ich dynamika była niejednorodna i wskazywała na pogłębianie się luki cenowej pomiędzy Warszawą i pozostałymi ośrodkami miejskimi. Na rynku gdańskim, wrocławskim i katowickim przekroczyła 2%, na rynku warszawskim i łódzkim oscylowała wokół 3,7%.
Według danych z aktualnie obowiązujących umów najmu, miastami o najwyższych średnich stawkach czynszu są Warszawa (1 647 zł), Gdańsk (1 524 zł) oraz Wrocław (1 502 zł). Kraków znalazł się w tej klasyfikacji dopiero na czwartej pozycji ze średnią stawką w wysokości 1 393zł. Utrata miejsca trzeciego na rzecz czwartego dokonała się wskutek wysokiego skoku cenowego średniego czynszu w Gdańsku. Najniższe średnie stawki czynszu obowiązują niezmiennie w Katowicach (877 zł) oraz w Łodzi (927 zł).
– Rynek najmu jest korzystny dla właścicieli mieszkań na wynajem – wszystkie analizowane duże miasta poza Poznaniem zanotowały w III kwartale wzrost czynszów najmu w relacji do II kwartału, zaś patrząc na dynamikę roczną (III kwartał 2017 do III kwartału 2016) uwagę przykuwa wysoka dynamika czynszów w Łodzi, wynosząca aż niemal 7% – podsumowuje Artur Kaźmierczak, Wspólnik Współzarządzający Grupą Mzuri.
Źródło: Raport AMRON-SARFiN Q3/2017
